房地产市场月报及项目月报Word下载.docx

房地产市场月报及项目月报Word下载.docx

《房地产市场月报及项目月报Word下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产市场月报及项目月报Word下载.docx（31页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1、城镇化将是未来发展的第一要义。

未来几年将会有几千万农民人口进入城镇，这将极大的助推中国城镇化以及房地产进程。

2、城镇化会持续10-15年，而15年之后，中国房地产城镇化率会达到70%，会出现逆城市化想象，房地产发展会呈现缓步发展。

2

关于开展西安2013年度商品房預售項目檢查工作的通知

西安房管局

12．10

2013年12月10日，为加强房地产市场监管，规范商品房预售行为，引导和促进房地产市场平稳、健康发展，西安房管局发布关于开展2013年度商品房预售项目检查工作的通知。

通知内容主要包括四部分内容：

一、检查时间：

2013年12月10日至2013年12月31日。

二、检查内容：

1、限购政策的落实情况；

2、预售方案的执行情况；

3、销售现场的公示情况；

4、预售资金的监管情况；

5、房地产广告的发布情况；

6、群众投诉及纠纷解决处理情况。

三、检查方式：

本次检查采取自查和检查相结合的方式。

1、自查阶段（12月10日—15日）。

各房地产开发企业应按通知要求对预售项目进行自查，针对发现的问题及时予以整改，并认真撰写自查报告，于2013年12月16日前将自查报告报送至西安市房地产行业协会。

2、检查阶段（12月16日—31日）。

我局将采取集中检查、重点抽查的方式对各企业预售项目进行检查。

对存在问题的企业会记入开发企业信用档案，并向社会公开曝光。

四、要求：

各房地产开发企业要高度重视，认真组织开展预售项目的自查，对查找出的问题要及时进行整改，并在规定的期限内完成自查工作，上报自查报告。

此次通知是西安市政府近两个月连续五次发布公文，临近年末，政策的叠加效应对市场的冲击，加重购房者观望心态，预计本月商品房实际成交量可能低于往年同期。

3

12部委推新型户籍制度2020年有家有业可就地落户

12部位

12.18

中央城镇化工作会议刚刚落幕。

针对广受关注的户籍制度改革问题，公安部副部长黄明18日表示，具体到户籍制度本身，到2020年，要基本形成以合法稳定住所和合法稳定职业为户口迁移基本条件、以经常居住地登记户口为基本形式，城乡统一、以人为本、科学高效、规范有序的新型户籍制度。

据统计显示，当前，我国城镇化率达到52.6%，这是以常住人口为基数计算的，但按照户籍人口计算，城镇化率只有35.3%。

这说明有大量经常住在城镇的农业转移人口还不是城镇户口，处于“半市民化”状态，也说明许多地方落户门槛仍然较高，一些城镇吸引人口集聚的能力还不足。

我国对于城镇化整体思路就是将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件。

政策法规总结：

从千万农民人口陆续进城和新型户籍制度的改革来看，将会刺激房地产需求量将增加，而政府调控的决心不减（两个月内五次发公文）。

未来几年，房地产市场的需求量还将呈现稳定小幅增长的态势。

二、经济环境

财经要闻

时间

中央经济工作会议透露出2014年楼市的四大特征

12.15

特征一：

房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征当国家经济下行时，国家对房价容忍度有所提高

特征二：

强调保障房工作“双轨制”解决城镇化后顾之忧双轨制体现在商品房和保障房同步开发，现在是要投入力度加大保障房的供给

特征三：

新型城镇化背景下实施“城市群”战略势在必然城市群将会成为未来发展的主要模式，随着丝绸之路经济带提出，未来关中城市群战略地位将会得到提升。

城市群建立也能节约资源，更好的发挥各城市优势，提高整体经济效益

特征四：

政策短期“收紧”加大供地=向市场“扔肉”体现在供需杠杆的原理，加大土地供给量，能一定程度上对房价有收紧作用

本次经济工作会议只谈保障房，不谈房地产，房地产市场仍将呈现“逆经济周期”的发展特征，在这个阶段，还会强调保障房工作，通过“双轨制”解决城镇化后顾之忧。

同时，城镇化会推进城市群城市圈发展，这样的过程里面，城市圈、城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会，这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张，在2014年仍将持续火热。

美联储宣布削减QE规模人民币汇率下跌中国房价或下降

12.21

就在市场预期美联储将继续拖延削减量化宽松政策（QE）的时候，美联储21日晚却宣布启动削减QE规模。

18日晚间，美联储主席伯南克宣布，鉴于就业市场改善，从明年1月起缩减长期债券购买计划（即QE），将目前每月850亿美元的购买额调整为每月购买750亿美元。

此举标志着美联储史无前例的刺激政策走向结束。

量化宽松（QE）：

主要是指中央银行在实行零利率或近似零利率政策后，通过购买国债等中长期债券，增加基础货币供给，向市场注入大量流动性资金的干预方式，以鼓励开支和借贷，也被简化地形容为间接增印钞票。

美联储如果退出量化宽松政策，多年以来靠潜伏的国际资本支撑的中国高房价将迎来真正的重击，人民币也将放缓升值步伐。

一旦QE退出将对房企海外融资带来很大难度。

对房地产来说，这将导致房企的融资成本和汇率风险大大增加。

房企在海外融资的难度将加大，可能被迫抛售房产以应对流动性危机，而大量卖房就会增加市场供给，房地产价格从而下降。

对此要加强国际资本流向的跟踪监测，进一步强化对证券、期货等金融市场和房地产市场的动态监管。

经济环境总结：

经济环境不容乐观，一方面政府主动向加大保障房供地，另一方面美联储削减QE将影响房企房企海外融资，部分房企可能被迫抛售房产。

第二章土地市场

（1）土地成交列表

地块位置

编号

面积（㎡）

用途

出让年限

容积率

成交价

竞得单位

康定路以南，同德路以西

2013-19-04号

11862.5

商业

40

≤4.0

1870

咸阳新胜置业有限责任公司

康定路以南，XXFX-2013-006地块以东，XXFX-2013-008地块以西

2013-19-03号

9800.5

≤4.0

1545

陕西宏方置业有限责任公司

康定路以北，统一路以南，XXFX-2013-001地块以东，秦皇大道以西

2013-19-02号

42456.5

工业

50

≥3.5

1975

中国联合网络通信有限公司陕西省分公司

4

康定路以北，统一路以南，兴咸路以东，XXFX-2013-002地块以西

2013-19-01号

119464

≥1.5

≤2.5

5560

5

规划路以北，康定路以南，同心路以东，XXFX-2013-021地块以西

2013-19-11号

34238.5

住宅

70

≤3.5

6680

陕西省西咸新区沣西新城开发建设（集团）有限公司

6

规划路以北，康定路以南，XXFX-2013-020地块以东，白马河路以西

2013-19-12号

61676

12030

土地市场小结：

咸阳12月共成交土地29宗，较去年的13宗翻了1倍，未来市场的竞争势必加大。

项目区域内成交土地6宗（商业2宗、工业2宗、住宅2宗），随着区域的扩展，项目逐步被纳入区域的中心区，地段目前的缺憾将在未来几年得以消解。

第三章商品房市场

（1）市场总述

2013年12月西咸区在售楼盘项目共58个，合法可售房源3585套左右。

12月开始，天气渐冷，咸阳楼市进入淡季，尤其近日雾霾严重，相对出门看房的购房者减少，导致西咸区各楼盘的上客量都有所下降。

而就区域而言，世纪大道东居住圈相对世纪大道的发展更为成熟，配套和商业、投资、教育更为完善，因此房价相比世纪大道西更高，世纪大道东居住圈内目前在售楼盘数量较多，项目竞争压力比世纪大道西较大。

（2）来电、来客、成交情况分析

项目名称

来电

来访

成交套数

均价

优惠情况狂

亿龙金河湾

30组

100

34

4100

全款95折，按揭96折

折后再优惠15000，均价4100

世城滨江

6组

180

26

4600

目前在售2#、3#，2T4户；

全款98折，按揭99折（全民老带新奖励5000元）

均价4600

中华世纪城

194

308

5800

先河国际社区

60组

135

24

4200

特价房3700元起，

一次性93折，按揭94折，

林凯城

90组

200

22

4400

目前在售1#、3#、7#，2T4户；

交500抵15000，全款98折，按揭99折

均价4400

怡水花园

110

18

4800

二期12#、18#，1T2均价5600元

三期15#、16#2T4，均价4800元

全款97折，按揭99折，部分房源送8000元家电

华府御园

13组

92

15

目前在售11#、17#、18#，2T4、2T3户，目前交1000抵20000（全款再98折），首付分期2万买2房，3万买3房；

均价4200

宇宏健康花城

11组

76

13

目前在售18#、19#、21#，2T6户，目前该项目销售处于缓慢平销，推出全款98折，按揭99折优惠，均价4400；

书香河畔

20组

12

5200

均价5200

全款98折，按揭99折

总结：

年底，各项目的基本仅依靠自然上访及老带新维持上访量，而上访量与项目所处区域和项目自身形象有关。

就以上调研市场而言，价格与成交量并不呈现直接负相关关系，必须加入区域这个核心维度。

而就世纪西路板块，世城滨江月销26套，位居榜首。

先河24套居第二。

宇宏、华府不必言他，世城滨江本月成交客户主要获知渠道为围挡和朋介，地段优势以及其高端形象，促使其达到26套销量。

但是我们也有自己的优势，如价格、社区成熟度、交房时间，而且我们将迎来2014品质升级年。

第二部分项目月报

第一章上月回顾

（1）上月目标完成情况

Ø

上月目标40套

实际销售24套，完成率60%

（2）客户及成交汇总分析

（一）客户分析

1、成交分析

12月共成交房源24套（东区6套，西区18套），其中特价房占15套，3室成交居多；

说明价格对需求的刺激成负相关，且客户大多追求一步到位。

2、客户来源

客户最主要的来源是咸阳区域地缘性客户和区县客户，在做好本土市场拓客的基础上，下县拓展也是必要的。

3、客户年龄段

项目20-40岁之间的刚需及改善型客户居多，这部分客户是我们的主力客户，在以后的推广和拓客中主抓年轻客户。

4、