南京市经济适用住房管理实施细则文档格式.doc

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二〇〇四年十一月二十二日

南京市经济适用住房管理实施细则

第一章　总 

则

第一条　为规范本市经济适用住房建设、销售和管理行为，保护当事人合法权益，根据建设部、国家发展改革委、国土资源部、人民银行发布的《经济适用住房管理办法》等有关法律法规，结合本市实际，制定本细则。

第二条　本细则所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房。

第三条　在本市市区（不含江宁、浦口、六合区）从事经济适用住房建设、销售，实施经济适用住房管理，应当遵守本细则。

第四条　经济适用住房建设坚持“因地制宜、统一规划、集中建设、规范运作”的原则，由市政府根据经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素，确定经济适用住房的政策目标、建设计划、建设标准、供应范围和供应对象等，并指定相关部门组织实施。

第五条　购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

第六条　市房产管理局是本市经济适用住房建设和管理的行政主管部门，负责研究制定本市经济适用住房建设和供应政策，会同市发展计划委员会、建设委员会、规划局、国土资源局根据土地利用总体规划、城市总体规划，编制本市经济适用住房建设发展规划和储备计划；

负责本市经济适用住房项目招标管理、建设管理、销售与售后管理和监督管理。

市住房制度改革办公室（以下简称“市房改办”）具体承担经济适用住房建设和供应的日常管理工作。

市发展计划委员会负责会同市建设委员会、规划局、国土资源局依据本市经济适用住房发展规划和项目储备计划，编制年度建设投资计划；

负责本市经济适用住房建设项目立项审批、年度建设计划的审核、报批和下达。

市建设委员会负责编制经济适用住房年度用地计划和建设计划，指导本市经济适用住房建设，监督项目法人招投标，核发施工许可证。

市规划局负责本市经济适用住房建设项目的选址，核发建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。

市国土资源局负责本市经济适用住房建设项目用地预审、征地报批、土地供应等工作；

负责集体土地上被拆迁家庭（包括征地撤组剩余国有土地上被拆迁家庭，下同）申购经济适用住房的调查、登记、审核工作。

市财政局负责对全市经济适用住房建设中政府投入资金的审核、拨付及监督等工作。

市物价局负责经济适用住房年度指导价格的制定、发布和销售价格审批、监督工作。

市审计局负责经济适用住房建设相关费用和竣工决算的审计监督工作。

市监察局负责监督各相关业务主管部门在本市经济适用住房建设、供应和管理中依法履行职责的情况。

第二章　相关政策

第七条　经济适用住房建设用地应当按照本市土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨方式供应。

全市经济适用住房的用地规模、计划，应纳入本市住宅建设用地供应计划。

严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

第八条　经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收（具体减半征收费项见附件），属于市权范围收取的部分，按最低标准减半征收。

第九条　经济适用住房项目应当按照国家和省、市的规定，配套建设防空地下室，确因地质、地形、施工等条件限制不能修建的，建设单位应当向市人防主管部门提出易地建设申请，经批准后按应建防空地下室的建筑面积和收费标准减半缴纳易地建设费。

第十条　对销售经济适用住房依法征收的营业税的市区两级财政的留成部分，应主要用于帮助中低收入家庭解决住房困难，首先是用于低收入和最低收入家庭住房保障。

第十一条　经济适用住房项目涉及成片开发建设的配套道路、桥梁及小区周边为经济适用住房配套建设的排污、排洪、照明等非经营性市政公共基础设施建设费用，以及代征土地面积超过项目占地总面积30%的部分的征地拆迁费用，由市政府纳入城市建设年度计划解决；

涉及供电、供水、供气、电信、电视等公建配套基础设施，本着“谁受益，谁投资”的原则，由建设单位负责实施。

第十二条　非政府投资项目的被拆迁人购买经济适用住房，建设单位应当承担核定市场价与经济适用住房供应价格的差价，其差价款专项用于经济适用住房建设。

第十三条　经济适用住房项目应按国家和地方有关标准配建相应等级的公共服务设施，以利于小区的管理和居民生活质量的提高。

第十四条　经济适用住房小区应当按总建筑面积1%～2%建设商业用房，计入建设成本，房屋产权归全体业主所有，其经营收益专项用于补贴经济适用住房小区的物业管理。

第十五条　经济适用住房小区可适当配建经营性用房，不计入建设成本，可以经营和销售。

销售时补办土地出让手续，免交土地出让金，其收益专户存储，市、区房产、财政监督，专项用于平衡经济适用住房建设成本。

第十六条　经济适用住房小区的机动车停车位按规定的比例标准配建，地面、地下的比例结合小区的实际确定。

第十七条　经济适用住房的物业专项维修资金，由购房人按多层2%、高层3%的比例缴纳。

第十八条　购买经济适用住房的个人向商业银行申请贷款，除符合《个人住房贷款管理办法》规定外，还应当提供准予购买经济适用住房的证明。

个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮。

经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款，贷款利率可下浮10%。

第十九条　用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放。

职工可以提取本人及直系亲属的住房公积金购买经济适用住房；

可以本人及直系亲属的住房公积金偿还住房贷款。

第三章　建设管理

第二十条　经济适用住房开发建设按照政府组织协调、企业市场运作原则，实行项目法人招标，参与投标的房地产开发企业必须具有与开发经济适用住房建设规模相应的资质、资本金、良好的开发业绩和社会信誉。

第二十一条　经济适用住房项目建设招投标工作，由市房产管理局或有关区政府组织，市房改办或有关区房地产管理局具体负责，市、区相关职能部门参加，成立招投标工作小组，按照国家有关规定组织实施。

项目招标文书和评标细则应报市房改办备案。

第二十二条　经济适用住房的规划设计、施工、建设监理、材料供应均应实行公开招投标，并按规定签订招投标合同。

委托单位与受托单位在签订委托合同书时，应同时签订廉政建设责任书。

第二十三条　经济适用住房要根据本市居民的收入和居住水平等因素，合理确定户型面积和各种户型比例，以中小套型为主，小套住房面积控制在60平方米左右，中套住房面积控制在80平方米左右。

供应人口较少的家庭的套型面积可适当降低，其中一人户40平方米左右，二人户50平方米左右。

第二十四条　经济适用住房的规划设计应当坚持标准适度、功能齐全、经济适用、便利节能的原则，并结合全面建设小康社会的目标，优选规划设计方案；

经济适用住房建设必须严格执行国家有关技术规范和标准，积极推广应用先进、成熟、适用的新技术、新工艺、新材料、新设备，实现住宅部件的标准化、集约化、系列化，降低成本，提高住宅建设整体水平。

第二十五条　经济适用住房项目实行验收制度。

住宅建设项目竣工时，要严格按照国家和省、市的有关规定进行验收，未经依法验收或验收不合格的不得交付使用。

经济适用住房建设单位对其开发建设的经济适用住房工程质量负最终责任。

建设单位应当向买受人出具《住宅质量保证书》和《使用说明书》，并按有关规定和合同约定承担保修责任。

第二十六条　经济适用住房建设单位对经济适用住房项目要实行单独建帐核算。

市审计局、监察局对经济适用住房建设实行专项审计，依法监督检查。

第四章 

价格管理

第二十七条　经济适用住房价格实行政府指导价，年度指导价格由市物价局会同市房产管理局根据拆迁土地级别、建设成本和中低收入家庭经济承受能力等因素测算确定，定期向社会发布。

第二十八条　经济适用住房销（预）售价格由建设单位根据成本核（测）算向市物价局申报，市物价局按照有关规定核定销（预）售基准价格。

预售价格应在项目开工之前确定，并及时向社会公示。

第二十九条　经济适用住房的单套售价，应当以基准价格为基础，计算楼层、朝向差价。

楼层、朝向差价按整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定。

第三十条　确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，其销售基准价格和浮动幅度应当按照国家计委、建设部《经济适用住房价格管理办法》和江苏省物价局、建设厅《经济适用住房价格管理办法实施细则》的规定确定。

第三十一条　经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

开发成本包括以下内容：

（一）按照法律、法规规定用于征用土地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费；

（二）开发项目前期工作所发生的工程勘察、规划及建筑设计、施工通水、通电、通气、通路及平整场地等前期费用；

（三）列入施工图预（决）算项目的主体房屋建筑安装工程费，包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水暖电气等安装工程费及附属工程费；

（四）在小区用地规划红线以内，与住房同步配套建设的住宅小区基础设施建设费，以及按政府批准的小区规划要求建设的不能有偿转让的非营业性公共配套设施建设费；

（五）建设管理费按照不超过第一项至第四项费用之和的2.5％计算；

（六）贷款利息按照房地产开发经营企业为住房建设筹措资金所发生的银行贷款利息计算；

（七）行政事业性收费按照有关规定计算。

税金依照国家规定的税目和税率计算。

利润按照不超过第一项至第四项费用之和的３％综合计算。

第三十二条　下列费用不得计入经济适用住房价格：

（一）住宅小区内经营性设施的建设费用；

（二）开发经营企业的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用；

（三）各种与住房开发经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用；

（四）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；

（五）按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

第三十三条　经济适用住房项目建设单位向市物价局申报定价时，应提供以下材料：

（一）经济适用住房价格申报表和价格构成项目审核表；

（二）有资质的成本认定或监审机构出具的成本审核意见书；

（三）经济适用住房建设的立项、用地批文及规划、拆迁、施工许可证复印件；

（四）建筑安装工程预（决）算书及工程设计、监理、施工合同复印件；

（五）其他应当提供的材料。

第三十四条　经济适用住房销售应当实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度。

不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第三十五条　经济适用住房实行收费卡制度。

各有关部门收取项目费用时，必须填写市物价局核发的交费登记卡，如实填写收费项目、标准、收费依据、执收单位等内容，并加盖单位公章。

拒绝填写或不按规定要求填写的，经济适用住房建设单位有权拒交，并向市物价局举报。

任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

第五章　销售和售后管理

第三十六条　符合下列条件之一的家庭，可以申请购买一套经济适用住房：

（一）在本市实际居住的一对夫妇为一个申购家庭（含单亲家庭），且至少其中一方具有本市城镇常住户口已满2年；

家庭人均月收入在市政府公布的本市当年最低工资标准以下；

家庭人均住房的使用面积在当年规定的最低标准面积（含