围海造陆项目各阶段控制要点汇总_精品文档Word文件下载.doc

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（一）固定总价。

合同工期较短且工程合同总价较低的工程，可以采用固定总价合同方式。

（二）固定单价。

双方在合同中约定综合单价包含的风险范围和风险费用的计算方法，在约定的风险范围内综合单价不再调整。

风险范围以外的综合单价调整方法，应当在合同中约定。

（三）可调价格。

可调价格包括可调综合单价和措施费等，双方应在合同中约定综合单价和措施费的调整方法。

本项目目前采用除材料与台班费用以外其它费用均采用工程造价中固定总价的合同类型。

2.BT方式选择

合同1.1中定义的“BT”模式是指：

甲方授权乙方投资、建设项目，在项目建设完成并验收合格后，乙方将项目移交给甲方，甲方按照约定支付移交价款。

合同4.1中指出：

双方同意本项目采用BT模式实施。

本项目可用的BT模式有：

1．目前“二次招标型”BT模式的税务关系——二次纳税

经理论分析，合理避税的4种模式：

1．“施工同体型”BT模式的税务关系——一次纳税

2．“垫资施工型”BT模式的税务关系——一次纳税

3．BT模式与“代建制”结合税务关系

4．股权模式的税务关系

推荐采用：

1．“施工同体型”BT模式的税务关系，好处是可一次纳税，节约营业税部分。

合同总价调价条款

合同中规定以下项目在工程造价中可予调整：

（3）材料（包括砂石料、各类土工织布、混凝土等）、台班所用燃油、电价价格变动时的调整：

变动未超过基准价格±

5%时不予调整工程造价，变动超过基准价格±

5%时按超出±

5%的部分调整工程造价。

基准价格以本合同签订当月《天津市建设工程材料价格信息》所公布的材料、燃油、电价格为准。

（4）因可归责于甲方的原因导致工期延误造成工程造价增加的，双方协商确定后予以调整。

《99建设工程施工合同示范》中对可调价格合同规定：

工程造价管理部门公布的价格调整；

08清单计价规范中指出：

1当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作调整，执行原有综合单价。

2当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项工程费超过1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。

调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。

本条规定了施工期内材料价格发生变化，超过双方合同约定的幅度时，应调整材料价格。

承包人应在采购材料前将采购数量和新的材料单价报发包人核对，确认用于本合同工程时，发包人应确认采购材料的数量和单价。

发包人在收到承包人报送的确认资料后3个工作日不予答复的视为已经认可，作为调整工程价款的依据。

如果承包人未报经发包人核对即自行采购材料，再报发包人确认调整工程价款的，如发包人不同意，则不作调整。

确定材料明细及台班所用燃油、电价价格。

本合同中，可规定当工程量清单项目工程量的变化幅度在5%以外，且其影响分部分项工程费超过0.1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。

《07建设工程施工合同规范》中规定：

16.1.1.4承包人工期延误后的价格调整

由于承包人原因未在约定的工期内竣工的，则对原约定竣工日期后继续施工的工程，在使用第16.1.1.1目价格调整公式时，应采用原约定竣工日期与实际竣工日期的两个价格指数中较低的一个作为现行价格指数。

由于承包人工期延误导致的价格变化,合同中明确规定属于这种情况需执行何种调价策略。

工程建设费用的增加

依照所做的工程费用敏感性分析结论：

工程建设费用每增加1个百分点，在回购期年融资回报率不变的情况下，中交公司的FIRR不变，但泰达海洋总价款将增加1841.15万元。

因此，泰达控股必须严格控制工程建设费用。

建设期贷款利息的增加

依照所做的建设期贷款利息敏感性分析得出的结论：

建设期利息增加，中交公司的FIRR将提高，泰达公司总付款将增加，且增加的幅度大于建设期贷款利息增加的幅度

建设期贷款利息增加对中交公司有利，但对泰达海洋不利，使其付款总价增加。

建设期贷款利息的变化属于国家宏观调控措施，合同中很难用于约束建设方。

合同管理

工

程

预

付

款

支

时

间

7.3.1乙方须保证开工前施工合同中规定的预付款准时到位，不得影响施工单位开工。

08《建设工程工程量清单计价规范》中4.5.1条规定：

在具备施工条件的前提下，发包人应在双方签订合同后的一个月内或约定的开工日期前的7天内预付工程款

额

度

比

例

原则上预付比例不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%。

依照所做的项目投资因素敏感性分析结论：

当投资回报率不变的情况下，投资预付款比率每增加1个百分点，给付投资回报率增加0.96个百分点，项目总价款增加186.84万元。

假想预付款比例为项目总价款的30%时，不考虑移交营业税及附加，总回购价款为18.97亿元，全额按销售不动产考虑税金，回购总价款达20.01亿元。

可见，预付款比例的大小对投资回报率及总回购价款影响比较大，因此，为了更好控制投资，必须降低预付款比例。

违约规定

7.4.1

甲方迟延支付时,应按迟延支付数额每天万分之向乙方支付违约金,

08《建设工程工程量清单计价规范》中规定：

若发包人未按合同约定预付工程款，承包人应在预付时间到期后10天内向发包人发出要求预付的通知，发包人收到通知后仍不按要求预付，承包人可在发出通知14天后停止施工，发包人应从约定应付之日起按同期银行贷款利率计算向承包人支付应付预付款的利息，并承担违约责任。

该部分原合同已规定明确

进

支付时间

甲方有权根据工程节点的资金要求向乙方发出付款指令，指定乙方于收到指令后日内将所需资金支付至专项资金账户。

资金到帐后，甲方向乙方开具相应款项的收据。

<

注>

支付方式是按工程节点为时段进行支付

对于违约金的比例和支付方式一定要合理确定，不能笼统地以一个万分之几的那么一个比例确定。

建议采取根据时间段不同采取不同的罚率来确定违约金，例如：

延期支付时，一个月内每天罚1万，一个月到3个月之间每天罚2万，三个月之后，每天罚5万。

04《建设工程价款结算暂行办法》（369号文）第13条规定：

根据确定的工程计量结果，承包人向发包人提出支付工程进度款申请，14天内，发包人应按不低于工程价款的60%，不高于工程价款的90％向承包人支付工程进度款。

按约定时间发包人应扣回的预付款，与工程进度款同期结算抵扣。

该条款明确了工程进度款的支付比例为：

不低于工程价款的60%，不高于工程价款的90％向承包人支付工程进度款

07《标准施工招标文件》17.3.3条规定了进度付款证书和支付时间如下：

（1）监理人在收到承包人进度付款申请单以及相应的支持性证明文件后的14天内完成核查，提出发包人到期应支付给承包人的金额以及相应的支持性材料，经发包人审查同意后，由监理人向承包人出具经发包人签认的进度付款证书。

（2）发包人应在监理人收到进度付款中请单后的28天内，将进度应付款支付给承包人。

（3）监理人出具进度付款证书，不应视为监理人己同意、批准或接受了承包人完成的该部分工作。

（4）进度付款涉及政府投资资金的，按照国库集中支付等国家相关规定和专用合同条款的约定办理。

从计算结果看，第一年投入需要投入工程的资金和融资费用为42419.199万元，第二年要投入工程资的资金和融资费用之和为105833..37万元，第三年为7446.9万元，因此在第一年和第二年的建设期内，应该根据这两年的建设期投资额度之比划分和工程实际的需要，综合考虑支付工程进度款的时间。

根据计算，可在第一年内划分4个支付周期，第二年内划分10个支付周期，这样就可以使每期支付金额趋于平均,缓解融资压力。

支付方式

7.4.5

施工单位应根据工程进度向甲方申请工程款的拨付，并同时提交以甲方为付款人的专用发票。

甲方在收到相应发票后会同乙方进行审核，确认金额无误后，从专用账户拨付相应款项。

（提出具体修改意见）

关于结算方式，应该按照369号文件中按分段结算与支付的方式支付工程进度款。

这样可以减少一年内进度款支付的次数，减少融资压力，并且可以根据需要选择标段，具有灵活性。

分段的方式要根据工程实际的特点。

04《建设工程价款结算暂行办法》<

第13条>

1、按月结算与支付。

即实行按月支付进度款，竣工后清算的办法。

合同工期在两个年度以上的工程，在年终进行工程盘点，办理年度结算。

2、分段结算与支付。

即当年开工、当年不能竣工的工程按照工程形象进度，划分不同阶段支付工程进度款。

具体划分在合同中明确。

07《标准施工招标文件》中规定承包人应在每个付款周期末，按监理人批准的格式和专用合同条款约定的份数，向监理人提交进度付款中请单，并附相应的支持性证明文件。

进度付款申请单应包括下列内容：

（l）截至本次付款周期末己实施工程的价款；

（2）根据第七条应增加和扣减的变更金额；

（3）根据第23条应增加和扣减的索赔金额；

（4）第17.2款约定应支付的预付款和扣减的返还预付款；

（5）根据第17.4.1项约定应扣减的质量保证金；

（6）根据合同应增加和扣减的其他金额

08《建设工程工程量清单计价规范》4.5.6

发包人在收到承包人递交的工程进度款支付申请及相应的证明文件后，发包人应在合同约定时间内核对和支付工程进度款。

发包人应扣回的工程预付款，与工程进度款同期结算抵扣。

违约责任

7.4.6

若施工单位根据工程进度向甲方申请的工程款金额与甲乙双方共同确认的金额相差超过%视为施工单位具有高估冒算行为，施工单位应向甲方承担冒算额的%的违约责任，乙方付连带责任。

乙方应按照工程节点的要求，提前筹措、准备相应的资金，保证按甲方的付款指令的要求准时将项目所需的资金付至专项资金账户。

乙方迟延支付时,应按迟延支付数额每天万分之向甲方支付违约金,因此造成无法按时向施工单位支付预付款、进度款、结算款或造成工程停工、延误的，应承担对施工单位的责任；

乙方不足额支付时，应按未支付部分的20%向甲方支付违约金,因此造成无法按时向施工单位支付预付款、进度款、结算款或造成工程停工、延误的，应承担对施工单位的责任。

乙方支付的金额超出甲方指令中明确要求的资金数