土地一级开发成本构成.docx

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土地一级开发成本构成

土地一级开发项目成本构成

一、项目前期费用

1.立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

2.委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用

3.工程勘察、测绘、定桩费用

4.环境影响评价分析费用

5.交通影响评价分析费用

6.地震影响评价分析费用

7.地价评估费用

8.工程设计费及施工图审查费

9.招标代理费、招标服务费

10.工程保险费

（一）项目前期费用

1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及天津市物价局（房）字［1999］第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

◆立项报告、可研报告的编制费

◆土地一级开发实施方案的编制费

◆项目前期的各种工程咨询费

2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用

→2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

→2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

3、工程勘察、测绘、定桩费用

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。

应根据该文件规定核算工程勘察费用。

建筑用地拨地定桩：

依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及测绘成果利用费的函》（津房计[2003]308号）

4、环境影响评价分析费用

2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：

在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。

随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。

该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。

5、交通影响评价分析费用

《天津市城市道路管理条例》规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价。

进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。

但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）。

6、地震影响评价分析费用

2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：

新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。

建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。

地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。

目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定，天津市的工程可依据《天津市地震安全性评价收费标准》的规定进行核算。

7、地价评估费用

1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：

“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。

凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。

”

8、工程设计费及施工图审查费

工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。

施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。

2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。

但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。

9、招标代理费、招标服务费

原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

招标代理服务收费标准

中标金额（万元）

货物招标

服务招标

工程招标

100以下

1.5%

1.5%

1.0%

100-500

1.1%

0.8%

0.7%

500-1000

0.8%

0.45%

0.55%

1000-5000

0.5%

0.25%

0.35%

5000-10000

0.25%

0.1%

0.2%

10000-100000

0.05%

0.05%

0.05%

1000000以上

0.01%

0.01%

0.01%

10、工程保险费

建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号 ，指出：

“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。

其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。

”因此在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。

二、（征地补偿费）

1、土地补偿费

《天津市12个区县各村镇具体征地补偿标准》，北淮淀乡补偿标准2万/亩

2、青苗物补偿费

《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值

3.地上及附着物补偿

序号

名称

类别

补偿标准

备注

一

围墙

水泥抹灰砖墙

350元/米

旧料归原主

清水砖墙

300元/米

土坯墙

50元/米

二

畜禽舍

砖混结构

550元/M2

旧料归原主

简易结构

200元/M2

三

迁坟

棺木、拾骨、骨灰盒

1500元/座

包括迁葬工料费

四

温室

钢、砼骨架、玻璃顶

130元/M2

旧料归原主

钢、砼骨架、塑料薄膜顶

50元/M2

简易塑料薄膜棚

30元/M2

五

小桥

钢筋混凝土矩形板桥

1000元/M2

按桥面面积计算

平坦石拱桥

800元/M2

石拱桥

1400元/M2

六

涵洞

石盖板涵跨径1—2米

400元/米

石拱涵跨径1—2米（含）

800元/米

石拱涵跨径2—4米

1400元/米

钢筋混凝土圆管涵跨径1-2米

1000元/米

钢筋混凝土盖板涵跨径1.5-3米（含）

1000元/米

钢筋混凝土盖板涵跨径3-4米

1500元/米

七

台田石堰

40元/米

八

水渠水池

土筑水渠、水池

按挖方面积5元/M3

不包括田间毛渠

石砌水渠、水池

50元/M3

含土方补偿

砖砌水渠、水池

60元/M3

九

水井

手压井

10元/米

1、水井补偿包括开凿工程、用料及用工等费用

2、废、枯井按同类井补偿标准30—50%补偿

3、机井按井深分段计算补偿

土井：

直径1.2米

90元/米

砖井（包括乱石井）

深5—10米直径1.5米

深10—20米直径2.5米

2200元

4200元

下管井

260元/米

机井：

深20—50米

深50—100米

深100—250米

深250米以上

180元/米

230元/米

280元/米

330元/米

十

乔木

胸径小于5厘米（幼树，松柏树小于3厘米）

移栽费2元/株

乔木系指用材林种，沿海防护林基干林带、山丘地区防护林乔木补偿标准可提高40—60%，特种用途林树木价格另议；树归原主

胸径5—10厘米（松柏树3—6厘米）

30元/株

胸径10—20厘米（松柏树6—10厘米）

40元/株

胸径大于20厘米（松柏树10厘米）以上成材树

45元/株

十

一

果树

苗木

移栽费2元/株

果树包括：

苹果、梨、桃、杏、核桃、樱桃、柿、枣等树种，树归原主

幼龄期（区分树种）

30元/株

初果期（区分树种）

190元/株

盛果期（区分树种）

300元/株

衰老期（区分树种）

120元/株

葡萄（区分生长期）

20元/株

十

二

灌木

一年生以上

一年生以下

3元/墩

4元/墩

每墩出条数按10—20根计算

十

三

电力通讯线路

低压线路

通讯广播线路

1000元/杆

1000元/杆

包括电线等材料损失及拆建工费

十

四

砖窑

18门轮窑

7000元/门

包括烟囱

包括烘干室

20门轮窑

8000元/门

22门轮窑

9000元/门

32门轮窑

10000元/门

老式土窑

20000元/座

4、征地税费

（1）新增建设用地有偿使用费

《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》新增建设用地为农用地和未利用地转为建设用地。

新增建设用地土地有偿使用费，由市、县人民政府按照国土资源部或省、自治区、直辖市国土资源管理部门核定的当地实际新增建设用地面积、相应等别和征收标准缴纳。

新增建设用地土地有偿使用费的征收范围为：

土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）建设用地范围内的新增建设用地（含村庄和集镇新增建设用地）；在土地利用总体规划确定的城市（含建制镇）、村庄和集镇建设用地范围外单独选址、依法以出让等有偿使用方式取得的新增建设用地；在水利水电工程建设中，移民迁建用地占用城市（含建制镇）土地利用总体规划确定的经批准超出原建设用地面积的新增建设用地。

宁河为十等，补偿标准为28元/平方米

（2）有收益的非耕地占用费

《天津市土地管理条例》3-6倍于近三年产值的平均值

（3）菜地补偿

《天津市土地管理条例》6-10倍于近三年产值的平均值

（4）新垦菜地基金

《国家建设征用菜地缴纳新菜地开发建设基金暂行管理办法》新菜地开发基金是指国家为保证城市人民生活需要，向被批准使用城市郊区菜地的用地单位征收的一种建设基金。

它是在征地单位向原土地所有者交纳征地补偿费、安置补助费、地上建筑物和青苗补偿费等费用之外，用地单位按规定向国家交纳的一项特殊用地费用。

新菜地开发建设基金应交款额确定办法:

以建设征用的菜地亩数乘以规定的纳费标准。

按城市市区和郊区非农业人口数的多少，分为三种：

●100万人口以上的城市，每征用1亩菜地，建设单位应交纳7000—10000元人民币；

●城市人口在50万到100万之间的，每征1亩建设单位应交纳5000—7000元人民币；

●城市人口不足50万的，每征1亩建设单位应交纳3000—5000元人民币。

（5）防洪费

防洪费是堤围防护建设费的简称，也有叫堤围费或围堤费的（因刚开始时叫防洪费，后改为堤围防护建设费，习惯上称防洪费）。

是按照企业的销售收入的一定比例由地税部门收取的专门用来防洪（堤