项目统筹工作时间表Word文件下载.docx

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4）区域消费水平及消费发展趋势

5）区域人口发展变化趋势

4、区域房地产市场研究

1）区域房地产市场现状

（1）住宅市场

（2）商业物业开发

2）区域房地产市场现状分析

3）区域房地产市场发展趋势以及潜力分析

（二）项目前期调研工作

三

项目区域分析

1、项目区域结构与城市发展

1）公共设施状况

2）交通体系状况

3）道路状况、通行量

4）区域性质与功能特点

5）城市规划

2、项目土地条件调研

1）道路类别及交通状况

2）项目地块自然与社会条件分析

3）顾客是否容易达到商业区

4）周边环境和公建设施

5）项目周围经济条件分析

（三）项目策划工作

工作目标

工作时间

项目策划

（一）项目整体策划

1、项目分析

2、项目SWOT分析

3、项目开发策略研究

（1）项目定位分析

（2）地块价值综合分析

（3）项目滚动开发策略

4、项目文化及产品文化定位

5、产品定位

（1）核心产品定位

（2）形式产品定位

（3）延伸产品定位

6、业态定位

7、价格定位

8、目标客户定位

9、总体规划思路

10、物业管理

11、项目经济分析

12、项目开发统筹计划书

13、项目管理构架及经营管理大纲

（四）项目规划设计及方案论证修改工作

方案设计前准备工作

1、项目地块地质勘探

工程部

方案设计

1、方案初步设计

设计院

第一次方案讨论会

2、方案深入设计

第二次方案讨论会

3、方案成果

第三次方案讨论会

1、设计图

1）区位图

2）总平面图（含公园的控规在内）

3）总平面消防布置图

4）总平面人防布置图

5）标准层平面图

6）其它层平面图

7）立面图

8）剖面图

9）人行主出入口设计

10）车辆主出入口设计

11）设计说明方案

（二）效果图

1）总体效果

2）主要商业街效果图

3）大商业效果图

4）住宅效果图

5）公寓效果图

6）景观环境效果图

（五）方案报批

方案报批

1、方案报批前政府公共关系设定

1）区域市政府主要领导

2）区域各主要职能部门

2、区域市政府、政府主要领导对项目方案的认可与论证

3、区域各相关职能部门对项目方案可行性论证

1）规划局2）消防

3）人防4）环保

5）水电、燃气6）国土局

7）建设委员会8）地质局

9）商贸局

方案报批论证修改

方案报批论证修改工作

第三部分项目工程进度统筹

内容

负责人

工作周期

工作方式

1

土建工程

（一）七通一平

（二）施工测量

A、轴线测量

B、高程测量

沉降观测点确定

（三）围墙

（四）土方及护坡工程

A、人工挖土方

B、机械大开挖，人工修边坡

（五）桩基础工程

A、垫层

B、基础

C、打孔

D、打桩

（六）人防工程

施工单位

现场施工

2

地面建筑工程

（一）架空层工程

（二）标准层墙体工程

（三）钢筋混泥土工程

A、模板

B、混泥土

（四）防水工程

（五）砌体工程

A、砖基础

B、砖内、外墙

C、砌块墙

D、女儿墙及压顶

E、围墙及其他

F、砌石

（六）楼地面工程

B、楼地面整体面层、块料面层

C、砖砌阳台栏板

D、明沟、台阶

（七）商铺的建筑工程

3

屋面工程

（一）瓦屋面或预制板屋面

（二）刚性防水屋面

（三）隔热层

按设计方案而定

4

装饰工程

（一）内装饰工程

A、墙面

B、地面

C、顶棚

（二）外装饰工程

A、整体抹灰面层

B、镶贴块料面层

C、涂料

D、外立面建筑细部处理

5

门窗工程

（一）门的安装

A、房门

B、户门

（二）窗的安装

A、窗户的款式、用料

B、窗户的安全性能

6

安装工程

（一）供水安装工程

A、住宅供水系统安装

B、小区供水系统安装C、设备供水系统安装

（二）排水、排污安装工程

A、住宅排水、排污工程

B、小区排水、排污工程C、设备排污工程

（三）电气安装工程

A、供电系统安装工程

B、供气系统安装工程

（四）通讯安装工程

A、电话

B、有线

C、宽频

D、智能化系统

（五）消防工程

（六）电梯安装工程

单项工程可与土建施工同步，要求施工单位在项目施工计划中详细提交。

7

配套工程

（一）小区道路工程

A、车行道

B、人行道

C、车行出入口

（二）区内供排水工程

（三）区内变电工程

（四）区内路灯工程

（五）区内公共设施

A、休闲区域

B、运动区域

C、其他

（六）区内景观工程

（七）区内绿化工程

A、公共休闲区域绿化

B、小区外绿化工程

C、停车场的绿化工程

D、架空层的绿化工程

8

附属工程

（一）拆除工程

A、外手脚架拆除

B、施工梯拆除

C、塔吊拆除

（二）室外环境细部处理

A、建筑外立面细部处理

B、绿化带处理

C、建筑小品处理

D、地下设备铺盖处理

E、垃圾筒处理

F、其他细部处理

（三）小区围墙工程

9

竣工验收

（一）工程竣工报告书

（二）工程竣工验收证明书

报请验收

10

工程管理

（一）土建物料管理

A、制定工程中使用的物料及规格

B、土建物料质量控制

（二）施工过程监理

A、物业建筑施工计划

B、建筑过程施工监察

C、建造工艺质量检定

D、竣工验收

（三）施工问题跟进

监理单位

现场管理

1、建立完善的质量管理奖惩制度

2、提高建筑施工单位的质量意识

3、确定综合管理的组织模式、强化管理职能

第四部分协作单位招标

（一）装饰公司招标

装饰公司招标

1、前期装饰公司选择

会议评审

2、装饰公司招标工作展开

标书内容

1）售楼处装修方案

2）各单元样板房装修

3）服务方式

4）装修费用预算

3、装饰评标及方案修改

4、装饰公司确定

（二）园林公司招标

园林公司招标

1、前期园林公司选择

委托设计院已完成

2、园林公司招标工作展开

1）设计方案表现

2）文化象征表现

4）园林设计及成本价格

3、园林方案评标及方案修改

4、园林公司确定及园林施工图设计

（三）模型公司招标

四

模型公司

招标

1、前期模型公司选择

2、模型公司招标工作展开

1、标书内容

1）技术标书部分

A满足技术文件制作工艺

B合理的施工程序

2、商务标书内容

A项目制作预算

B所附合同草案

3、模型方案评标及方案修改

4、模型公司确定

（五）园林施工公司招标

五

园林施工

公司招标

1、前期园林施工公司选择

实地考察

A满足技术文件的施工工艺

C完整的工程管理体系

A项目施工预算

C项目工程进度表

3、园林施工方案评标及方案修改

4、园林施工公司确定

（六）承建单位招标

承建单位

1、标书内容

1）预审承建商所提供的资料

A企业营业执照

B企业资质证书

C企业简介

D自有资金情况

E技术人员数量及等级

F自有施工机械设备

G承建的主要工程及质量

H现有的施工任务

2）标书审查及评标、开标

3）商务标书

A项目施工预算

消防工程

选择与落实确定

前期相关协作单位确定后，开始进场做前期施工准备工作。

强电工程

弱电工程

给排水工程

选择