某房地产项目策划报告文档格式.docx

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衡阳北湖路口目前有一个危旧房改造项目正在施工，该项目为广西卷烟厂职工集资房项目,2012年12月底拆迁完毕，预计2015年完工.

现假定:

该地块为出让地块,由开发商买下进行开发建设，

土地信息及相关规划指标如下:

1、位置：

北湖衡阳路口

2、土地开发程度：

熟地,七通一平，达到基本建设用地条件；

3、土地面积:

17000平方米（25。

5亩）

4、土地规划利用条件：

（1）土地批准用途:

城镇住宅、批发零售.

（2）土地使用年限：

城镇住宅70年、批发零售40年。

（3）主要规划设计条件:

容积率＞8.0且≤8。

5，建筑密度＞25％且≤35％，绿地率＞30%且≤35%。

（4）批发零售用地建筑面积占总建筑面积的比例控制在5%-10％,其余为城镇住宅。

5、土地价格：

1300万/亩。

二、此项目周边环境

此项目位于西乡塘区北湖板块，目前该板块周边有盛天名都、隆源国际公馆、城市春天等新项目。

在售的隆源国际公馆、城市春天分别售价7500元/平方米、6500元/平方米。

北湖路属于老城区较为繁华的地段,周边配套有北湖市场、北湖路小学、市第二十八中、广西民族医院、广西师范学院、广西中医学院等商业、文教、卫生设施。

市政配套成熟,居住氛围浓郁，交通网络发达.地块容积率高，在片区内地段位置较好,虽然地块对廉租房有一定的要求，同时受到90/70的严格限制，但是该地块所处地段较好，物业具有一定的升值潜力。

北湖路地块的成熟显而易见。

与北湖菜市仅一路之隔，紧靠盛天名都楼盘，每天密集的人流、周边成熟的配套与老城区巨大的刚性需求都成为该地块的最大价值。

北湖曾经作为南宁的老工业区，随着上周33亩的北湖北路柠檬酸厂地块成功挂出，北湖路上的毛毯厂、味精厂也改造在即,该区域将进入形象与品质的升级换代期。

并且北湖菜市改造已启动，此地块未来可借机北湖菜市与周边新兴小区做足商业文章，北湖北路也将有望“变脸”为成片开发的居住新区与商业集中区。

第二篇开发商的前期准备工作

一、前期工作（作出投资决策后到项目开工前）

（一）、概念

前期准备工作是指在做出投资决策后（已经开始着手准备项目的开发建设后）至项目正式开工建设前的所有工作

（二）、前期准备工作的内容

土地前期开发市场调研与项目策划获得相关行政审批手续资金筹集与合作方谈判（包括银行、规划设计机构及与项目建设有关的勘察设计施工监理等单位）

1、土地前期开发：

开发商需进行：

征地（熟地）→拆迁→安置→补偿：

此集资房项目是七通一平（通上水、通下水、通水、通电、通路、通气、通讯、通热、场地平整）.

2、房地产项目开发中的行政审批：

1）房地产开发行政管理的必要性

政府进行城市管理的需要。

政府制定的审批制度可以使房地产开发纳入城市规划范围，对房地产开发进行引导、监督和管理，保障广大房屋消费者的利益和城市建设的有序进行.

2）房地产管理的三个层次

宏观层面：

政府管理

微观层面：

企业管理

中观层面：

行业组织管理

其手段为：

自律性、行规行约。

其主体为：

房地产商会、协会和企业联盟。

3）房地产行政审批的主要内容

土地审批手续：

获取土地使用权证。

行政主管部门：

土地管理部门

条件:

a土地产权合法、无争议；

（征地、拆迁中）；

b政府批准（划拨用地转为商业用途）;

c交付土地出让金（招拍挂方式出让的经营性土地）。

建设规划审批手续:

获取建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

行政主管部门：

规划管理部门

其管理部门分为：

a、建设用地规划管理:

核定土地使用性质和土地开发强度.

土地性质：

商业、居住、办公、娱乐、旅游、工业、教育、文化、体育等不同用途。

土地开发强度：

容积率、建筑密度、建筑高度、绿化率等指标.

b、建设工程规划管理

核定拟建工程项目的性质、规模、位置、密度、高度、体型、建筑平面、建筑色彩等。

建设审批手续:

获取施工许可证。

行政主管部门:

建设主管部门

条件:

落实勘察设计施工监理等合作单位

4）其他相关部门的审批手续

相关部门：

市政、园林、消防、公安、教育、卫生、环保等等。

5）商品房需要五证齐全（土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售（或销售）许可证）才算合法项目

第三篇市场分析

3.1房地产市场宏观环境分析

一、房地产开发企业购置土地面积负增长，地价小幅上涨

2012年房地产开发企业购置土地面积为负增长，全年企业购置土地面积35667万平方米，同比减少19.5%，增幅减小22个百分点。

1季度后各月份购置土地面积持续负增长。

2012年地价保持小幅上涨,下半年涨幅略增。

全年环比累计上涨2.57%.从不同用地类型来看，商业旅游娱乐用地价格涨幅最高,居住用地价格涨幅最低。

二、房地产开发投资增速较快回落

2012年房地产开发投资增速较快回落.全国房地产开发完成投资71804亿元，比上年名义增长16。

2%（扣除价格因素实际增长14。

9％），增速比2011年回落11。

9个百分点,比同期固定资产投资增速低4个百分点。

从月度数据看，前10个月房地产开发投资增速逐月回落，11月增速略有回升。

从不同物业类型来看,商品住宅开发投资增速较快回落，办公楼、商业用房开发投资增速仍保持较高水平。

三、商品房各项供给指标增幅回落，新开工面积负增长

2012年,商品房施工面积57。

3亿平方米，比上年增加13.2％,增幅减小12个百分点；

新开工面积17。

7亿平方米，比上年减少7.3％，增幅减小23.5个百分点；

竣工面积9。

9亿平方米，比上年增加7。

3%，增幅减小6个百分点.从逐月数据看，4月份以后商品房新开工面积持续为负增长。

各类型物业新开工面积增幅均减小，其中商品住宅新开工面积负增长。

四、商品房需求触底企稳，多数城市下半年以来二手房成交量回升态势明显

2012年，商品房销售面积111304万平方米，比上年增加1.8%,增幅减小3个百分点。

其中,现房销售面积为26763。

36万平方米，比上年增加0.1%，增幅减小0。

4个百分点；

期房销售面积为84540.29万平方米,比上年增加2.4%，增幅减小4个百分点。

逐月数据看,2012年前10个月商品房销售面积同比均为负增长,11月小幅增加。

2012年,北京、天津、宁波、郑州等城市二手房成交量分别比上年增加16。

1％、21。

3％、62。

5%、24.2%；

上海、深圳、广州、南宁等城市二手房交易量分别比上年减少2.3％、10。

1%、20。

4%、8.1%，但减幅明显收窄。

从交易量的月度变化来看，北京、广州、深圳等一线城市以及天津、宁波、郑州等二线城市下半年以来各月份二手房交易量均表现为同比增加。

五、房价由降转升，价格环比下降城市数量减少

从价格的月度环比变化来看,2012年,70大中城市二手住宅与新建住宅价格分别于4月份和6月份企稳;

11月份和12月份，新建住宅价格上涨幅度较大。

新建住宅价格环比平均涨幅6月份以来企稳回升,11月份和12月份价格环比涨幅均为0.3％;

二手住宅价格环比平均涨幅4月份以来止跌，之后各月价格保持稳中有升，但涨幅均不超过0.1％。

2012年1—5月份，新建商品住宅和二手住宅价格以稳中有降为主。

6月份以来，70大中城市中,新建商品住宅和二手住宅价格下降的城市数量明显减少。

12月份,新建商品住宅价格下降城市数减少为8个，二手住宅价格下降城市数为15个；

四个一线城市新建住宅与二手住宅价格均表现为环比上涨.

22013年南宁市房地产市场概况

1、2012年南宁房地产市场继续实施限购令。

从年度商品房成交数据上看，南宁住宅市场整体呈现恢复性回暖的态势，成交量逐月上升，其中刚需客户占绝对主力。

从月度交易走势看，今年仅1月、2月交易量与去年同期相比出现下降，其它各月度均呈现上升趋势。

其中，11月签约量达年度最高锋值,共计4338套，与上年相比增长116.25％；

年底收官之际，环比签约量虽出现下降，但与上年度同期相比,增幅仍达94.08%。

在全国各地“金九银十”多数市场以低迷为主，在我市，截然相反,签约量攀升，分别签约4147套、3425套，与上年相比增长61.74%、79.88%。

从均价上看，与上年相比，全年仅有5月、8月和12月出现下降,其它月度均呈现上扬趋势。

2、房价走势从2012年到2013年4月的变化

3、市场情况

一级市场：

2012年南宁新增土地供应111宗，总供地面积416。

38万平方米。

从供应的地块性质来看,2012年南宁的土地市场供给以商住和工业用地为主.从供应土地区域分布来看，明显居前的是江南区，全年土地供应量以115.14万平方米，占全市土地供应的27.7%。

从土地成交区域分布来看，成交量明显居前的是江南区，工业用地居多,全年土地成交量以109。

58万平方米成为全市第一,占全市土地成交的30。

1%。

二级市场：

2012年，南宁全市商品房新增批售总面积是494。

52万平方米，较之2011年减少17。

8％。

2012年南宁全市共成交商品房45303套,与去年相比上升16。

65％，成交面积为424。

79万平方米，与去年相比上升0。

2％；

其中普通住宅成交35200套，与去年相比上升13。

71％，成交面积为347.46万平方米，与去年相比上升9.04%；

非住宅成交6246套，成交面积为47。

56万平方米,经济适用房成交3857套，成交面积为29。

77万平方米，商品房成交均价7213元/平米，全市总成交额为306。

41亿元。

2012年西乡塘区普通住宅成交面积为75.15万平方米。

从成交走势来看，上半年成交波动较大，从下半年开始逐渐稳定并开始小幅回升。

从成交均价走势来看，西乡塘区全年均价还是波动较大,并在下半年逐渐下跌,在12月份跌到了全年的最低价。

全年西乡塘区普通住宅成交均价达6067元/平米，与去年相比变化幅度不大,基本持平.2012年西乡塘区商品房住宅批售面积为87。

03万平方米，全年批售均匀，特别是在11月份的批售最大。

全区新增批售面积与成家面积之比是1。

16:

1，供应与成交也基本持平。

3.3南宁市消费者需求分析

一、消费者购买力分析

消费者的购买力决定着房地产行业的发展。

为了继续做好房地产市场调控工作,促进房地产市场平稳健康发展，市人民政府日前公布了2013年度南宁市新建商品住房（不含保障性住房）价格控制目标：

增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅（即城镇居民人均可支配收入名义增幅与居民消费价格指数增幅的差值）。

今年南宁市“两会”上政府报告中公布的信息显示，2013年城镇居民人均可支配收入增长目标为12％.随着泛北部湾经济区开区开发投资渐入高潮，南宁作为中国—--东盟自由贸易区前沿城市，正发挥着区域经济中心城市经济、交通、文化、生活、贸易各方面的优势，吸引着越来越多的投资目光。

因此南宁市城镇居民平均收入越来越高，这大大提高了消费者的购买力。

这对于房地产行业的开发是一个很好的动力。

作为省会城市南宁而言，“存不存在需求其实是伪命题”.重要的是“价格是不是符合市场实际预期并具有购买力