地产行业市场分析报告Word格式.docx

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如果

销售比去年下滑，刚刚满足需求，会有一定不足，低级别房企会有额度的缺口。

2、民营地产：

公司今年有息债务上限在1200-1300亿左右，预计实际在1100亿以内。

今年

会踩一条线，控股层面剔除预收后的资产负债率超了，境内主体三条均达标。

从资源调配、资

金管理、回款上看，大房企比小房企有更多调整空间。

集中供地带来拍地保证金集中铺排、投资

条线集中分析大量地块、推盘节奏集中等影响，但是目前政策仍然集中于22个城市，对于全国

化布局的房企来说影响不至于很大，房企之间可以有比合作开发更广义的合作。

公司在多元化拿

地上会更深入，目前公司的多元化拿地主要集中在22个城市之外，主要是在中西部省会城市及

溢出周边。

3、民营地产：

三条红线政策对于公司来说的话应该是个正向的影响。

公司最大的压力来自

几个方面：

第一，以前是遇到不公平的政策待遇。

对于所有的政策来说的话，整个中国房地产市

场对于民企、国企、央企并没有统一的原则，对于负债水平并没有统一的标准，但是345执行之

后实际上把这个相关的标准公开和透明化了，只要按照政策去执行，就可以基本上达到监管的要

求了。

第二，民营企业的话是缺少和监管沟通和交流的机会。

“345新规”的执行对于整个房地

产金融行业来说，它实际上是一个求稳，有利于整个行业的金融稳定平稳过渡和良性发展。

公司

觉得“345新规”执行有利于整个行业的金融杠杆水平的逐步下降，要求三年的宽限期内要逐步

达到相关的管控要求。

在销售端，公司土储83%都是一二线城市，今年销售新房情况很好，不存

在打折销售。

4、民营地产：

三道红线政策对房企都会有一定的影响，公司和银行合作关系良好，在手授

信额度2000多亿，使用400多亿，更多集中在大行。

银行也会做资源调配，优先做重要的战略

客户。

区域性影响不可避免，但当地区域受影响也不大，因为城市更新较多。

按揭会有城市化的

差异，但目前公司没有感受到太大影响。

5、民营地产：

公司的短债比和净负债已经达到了相关的监管要求，剔除预收的资产负债率

现在已经降到80%以下，以后每年优化4-5%，现在公司在不考虑文旅项目的情况下，基本能在

2022年达到监管的要求。

剔除预收款之后的资产负债率，是一个需要慢速调整的变量，公司的

资产负债率偏高，并不是真实的负债水平远高于资产规模，或者和销售规模并不匹配，而是说净

资产太薄弱了，加上之前又是高速这个发展周期，所以几个效应叠加造成公司的负债偏高。

持有的物业还会升值，文旅城的一些资产还会坚决处置，至少会在2022年底达到监管要求。

6、民营地产：

对于集中供地政策，监管部门的目的主要还是稳地价。

集中供地政策有22个

城市响应，从3月到10月，每个月都有几个城市，每个城市都有几十块地集中出让。

在这种情

况下，非常考验开发商去拿保证金的资金实力。

保证金缴纳越多的企业不一定能够在这个阶段拿

下更多的地，公司拿到低价地的概率提高了：

因为总面积稳定下来，在保证金缴纳越多的情况下，

越可能拿到便宜的地。

7、民营地产：

现在银行的两道红线包括项目开发贷额度和按揭额度，但也要根据不同开发

商的情况去分析。

一个是关于结构的分配：

如果银行总的按揭额度是收紧的状态，但是它在每个

城市的按揭额度肯定是不一样的。

土地储备的城市或项目的分布比较分散的话，一定能够提升企

业抵御行政干预手段的能力。

二是从融资结构看：

地产企业的按揭额度和开发贷额度还可以通过

表外的融资来实现全面的提升。

项目的盘活可能是表内的额度进行筹划，但是不知有表内一个渠

道，可能还有包括银行代销的资金等。

这些方式无非是成本会提高。

如果在确保现金流安全的情

况下吸收一定的存款，那么融资渠道还是通畅的。

但前提是这些开发商一定是银行的白名单，因

为银行理财产品的授信等等大部分还是倾斜额度给白名单的企业。

公司为了两条红线，也储备项

目表外盘活的融资渠道。

8、央企地产：

22城土地集中上市，需要大量资金参与，对于公司这种融资成本低的房企是

利好。

政策公布后，22城之外的一些城市多次出现地王，主要是小房企在拿高价地，公司认为

是过度反应了。

公司会测算成本理智出价，追求有质量的销售和增长，继续保持土地市场参与的

客观和冷静，研究土地情况，积极参与22城和22城之外的土地出让。

公司获取综合片区开发项

目的机会进一步加大。

未来22城土地市场竞争烈度会降低，22城之外可能会抬高，但是有资金、

有实力的房企会持续获得优质资源。

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9、民营地产：

出台集中供地政策，预计会对土地市场起到好的引导作用，土地市场会趋于

理性。

公司账面资金多反而机会更多，对中小型房企有些挑战。

该政策其实已经酝酿了半年，出

台背景主要是由于有些土地举牌过热，政策希望过热的竞拍能够得到控制。

大中型房企会联合拿

地，22个城市与公司的重合度比较高，避免行业过热。

10、民营地产：

今年的集中供地的时间控制在三次，三四线城市对于土地出让的诉求较大，

政策上不会有明显的转弯，地方政府在招商引资方面表现出渴求的姿态，土地出让预判不会有较

大的变化。

22个城市不会全部集中在某几个月，会在时间上错开，公司资金实力比较稳健，每

个月分别在这些城市都有合理的投资机会。

11、民营地产：

供地集中管理政策影响面很广，22城占2020年的销售面积和规模占比接近

50%。

2020年8月的“三道红线政策”、12月底的银行融资端的“五档两线”政策与这次土地两

集中政策形成了一套组合拳，与各个城市对购房者从需求端进行调整。

该政策对公司的影响可能

有以下几点：

（1）房企将在一个集中的时间段大量获取土地，土地市场竞争的热度会降低；

（2）

原先的生产节奏重新调整，调控城市以外的城市可能会出现新的机会。

部分房企可能会从原来的

目标二线城市拿地转移到三线城市，三线城市市场有望在今年迎来新时期；

（3）各公司的经营能

力将会面临新的挑战，尤其是资金的统筹运营能力，公司的融资和回款都应当与新的供地政策进

行匹配；

（4）调整后，中小型房企可能会面临挤压，其经营布局也会面临更多的考验，行业会进

一步分化，集中度也将进一步提升。

12、民营地产：

公司之前的发展模式是快周转，重点关注周转效率和销售规模，规模增长重

视程度要优于利润增长。

未来公司将更多的关注效益，对投资的项目要求更高，拒绝利润不达预

期的项目。

公司未来通过非招拍挂方式获取土地资源，包括产业购地、商业购地、文旅购地等方

式。

13、民营地产：

在地产+业务能力培育方面，公司既要发展，又要沉淀优质资产，这一过程

需要权衡。

在商业地产的开发和投资方面，公司秉承现金流和资产的方式的理念，希望通过商业

IP购得低成本的土地以实现快速的开发、销售，最后形成商业房产或购物中心这样的优质资产。

这个过程中需要公司去在沉淀资产和整个资产负债水平之间进行权衡。

14、民营地产：

集中供地政策主要考验房企资金、研判及运营的综合能力，本质上是行业的

供给侧改革，推动集中度的提升。

公司首先将保持现金流的充沛，可以在面对合适的土地时进行

重点研判。

房企将会根据自己的资金实力选择目标，市场热度将会降低。

公司将根据该政策调整

策略，提前做出研判，提升项目聚集地区的运营能力，集中管控降低运营成本使毛利率企稳回升。

新政有利于资金实力、综合能力、运营能力较强的龙头房企。

15、民营地产：

集中供地的政策对行业影响较大，过去虽然是政府集中供地，但是企业的选

择权较大，未来的行业格局可能会产生很大的改变。

过去一个项目的利润率即使不高，如果有好

的运营周转效率，可以把资金的运用效率提高从而提升整个公司的运转效率，但是现在这种空间

被压缩了。

但未来行业的景气会维持更长的时间，因为供给会降低，价格高的时间会维持更长的

阶段。

16、民营地产：

集中供地政策不仅是对推盘，对公司整体资金的使用上来说都会产生很多的

扰动。

不仅体现在推盘上，从投资到资金的周转上都会产生很大的干扰。

过去是不到两年的储备，

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通过内部资源的快速运转保证年度规模的增长，但是现在来说要做到这一点挑战更大。

现在不单

纯是基于现有项目的资源来考虑推盘，还要考虑新拿地的情况来做安排，是否能拿到还是有不确

定性的，所以整个的运营结构还是需要做调整的。

二、去化率和回款率保持稳定

地产公司整体回款率整体表现符合预期，2020年下半年回升趋势明显。

2020年全年大部分

房企的去化率保持在70%以上，少数公司低于70%；

销售回款率在80%以上，部分头部房企保持

在90%以上。

总体来看，地产公司的回款率和去化率维持在合理水平。

17、民营地产：

总体去化率超过70%，销售回款率近3年都是90%以上。

开发周期上，从拿

地到交付控制在3年以内，从开盘到交付27个月，开盘-清盘视区域而定，平均周期在12-13个

月；

最快的宁波项目，从开盘到售罄仅用3个月。

18、民营地产：

回款率到三季度末是75%左右，70-80%之间都是正常范围。

有些开发商回款

率在90%多，可能是口径的不同，也可能是下沉到五六线城市。

平均开盘时间7个月以内，融资

性现金流回正的时间10-12个月，经营性现金流回正大概1.5年左右。

19、国企地产：

入账的项目里面大湾区项目占比是87%，合约销售2020年同比下降13.9%，

主要是因为受疫情影响，整体经营计划有所调整，去化率跟2019年差不多，有52%的去化率水

平。

20、民营地产：

2020年公司权益物业销售现金回笼约人民币5193亿元，权益回款率约91%，

连续5年超过90%。

21、民营地产：

公司持续加强款项的回收，收缴情况良好，经营性现金净流量为4.34亿，

较2019年增长了135%，经营性现金流净净流量与净利润比值为122%。

22、民营地产：

公司在购地渠道上以招拍挂为主，同时也抓住了市场的一些机会，实现了规

模和利润的平衡。

另外配合高周转的策略，新增土地的平均建面是17万方，均能在1-2年内完

成整个项目的去化周期。

23、民营地产：

受到疫情影响，2020年去化率在70-75%，推盘也会有影响，比往年同期要

稍微低一点。

销售合约金额5500亿，回款率100%。

24、民营地产：

公司2020全年去化率水平达到了63%，实现量价均衡的稳健发展。

集团连

续多年回款方面表现优秀。

2020年全年实现回款额人民币2252亿元，保持了现金的充裕。

要求各地区经营现金流为正，严格的按照回款比例控制土地款工程