博思堂培训基础知识改版Word格式文档下载.docx

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因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

6.构筑物

构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。

7.建筑物

建筑物通称建筑。

一般指供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所。

例如，工业建筑、民用建筑、农业建筑和园林建筑等。

8.房地产的特征

房地产的自然特征

a） 

位置的固定性；

b） 

使用的耐久性；

c） 

资源的有限性；

d） 

物业的差异性。

房地产的经济特征

生产周期；

资金密集性；

相互影响性；

易受政策限制性；

e） 

房地产的增值性。

注：

房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。

其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。

9.房地产的类型

由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑物构成，对于土地和房屋可以按以下方法分类：

（一）根据土地的用途分类：

根据《城市用地分类与规划建设用地标准的规定》，城市用地可以分为九类：

1、居住用地

2、公用设施用地（含商业用地）

3、工业用地

4、仓储用地

5、对外交通用地

6、道路广场用地

7、市政公用设施用地

8、绿化用地

9、特殊用地

（二）根据房屋的用途分类：

按照房屋的使用功能可以分成八类：

1、住宅

2、工业厂房和仓库

3、商场和店铺

4、办公楼

5、宾馆酒店

6、文体娱乐设施

7、政府和公用设施

8、多功能建筑（综合楼宇）

10.房地产业

是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。

11.房地产开发

是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通电信、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

12.合作建房

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

13.房地产中介

是联结房地产生产经营者与消费者以及房地产经济内部的各种社会经济关系的纽带。

14.什么是地籍？

地籍是指反映土地的位置（地界、地号）、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的簿籍（或清册），也称土地的户籍。

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。

它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。

具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

15.生地

指空间地、田地、未开垦地等不具备城市基础设施的土地。

16.熟地

熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。

17. 

宗地

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

18.宗地图

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：

宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

19.证书附图

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

20.住宅用地

是指供居住的各类房屋用地。

21.工业用地

是指独立设置的工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地。

22.仓储用地

是指国家、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库、材料堆场及其附属设备等用地。

23.商业服务业用地

是指各种商店、公司、修理服务部、生产资料供应站、饭店、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。

24.旅游业用地

是指主要为旅游业服务的宾馆、饭店、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。

25.房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。

房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

拥有了房屋的所有权就等于拥有了在法律允许范围内的一切权利。

取得房屋所有权的方式有很多，如：

1、依法新建的房屋；

2、添附的房屋，如翻建、扩建、加层等；

3、通过买卖、赠与、互换等民事法律行为取得所有权的房屋；

4、继承或受遗的房屋。

　前两种方式称为公民房屋所有权原始取得方式，即直接根据法律的规定取得的所有权；

后两种方式称为公民房屋所有权继受取得，即公民通过某种民事法律行为从原所有人那里取得房屋所有权。

26.房屋的占有权

房屋的占有权，通常由所有权人（在房地产买卖中也称业主、房主、房东）来行使，但有时也由别人来行使，这也就是使用权与所有权分离。

例如房屋出租，房屋出租合同将房屋的占有、使用权转给非所有权人（房客）来行使。

27.房屋的使用权

房屋的使用权是指对房屋拥有的享用权。

房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。

房屋的使用权不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。

是对房屋的实际利用权利。

通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

28.房屋的收益权

是指房屋所有权人收取房屋财产所产生的各种收益。

29.房屋的处分权

房屋的处分权，表示房屋所有权的归属，是所有权中一项最基本的权能。

房屋的处分权一般由房主行使，房主可以确定房屋使用权、继承、赠与对象。

有时房屋处分权也与所有权分离。

如房主作为债务人以住房作抵押向债权人借债，若是到期不能清偿债务，房屋的所有权也就转归债权人所有，债权人此时就可行使房屋的处分权。

30.住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。

经济适用房亦属于全部产权。

31.住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。

在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

32.房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。

折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。

房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。

这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。

确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

33.房地产交易形式

房地产市场的房地产交易形式主要有两种，即地产交易形式与房产交易形式。

地产交易形式主要包括：

①土地所有权买卖，即土地“征用”；

②土地使用权出让；

③土地使用权转让。

房产交易形式主要包括：

①房屋买卖；

②房屋租赁；

③房屋交换；

④房屋抵押、典当等。

在城市中，房地产交易形式主要表现为房产交易形式，包括房屋买卖、租赁、抵押、典当、交换等。

34.房屋建筑结构分类标准

类 

型 

内 

容 

钢结构 

承重的主要结构是用钢材料建造的，

包括悬索结构。

钢、钢筋混凝土结构 

承重的主要结构是用钢、钢筋混凝

上建造的。

如一幢房屋一部分梁柱

采用钢筋混凝土构架建造

钢筋混凝土结构 

承重的主要结构是用钢筋混凝土建造的。

包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用

滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋

混凝土结构的建筑物

混合结构 

承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木

建造的。

如一幢房屋的梁是用钢筋混凝

土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木

材制造，柱是用钢筋混凝土建造

砖木结构 

承重的主要结构是用砖、木材建造的。

如一幢房屋是木制结构房架。

砖墙、木

柱建造的

其它结构 

凡不属于上述结构的房屋都归此类。

如

竹结构、砖拱结构、窑洞等

二、房地产产品篇

35.期房

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商从拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

36.现房

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房，与消费者签订详尽的商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

37.准现房　

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

38.毛坯房

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

39.成品房

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

内墙面为普通仿瓷涂料、客厅楼地板为普通瓷砖、普通铝合金窗、普通胶合板门

40.商品房

是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。

41.二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。

个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

42.经济适用房

是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。

由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。

43.房改房

房改房即为已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。

按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

44.存量房

是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。

45.安居房？

是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。

成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅