郑东新区白沙片区地块可行性研究Word文档下载推荐.docx

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周边仅有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。

（二）区域规划及周边配套11、区域规划白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。

白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。

围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。

22、周边配套地块属于郑东新区未完全___区域，基础生活配套较少，区域规模商业、休闲配套、学校配套等相对不足，但规划较为完备。

预计未来随白沙片区的进一步___逐渐完善，区域未来发展潜力较大。

教育：

小宝贝幼儿园、白沙镇白坟小学、大有庄小学、，3公里内有大风车双语幼儿园、南岗实验幼儿园、莆田小学、郑州市第101中学；

商业：

周边大规模商业匮乏，距项目最近的商业为陆港酒店，但周边专业市场较多，如裕隆钢铁物流园、经开钢材市场、迪圣木材模版市场等；

医疗：

附近有营岗村社区卫生所，五公里内医院有洛阳正骨医院、郑州有源中医院；

公共交通：

附近1公里内设有公交站点的公交线路有570路、游568路、游573路、郑汴城际公交101、102路，仅辐射郑东新区、开封等区域，地铁8号线预计2020年底建成通车，___号地块距8号线龙王庙站仅800米左右。

地铁12、13、20号线开通时间暂未确定，出行有一定难度。

区域周边规划配套详见附图：

（三）规划设计条件白沙片区113号地，占地46500㎡（约69.75亩），城镇___用地，容积率待定。

白沙片区___号地，占地31200㎡（约46.8亩），城镇___用地，容积率待定。

地块控规，规划局尚未最终确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。

（二）招拍挂形式113#、___#地块属于郑东新区，根据最新___调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。

网挂报价超过50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。

同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到100%，溢价部分

土地出让金在土地出让合同签订后10个工作日内缴清。

三、目标地块市场分析与机会选择

（一）城市//区域发展概况郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1小时经济圈”和全国“3小时经济圈”。

作为河南省省会，郑州GDP总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020年预计郑州市常住人口将达到1500万人。

xx年，郑州市地区生产总值完成7315亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。

１、城市情况与发展预期宏观经济：

（1）郑州是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为特征的国家中心城市。

xx年郑州市国民生产总值增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省5.93%的增速。

（2）xx年全年城镇居民人均可支配收入31625元，同比增长9%，整体人均收入增长明显。

（3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一”产业序

列演化，经济布局日趋合理。

城市人口：

郑州市近五年常住人口增长迅速，截至xx年已达到957万人，年增产率2.0%，整体城镇化率68.3%，自然增长率5.9‰。

随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房___业的健康发展奠定了坚实的基础。

根据___规划，到2020年郑州市总人口将达到1500万。

表表33--11郑州市人口变动情况年份户籍人口（万人）常住人口（万人）常住人口增长率xx7358862.3%xx7419032.0%xx7519191.8%xx7609382.1%xx/9572.0%数据：

郑州市统计年鉴、郑州市___工作报告城市规划：

构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。

图图33--11郑州城市规划布局示意图

22、区域情况与发展预期项目所在区域属郑东新区，政策和资源的___倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房___市场发展的高端价值区域。

目前区域___时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超过100万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。

地块所属的龙湖副___区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，具备___高端___的先天优势。

（二）房___宏观市场概况xx年4月份以来，随着“降低___比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘。

7月份郑州地王频出，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑

州新的双料地王（总价+单价）；

经开区市场热度更是持续上涨，3天3地王；

白沙组团也拍出楼面地价地王。

8月融创拿下龙湖副___13号地块，成交楼面价36309.56元/㎡。

随后，中国金茂集团拿下14号地块，成交楼面地价36915.27元/㎡，刷新郑州楼市记录，成为总价和单价双料地王。

10月份限购政策，在郑州市内五区、___港区、郑东新区、经济___区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180平方米以下的住房：

1、拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;

2、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，___方面：

个人___住房___比例为30%;

申请___二套房___比例为40%，为火热的楼市降温。

11、郑州市商品___市场概况（11）市场现状分析：

目前郑州房___市场整体供小于求，市场成交火爆，刚需___呈现出“___即清盘”状态。

xx年1-8月份商品___供应___727.82万㎡，同比上涨47%，销售___970.67万㎡，同比上涨112.5%。

（22）供需关系：

xx年1-8月份，郑州楼市成交火热，供需比达到1:

1.3，供小于求，市场需求较为旺盛。

（33）去化速度：

近五年，商品房年均去化679.65万方。

而xx年1-8月，商品___月均去化80.3万方。

截至xx年8月，郑州市商品___库存量为235.93万㎡，库存量持续走低，去化周期仅需2.6个月。

近近55年全市商品___供需量价走势（44）主力产品成交结构：

郑州房___市场成交主要以刚4xx年月均去化048.90万㎡6xx年月均去化化4110.14万㎡

需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、___、___产品。

高层产品80-90㎡仍为主流刚需___段，110-140㎡改善___段成交集中，以两房、小三房为主，成交___为9000-___元/㎡，成交总价区间为70-90万。

郑州市市场主力产品成交结构产品业态主力成交___//产品类型主力成交___区间（mm22）主力成交单价区间（（元/m22））主力成交总价区间（万元）高层两房、小三房80-1109000-___70-9022、郑州市土地市场概况

郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以___用地成交为主力，xx上半年___用地成交量同比xx年上半年增长64%。

7月份郑州地王频出，郑州市总价地王、单价地王落地金水区，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑州新的双料地王。

经开区三天出现三个地王、白沙组团楼面地价地王。

进入8月，虽然未能延续7月“地王”频出的节奏，但是土地市场依然高温不降。

8月融创在郑首次参与土地竞拍，进军北龙湖地王窝，拿下13号地块，成为新“地王”，随后金茂郑州“处女地”诞生，35.1亿拿下北龙湖14号地块，再次刷新郑州楼市“地王”记录。

借助两宗“地王”之势，郑州又掀起了一片“涨价潮”。

（11）土地成交量价走势分析：

近五年，郑州市商品房用地供不应求，xx年1-8月份土地供应101宗，供应___1348.44万㎡。

成交土地109总，成交___1438.15万㎡。

土地成交___整体呈现上升趋势，xx年上半年商品___楼面价成交___为2780元/㎡，8月份由于北龙湖金茂拿下三料地王，拉高了整体成交___，商品___楼面___为36658元/㎡。

（22）土地成交结构分析：

近五年，郑州市经营性土地成交以居住用地为主。

xx上半年共成交土地109宗，其中居住用地81宗，占比74%，商服用地成交28总，占比26%。

根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。

xx--6xx上半年郑州市土地市场成交结构分析

（33：

）土地成交区域分析：

郑州市目前三环___块越趋稀少，成交地块主要集中在三环—四环之间。

其中三环-四环xx年上半年共成交土地46宗，成交___663.17万㎡，占比46%；

二环-三环共成交土地38宗，成交___380.56万㎡，占比26%；

四环外成交土地19宗，成交___293.09万㎡，占比20%；

二环内成交土地6宗，成交___108.44万㎡，占比8%。

二环内二环-三环三环-四环四环外占地___21.76110.9181.8111.02宗数6384619051015202530354045500204060801001xx0160180xx016年1-8月份分环线商品房用地成交宗数及占地___对比

33、郑州市商品______近五年，郑州市商品___成交___整体呈现上涨趋势，仅xx年下半年出现微跌。

xx年1-8月份，商品___整体成交___9998元/㎡，