郑东新区白沙片区地块可行性研究Word文档下载推荐.docx

1、 周边仅有 570 路、游 568 路、游 573 路、郑汴城际公交 101、102 路通过，现阶段公交线路较少，到达郑州市各个片区有一定难度。 （二）区域规划及周边配套 1 1 、区域规划 白沙组团以公共文化服务核心为带动，以中原经济区及郑州都市区建设为契机，实现白沙组团从“职教园区”到“生态智慧公共服务核心区”的战略转变，创造服务高效、和谐宜居的人居环境。白沙组团功能定位为，以公共文化服务、行政服务、高端商务为主的生态智慧公共服务核心区。围绕这一功能定位，将发展以会议中心、酒店商务、特色金融、休闲娱乐、科研创新、教育培训、高端商贸为主的辅助功能。 2 2 、周边配套 地块属于郑东新区未完全

2、 _区域，基础生活配套较少，区域规模商业、休闲配套、学校配套等相对不足，但规划较为完备。预计未来随白沙片区的进一步 _逐渐完善，区域未来发展潜力较大。 教育：小宝贝幼儿园、白沙镇白坟小学、大有庄小学、，3 公里内有大风车双语幼儿园、南岗实验幼儿园、莆田小学、郑州市第 101 中学； 商业：周边大规模商业匮乏，距项目最近的商业为陆港酒店，但周边专业市场较多，如裕隆钢铁物流园、经开钢材市场、迪圣木材模版市场等； 医疗：附近有营岗村社区卫生所，五公里内医院有洛阳正骨医院、郑州有源中医院； 公共交通 ：附近 1 公里内设有公交站点的公交线路有 570路、游 568 路、游 573 路、郑汴城际公交 1

3、01、102 路，仅辐射郑东新区、开封等区域，地铁 8 号线预计 2020 年底建成通车， _ 号地块距 8 号线龙王庙站仅 800 米左右。地铁 12、13、20 号线开通时间暂未确定，出行有一定难度。 区域周边规划配套详见附图： （三）规划设计条件 白沙片区 113 号地，占地 46500 （约 69.75 亩），城镇 _用地，容积率待定。 白沙片区 _ 号地，占地 31200 （约 46.8 亩），城镇 _用地，容积率待定。 地块控规，规划局尚未最终确定，后续根据招拍挂条件及时跟进。 （二）招拍挂 形式 113#、 _#地块属于郑东新区，根据最新 _调控政策，采取“限地价，竞房价”形式。

4、网挂报价超过 50%溢价率时，竞综合房价，综合房价报价低者为竞得人。 同时土地出让竞买保证金缴纳比例提高到 100%，溢价部分 土地出让金在土地出让合同签订后 10 个工作日内缴清。 三、目标地块市场分析与机会选择 （一）城市/ / 区域发展概况 郑州位于中原腹地，有京广铁路、陇海铁路等多条国家铁路及高铁通过，交通优势明显，未来郑州将成为中国普通铁路和高速铁路网中唯一的“双十字”中心，形成以郑州为中心的中原城市群“半小时经济圈”、中原经济区“1 小时经济圈”和全国“3 小时经济圈”。作为河南省省会，郑州 GDP 总量位居河南省第一名，常住人口居河南省第二位，2020 年预计郑州市常住人口将达到

5、 1500 万人。xx 年，郑州市地区生产总值完成 7315 亿元，总量居河南省第一位、中西部第三位。 、城市情况与发展预期 宏观经济： （1）郑州是中原经济区的主核心城市，是中原地区辐射中部的桥头堡，城市首位度高，未来郑州要建设以国际商都为特征的国家中心城市。xx 年郑州市国民生产总值增速为7.94%，居全省首位，远高于河南省 5.93%的增速。 （2）xx 年全年城镇居民人均可支配收入 31625 元，同比增长 9%，整体人均收入增长明显。 （3）产业结构方面，郑州市“二、三、一”产业格局稳固，第三产业增速明显，形成了二、三产业共同推动全市经济发展的格局，产业结构正加速朝着高层次的“三二一

6、”产业序 列演化，经济布局日趋合理。 城市人口：郑州市近五年常住人口增长迅速，截至 xx年已达到 957 万人，年增产率 2.0%，整体城镇化率 68.3%，自然增长率 5.9。随着郑州辐射力的进一步增强，人口导入能力持续发挥，整体增速迅速，人口红利将持续存在，为房 _业的健康发展奠定了坚实的基础。根据 _规划，到 2020 年郑州市总人口将达到 1500 万。 表 表 3 3- -1 1 郑州市人口变动情况 年份 户籍人口（万人） 常住人口（万人） 常住人口增长率 xx 735 886 2.3% xx 741 903 2.0% xx 751 919 1.8% xx 760 938 2.1%

7、xx / 957 2.0% 数据：郑州市统计年鉴、郑州市 _工作报告 城市规划：构建“一主、三区、四组团”的多中心、组团式空间结构，以点带面整体发展，城市向东，生活向北，核心不断东移，重点发展郑东新区，形成“一枝独秀、多点开花”的局面，西区和南区更多依靠自身资源发展，速度与东区、北区相比相对较慢。 图 图 3 3- -1 1 郑州城市规划布局示意图 2 2 、区域情况与发展预期 项目所在区域属郑东新区，政策和资源的 _倾斜使其迅速成为中原地区的城市新区典范，被赋予郑州发展、中原崛起“领舞者”的重任，是房 _市场发展的高端价值区域。 目前区域 _时间相对较短，人口基数逐年增长，截至目前常驻人口超

8、过 100 万，区域发展迅速，增长较快，未来仍有较大的提升空间。地块所属的龙湖副 _ 区域，未来将建成城市旅游休闲、高档居住、办公和商业为核心的新型区域，具备 _高端 _的先天优势。 （二）房 _宏观市场概况 xx 年 4 月份以来，随着“降低 _比例、调整公积金存款利率、降低交易环节税费”等利好政策，市场成交量激增，出现多个日光盘。 7 月份郑州地王频出，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑 州新的双料地王（总价+单价）；经开区市场热度更是持续上涨，3 天 3 地王；白沙组团也拍出楼面地价地王。8 月融创拿下龙湖副 _13 号地块，成交楼面价 36309.56 元/。随后，中国金茂集团拿下 14

9、号地块，成交楼面地价 36915.27 元/，刷新郑州楼市记录，成为总价和单价双料地王。 10 月份限购政策，在郑州市内五区、 _港区、郑东新区、经济 _区、高新区内，对以下两种类型家庭，限制向其销售180 平方米以下的住房：1、拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭;2、拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居民家庭， _方面：个人 _住房 _比例为 30%;申请 _二套房 _比例为 40%，为火热的楼市降温。 1 1 、郑州市商品 _市场概况 （1 1 ）市场现状分析：目前郑州房 _市场整体供小于求，市场成交火爆，刚需 _呈现出“ _即清盘”状态。 xx 年 1-8 月份商品 _供应 _ 7

10、27.82 万，同比上涨 47%，销售 _ 970.67 万，同比上涨 112.5%。 （2 2 ）供需关系：xx 年 1-8 月份，郑州楼市成交火热，供需比达到 1:1.3，供小于求，市场需求较为旺盛。 （3 3 ）去化速度：近五年，商品房年均去化 679.65 万方。而 xx 年 1-8 月，商品 _月均去化 80.3 万方。截至 xx年 8 月，郑州市商品 _库存量为 235.93 万，库存量持续走低，去化周期仅需 2.6 个月。 近 近 5 5 年全市商品 _供需量价走势 （4 4 ）主力产品成交结构：郑州房 _市场成交主要以刚4 xx 年月均去化 0 48.90 万 6 xx 年月均

11、去化 化 4 110.14 万 需、首改型产品为主，主力成交业态为高层产品，同时有少量的小高层、 _、 _产品。 高层产品 80-90 仍为主流刚需 _段，110-140 改善 _段成交集中，以两房、小三房为主，成交 _为 9000- _元/，成交总价区间为 70-90 万。 郑州市市场主力产品成交结构 产品业态 主力成交 _/ /产品类型 主力成交 _区间（m m2 2 ） 主力成交单价区间 （ （ 元 /m2 2 ） ） 主力成交总价区间（万元） 高层 两房、小三房 80-110 9000- _ 70-90 2 2 、郑州市土地市场概况 郑州市由于大量城改地块出让，郑州土地市场以 _用地成

12、交为主力，xx 上半年 _用地成交量同比 xx 年上半年增长 64%。7 月份郑州地王频出，郑州市总价地王、单价地王落地金水区，万科美景夺得郑纺机地块，成为郑州新的双料地王。经开区三天出现三个地王、白沙组团楼面地价地王。 进入 8 月，虽然未能延续 7 月“地王”频出的节奏，但是土地市场依然高温不降。8 月融创在郑首次参与土地竞拍，进军北龙湖地王窝，拿下 13 号地块，成为新“地王”，随后金茂郑州“处女地”诞生，35.1 亿拿下北龙湖 14 号地块，再次刷新郑州楼市“地王”记录。借助两宗“地王”之势，郑州又掀起了一片“涨价潮”。 （1 1 ）土地成交量价走势分析：近五年，郑州市商品房用地供不应

13、求，xx 年 1-8 月份土地供应 101 宗，供应 _1348.44 万。成交土地 109 总，成交 _ 1438.15 万。土地成交 _整体呈现上升趋势，xx 年上半年商品 _楼面价成交 _为2780元/，8月份由于北龙湖金茂拿下三料地王，拉高了整体成交 _，商品 _楼面 _为 36658 元/。 （2 2 ）土地成交结构分析：近五年，郑州市经营性土地成交以居住用地为主。xx 上半年共成交土地 109 宗，其中居住用地 81 宗，占比 74%，商服用地成交 28 总，占比 26%。根据近五年土地供应及成交趋势判断，居住用地将仍是未来土地供应主力，商服用地未来预期供应将保持平稳趋势。 xx-

14、 -6 xx 上半年郑州市土地市场成交结构分析 （ 3 3： ）土地成交区域分析：郑州市目前三环 _块越趋稀少，成交地块主要集中在三环四环之间。其中三环-四环 xx 年上半年共成交土地 46 宗，成交 _ 663.17 万，占比 46%；二环-三环共成交土地38宗，成交 _380.56万，占比26%；四环外成交土地 19 宗，成交 _ 293.09 万，占比 20%；二环内成交土地 6 宗，成交 _ 108.44 万，占比 8%。 二环内 二环-三环 三环-四环 四环外占地 _ 21.76 110.9 181.8 111.02宗数 6 38 46 19051015202530354045500204060801001xx0160180xx016年1-8月份分环线商品房用地成交宗数及占地 _对比 3 3 、郑州市商品 _ _ 近五年，郑州市商品 _成交 _整体呈现上涨趋势，仅xx 年下半年出现微跌。xx 年 1-8 月份，商品 _整体成交 _ 9998 元/，