乡村旅游度假村农家乐项目商业计划书Word文件下载.docx
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第二节有利于现代化农村建设6
第三节有利于区域农民增收7
第四节有利于发展壮大礼泉县第三产业7
第五节有利于缓解社会就业压力8
第三章客户细分与市场前景分析8
第一节目标客户8
第二节发展定位9
第三节细分市场分析9
3.3.1文化产业市场9
3.3.2观光旅游10
3.3.3文化休闲服务市场11
第四节项目前景12
3.4.1产业发展前景12
3.4.2政策前景13
第四章项目选址与资源条件14
第一节项目选址14
第二节项目地位环境与交通14
第三节气候地貌14
第四节资源条件15
第五节项目所在地开发规划前景16
第五章发展定位与整体规划17
第一节发展定位17
第二节规划原则18
第三节规划构思18
第四节规划功能结构布局20
第六章财务评价21
第一节投资估算21
6.1.1估算依据21
6.1.2投资估算22
第二节经济效益预测24
第三节社会效益分析24
第七章结论与建议25
第一节结论25
第二节建议26
第一章执行总结
第一节项目简介
1.1.1项目介绍
项目名称：
关中后花园乡村旅游度假村项目
策划人：
王雷
1.1.2地理位置
本项目拟建于陕西省礼泉县湾里王村、湾里高村。
礼泉县属暖温带半干旱大陆性季风气候，年平均气温12.96℃，无霜214天，年平均降水量537-546平方毫米。
海拔在402-1467米之间，北山南塬、四季分明、雨热同季、冷暖适中，自然环境十分优越。
卫星地理图
1.1.3建设规模与目标
1、建设内容
关中后花园乡村旅游度假村项目计划建设内容包括有：
农业产业、农业观光、创意农业、乐龄养生度假、泾河十里桃花岸、大唐文化、佛教文化、生态文化、窑洞文化和水文化。
与相邻泾阳县的十二五重点规划项目“中国郑国渠旅游区”相互合作，优势互补，打造关中人文古迹、观光休闲度假的综合型旅游经济圈。
2、建设目标
（1）通过本项目的建设建成以湾里王村、湾里高村为核心的关中后花园，以礼泉县自有的农业、文化、礼教、生态、自然环境和水文等资源条件为基础和依托，建成集自然、人文、历史、现代、文明为一体的关中后花园。
（2）通过本项目建成后，形成集观光旅游、休闲度假、健身养生休闲综合体，设计年接待能力为500万人（次）/年。
（3）通过本项目的建设，将关中地区五市55县中所有地方特色项目融合在一起，包括餐饮美食、区域文化等，建成关中特色聚集地。
（4）通过本项目建设建成国内较具规模的农业产业和佛教产业的研究开发基地。
（5）通过本次建设建成完整的旅游度假村系统，实现生态、人文、佛教为一体的自然度假村。
（6）通过本次建设建成完整的生态度假村，实现区域农业、文化、佛教、自然体系度假村，打造低碳循环度假村。
（7）通过本次建设使本项目成为陕西省最大规模农业、文化产业基地。
（8）通过本次项目建设拓展创意文化产业等延伸产业。
（9）通过本项目的建设与邻县泾阳县郑国渠旅游区开展合作，形成强势互补，有机结合。
在完善整个郑国渠旅游圈区域服务与特殊的同时，提高项目自身的效益与发展前景。
3、主要建设条件
本计划书主要从政策许可、选址论证、建设场地状况、总平面方案、资金筹措等制约项目实施的主要因素进行调查研究，经过充分研究，主要结论是，项目选址符合有关城市规划法规要求。
项目场地地质条件较好，方案既满足国家有关城市规划及区域产业布局，又考虑了满足本项目将来一定时期内发展的要求。
项目实施资金筹措拟通过政府支持、招商融资以及自筹，资金筹措方案可行，筹资总额能确保项目顺利实施。
1.1.4项目投入总资金及效益情况
项目估算总投资为15000万元，其中固定资产投资13320万元，铺底流动资金投资1680万元。
项目计划分三年三期完成全部投入，其中第1年完成全部固定资产投资的40%，第2年完成全部固定资产投资40%，最后1年完成全部固定资产投资的20%。
项目建成后预计正常年份实现年收入12000万元，上交税收2000万元，带动居民间接收入15000万元。
第二节项目建设背景
1.2.1宏观经济环境
2010年中国国内生产总值（GDP）为397983亿元，按可比价格计算，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点，国民经济运行态势总体良好。
全年CPI上涨3.3%，符合市场前期预测。
12月份CPI高位回落，同比上涨4.6%。
第一产业增加值为40497亿元，增长4.3%；
第二产业增加值186481亿元，增长12.2%；
第三产业增加值171005亿元，增长9.5%。
农业生产稳定增长，工业生产平稳增长。
投资保持较快增长，消费平稳较快增长，进出口总额较快增长。
2010年全年社会消费品零售总额154554亿元，比上年增长18.4%，扣除价格因素实际增长14.8%；
全年进出口总额29728亿美元，比上年增长34.7%，其中出口增长31.3%。
稳定增长的经济环境，加上全球经济的逐步复苏成为了国内各大项目开发建立、产业的发展的基础与保障，因此本项目的开发建设的外部经济环境良好，投资经济效益回报前景可观。
1.2.2文化休闲娱乐产业发展迅速
文化休闲产业、健康保健相关产业已经逐步从以往的第三、第四产业上升为全球第一大产业，休闲娱乐相关产业等现代化的服务产业发展迅猛。
当前社会，多元化的健康休闲服务产业发展格局初步形成，传统行业进入微利时代，竞争日趋白日化，举步维艰，而随着城市经济的高速发展和市民生活水平的持续提高，越来越多的人开始关注健康，注重生活品质。
随着时代的变化，人们更渴望的是一种时尚、高雅、健康、享受且注重体验的消费形式。
1.2.3加快农村文化建设和基础设施完善
当前我国经济正处于转型的关键时期，与快速发展的经济和日益提高的物质生活水平相比，农村文化建设和发展则表现为较为滞后，与全面建设小康社会、实现和谐社会的目标不相适应。
加强农村文化建设，既是当前农村、农业、农民实现持续健康科学发展的必然要求，也是构建农村和谐社会的有机组成部分，长期以来深受党和国家的重视。
由于长期以来农村基层文化基础设施、文化活动、文化教育的贫乏，以及落后的、腐朽的文化方式沉渣泛起，因此加快农村文化建设，，已是当前农村亟待解决的问题。
合理整合农村资源，进行产业融合发展，加强向符合自身实际的文化休闲产业、旅游服务产业转型发展迫在眉睫。
第二章项目建设必要性与意义
第一节有利于顺应市场发展需求
本项目涉及农业产业、农业观光、创意农业、乐龄养生度假、泾河十里桃花岸、大唐文化、佛教文化、生态文化、窑洞文化、水文化等等部分的规划建设，是礼泉县农村文化产业经济发展的内在要求，将推动礼泉县进一步走出去，进一步送进来，提高区域综合实力，扩大礼泉对外交流；
另外项目的设立也满足全国范围内不同层次的人们对文化休闲服务性行业的需求和市场的需要，顺应了当前市场日益增长的文化休闲服务需求，对礼泉县经济健康发展也起着一定的推动作用。
第二节有利于现代化农村建设
本项目的开展实施为以礼泉县日渐提高的经济水平与项目所在地得天独厚的地理位置为依托，以日趋开放的全球商贸、交流环境，城市第三产业的服务需求量、加快城乡统筹发展以及国家《文化产业振兴规划》的实施为契机，积极建设成为高品质的文化休闲生态观光基地，实现地区特色产业迅速崛起、社会经济基建同步发展，周边服务配套完善的关中后花园。
本项目将承担提升地区文化、旅游、经济贸易综合竞争力、促进多方合作交流、引入外资为重要使命，项目的开发同时有利于提完善农村配套基础设施，美化周边环境，提高区域开放度，对礼泉县、湾里王村和湾里高村的发展都具有重要的战略意义，因此本项目的开发建设很有必要。
第三节有利于区域农民增收
新村建设、城乡一体。
文化旅游、观光休闲农业的发展，使农村一、二、三产业有机结合，促进生产发展，农业增效，农民增收，促进了社会主义新农村建设。
本项目的建设有利于加快了农村基础设施建设，让农民就地享受城市化的文明成果，且为当地农民增收做出了重要贡献。
例如土地租金。
以转包、出租、转让、入股等方式，使土地向有技术、懂经营、会管理的工商业主和经营能人集中，农民土地通过实施承包权流转，每年可获得不菲的租金。
第四节有利于发展壮大礼泉县第三产业
本乡村旅游度假文化创意项目的建设和完善还需周边服务行业的配套提供支持，如农家乐、休闲度假村、文化观光互动、酒店住宿等等，建筑设计多融合相应文化民族风情（如关中、大唐、农业、水文化等），仿古或者个性建筑给人耳目一新的感觉。
本项目顺利开发建设过程中在完善了农村的基础建设、服务体系的同时，也是一个地域标志性建筑产业群、关中后花园名片，产生联动效应，辐射周边促进外部资金投资礼泉，继而从点到面的提升地区服务产业层次，发展壮大第三产业。
第五节有利于缓解社会就业压力
社会居民就业是国家的头等大事，在我国已作为维护国家和社会稳定的大事来抓。
我国人口众多，随着城市化水平的提高，大量农民转变为城市市民，就业形式严峻。
如何提高地区的就业率，直接关系到人们的生活改善，社会的稳定与和谐。
通过本项目的建设有利于带动项目周边商品流、信息流、人才流、资金流，以及现代化物流行业的发展。
这是产业结构的市场化调整，调整的结果是产业结构的升级，同时可提供大量服务业就业岗位。
本项目的建设运营，大大缓解了地区就业压力，增加了地区居民社会保险普及率，有利于构建地区和谐社会。
第三章客户细分与市场前景分析
第一节目标客户
本项目面对的是中高端城市市场客户群体，如40岁以上高端人士、企业家、商业精英，政府政要及各部门领导人，高科技领军人以及对休闲度假养生有需求以及热爱国家文化、自然人文遗产的群体，体验自然农家野趣、放松身心、领略大唐文化、宏伟古迹等等，这部分客户群体具备养生休闲度假需求，同时也能力进行此类消费。
第二节发展定位
项目经营定位为以关中地区发展和自然人文资源为依托的乡村文化休闲度假项目，因此要求整体规划设计风格别具新颖、最求自然淳朴，以自然资源与文人景观与健康、休闲文化的融合为主题。
本项目规划涉及的农业产业、农业观光、创意农业、乐龄养生度假、泾河十里桃花岸、大唐文化、佛教文化、生态文化、窑洞文化、水文化等等项目将始终围绕本地区关于文化健康休闲度假休闲整体行业的发展模式以及市场的需求，拟发展定位为：
立足礼券，辐射中部地区，继而走向全国，吸引中外游客前来观光消费。
第三节细分市场分析
3.3.1文化产业市场
中国在经历了近代历史的低谷之后，已经开始了复兴的进程，近年来，我国文化产业以年均15%的速度增长,据统计,2004年,全国文化产业增加值已达4140亿元,占GDP的3%,比2003年的3577亿元增长15.7%。
部分综合性试点地区文化产业发展迅速,到2004年,北京市文化产业实现增加值290亿元,占GDP的6.8%;
上海445.7亿元,占6%;
浙江669.7亿元,占6%;
广东1123亿元,占7%。
这些资料表明：
我国文化产业的发展已初具规模，但就产业单位而言，文化事业单位存在支出收入比偏高、人均创造利税额较少的现象，文化经营性企业单位负债经营较为普遍；
我国文化产业区域发展不均衡的问题突出，北京、上海、深圳、广州等地经济发达,文化需求大,文化产业相当于发达国家上世纪90年代的水平，东部地区经济
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