精编版商贸综合服务中心项目可行性研究报告Word文档格式.docx

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1.2建设单位

项目建设单位：

xx公司

1.3项目负责人

xx

1.4项目编制依据

1、《中华人民共和国城乡规划法》（2007）；

2、《城市规划编制办法》（2005）；

3、《关于印发〈近期建设规划工作暂行办法〉、〈城市规划强制性内容暂行规定〉的通知》建设部【建规（2002）218号】文；

5、《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137－90）；

6、《城市居住区规划设计规范》（GBJ50180－93）（2002年版）；

7、《城市道路交通设计规范》（GBJ50220－95）；

8、渭南市国民经济和社会发展第十一个五年规划（2006-2010）；

9、《渭南市城镇体系规划（2006—2020）》；

10、《渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划（2007－2025）》；

11、《渭南市卤阳湖现代产业开发区东片区控制性详细规划》；

12、其他相关的法律、文件、标准等。

1.5可行性研究范围

本项目依据国家相关政策、法规，按照卤阳湖开发区总体规划对项目建设进行可行性研究，包括项目背景与必要性、场址选择及建设条件、项目规划布局、建设规模与建设方案、节能节水措施、环境影响评价、消防与安全防护、项目管理与组织机构、投资估算及资金筹措、项目实施进度、项目招标、效益分析、结论与建议等方面，为投资决策部门和承办单位建设提供建设依据。

1.6项目概况

1.6.1项目建设区位：

规划区位于卤阳湖现代产业综合开发区的东片区，是卤阳湖开发区发展的重要综合项目区。

北接现代加工制造业综合园区，南接居住组团片区，西边是具有国际影响力的通用航空产业基地和航空特色体验旅游集聚区，东侧是省道渭清路，东片区北部有西韩铁路东西向穿过，并设有陈庄火车站。

地理位置十分优越。

1.6.2项目建设地点：

项目拟建地址位于卤阳湖开发区东片区，卤阳大道与天阳大道什字以东卤阳大道两侧，东侧有渭清公路南北向通过，西侧为朝阳大街，中部有新城路南北贯通。

其中卤阳大道南侧234.420亩，北侧278.411亩。

1.6.3建设规模与内容

项目总占地512.831亩，总建筑面积约306545.9平方米。

主要建设内容见下表：

主要建设内容

占地面积（亩）

建筑面积（万m2）

金融中心

66.88

8.026

商贸中心

87.72

8.772

客运站

6.00

0.280

大型服装城

85.09

4.538

小商品交易中心

60.70

3.238

“一村一品”特色农产品批发市场

57.18

3.050

建材批发市场

51.59

2.751

以及停车场、道路、广场、绿地等辅助工程并完成给排水、供电、消防、室外管网等配套工程及相关设备购置与安装等。

1.7项目投入总资金及来源

项目估算总投资52797.27万元，其中主体工程投资36120.00万元，辅助工程投资750.00万元，配套工程投资2800.00万元，其他部分费用投资450.00万元。

资金来源通过招商引资和项目单位自筹解决，其中招商引资36958.09万元，项目单位自筹15839.18万元。

1.8建设工期

项目拟定建设周期为三年。

1.9项目效益

（1）社会效益

项目建设为开发区提供了服务平台，可以有效促进开发区经济增长与开发区建设。

项目建设通过提升开发区综合服务功能，完善服务体系，提高区域内外开放程度，带动周边地段相关服务业的发展，促进区域及周边地区的发展空间和商业利用价值。

项目建设可以满足项目区居民生产和生活的需求，同时为广大居民提供大量可以安置就业的劳动岗位，更好地为稳定社会、促进社会和谐发展做出贡献。

（2）经济效益

根据项目建设计划及项目财务分析，本项目建成运营后，预测项目年均实现收入为8480.66万元，年均总成本为4780.18万元，年均上缴税金1275万元。

年均净利润2425.53万元。

1.10可行性结论与建议

通过对建设区现状、政策支持、机遇和挑战等全面剖析和评价，从工程技术角度、经济效益方面来评价，该项目符合渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划，符合当地经济社会发展现状。

项目建设的外部环境较好，工程不涉及拆迁问题，项目选址符合建设要求。

项目建设的技术成熟，项目承建单位具有实施本项目的管理经验和实力。

项目的建设，必将会进一步提升开发区及渭南的商贸综合服务能力，促进渭南卤阳湖现代产业综合开发区的发展，产生巨大的经济和社会效益。

建议有关部门尽快批准该项目，并为项目实施创造良好的外部条件，使项目早日建成投产、发挥效益。

第二章项目背景与必要性

2.1项目背景

2.1.1渭南概况

渭南市位于黄河中游，地理坐标为东经108°

58′-110°

35′，北纬34°

13′-35°

52′。

南北长182.3公里，东西宽149.7公里，是八百里秦川最宽阔的地带，位居新亚欧大陆桥的重要地段，是陕西省和西部地区进入中东部的“东大门”。

国土总面积13134平方公里，其中耕地面积58.8万公顷，占总面积的44.8%。

目前，渭南市下辖一区（临渭区）、两市（韩城、华阴）、八县（华县、潼关、大荔、蒲城、澄城、白水、合阳、富平）和渭南高新区，196个乡、镇、办事处，3235个行政村，总人口546万人，总面积13134平方公里。

渭南市交通便利，县县通铁路，乡乡通公路，西渭、渭潼、西禹3条高速公路，陇海、西南、西延、西韩、南同蒲等6条铁路与108国道，101、106等7条省道纵横贯通，形成四通八达的交通网络。

2.1.2卤阳湖开发区基本情况

渭南卤阳湖现代产业综合开发区地处陕西关中东部渭河平原，位于蒲城县西南与富平县东北片区，东经109°

26′～109°

50′，北纬34°

59′～35°

06′。

规划范围东到渭清二级公路，西至富平县刘集镇，南到卤阳湖边缘坎塬，北至蒲城县农化基地，区域南北长约1.5-7km，东西宽约30km，总面积约124.24km2。

规划区域北距蒲城县城约8km，西距阎良约20km、距富平县城约30km，南距渭南中心城区约35km，距省会西安约85km。

卤阳湖现代产业综合开发区横跨蒲城、富平两县，共涉及6个乡镇51个村及2个省级单位，分别是蒲城县的党睦镇、荆姚镇、陈庄镇、原仁乡，富平县的张桥镇、刘集镇，以及陕西省航空体育运动学校蒲城训练基地和陕西省卤阳劳改场。

规划区现状人口约5.5万。

现状农业以种植小麦、玉米、油菜、棉花、豆类等作物为主，受土壤盐碱化影响，粮食产量一直不高。

近几年群众以种植棉花为主，农民年人均收入1398元，而同时期蒲城县农民年人均收入1983元，富平县农民年人均收入1924元，渭南市农民年人均收入2043元，陕西省农民年人均收入2165元。

规划区内工业以开采芒硝为主，现有硝厂30余个，年产量3万余吨，产值3000万元；

企业97个，年产值2700余万元。

2.1.3卤阳湖开发区总体规划

根据西安建筑科技大学编制的《渭南卤阳湖现代产业综合开发区总体规划》（2007～2025），开发区以绿色、生态、环保为基调，主要发展现代制造业、现代服务业、现代农业及农产品加工业、特色旅游业。

开发区总体布局强调生态规划思想并遵循“自然群落布局”原则，以湖、田、林、渠为基质，以铁路、高速公路、区间道路为廊道，以生态群落、人居群落、产业群落为斑块，集中建设区和分散开发区有机融合，积极践行生态、生活、生产和谐相融的现代化发展模式，努力创造田园、人居、产业魅力独具的城乡一体化典范。

开发区建成将形成一心、两廊、三区、四团、五园格局。

【一心】—即沿开发区中部“一河两岸”位置设立的“综合管理服务中心”。

【两廊】—即以“卤阳湖大道”为轴线的“现代产业发展走廊”和以“卤阳湖湖面”为轴线的“特色旅游景观走廊”。

【三区】—即以“现代加工制造业综合园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区东区，以“航空产业园”和“管理服务中心”为核心的卤阳湖现代产业开发区中区，以“现代物流园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”为核心的卤阳湖现代产业开发区西区。

【四团】—即卤阳湖特色旅游景观走廊沿线的由东向西依次分布的三个居住园区A、B、C以及通用航空产业基地西韩铁路以北的居住园区D。

【五园】—即“现代加工制造业综合园区”、“通用航空产业基地”、“现代物流产业园区”、“现代加工制造业主导园区”、“现代加工制造业配套园区”。

2.2建设单位基本情况

xx公司是经陕西省人民政府同意批准成立的国有独资公司，实行董事会领导下的总经理负责制，与卤阳湖现代产业综合开发区管理委员会合署办公，实行“一套人马、两块牌子”，实行企业化管理，对外独立法人，是渭南市政府直属机构，以先进的经营理念、管理模式运作，具有一批管理经验丰富，熟悉当地情况，工作热情高、踏实肯干的精英管理人员，为该项目的开发建设和今后的经营发展奠定了坚实的基础。

公司经营范围是：

经营、开发项目区的建设用地；

区内城市基础设施项目的投融资和开发管理；

参股经营企业。

2.3项目的提出

卤阳湖现代产业综合开发区是渭南市建设“新型工业大市、现代农业强市、特色旅游名市、文明绿色新市”的重点项目区之一，渭南市政府将加大农业基础设施建设，积极推进农业产业化经营，促进规模化经营和专业化生产，鼓励发展依托特色农产品的精深加工产业，实现延伸农业产业链、以工促农、以销强农的发展目标，为卤阳湖现代产业综合开发区的全面发展创造了历史性机遇。

随着卤阳湖现代产业综合开发区总体规划的完善，和东部片区作为开发一期发展区的规划的完成，为了保证开发区整体开发的品质及树立高标准的开发起点，特选取本项目区域作为东区建设先期工程，为东片区甚至整个开发区的建设和发展提供先期资金、技术、人才、交通条件和科技力量支撑，构筑一个最有利于整个开发区逐渐成熟发展的金融、贸易平台。

2.4项目建设的必要性

2.4.1项目建设为开发区建设提供服务平台

渭南卤阳湖现代产业综合开发区建设以绿色、生态、环保为基调，集现代制造业、现代化工业、现代农业、现代物流业、通用航空、特色旅游于一体，在建设规模、结构、投资、布局上都是渭南地区领衔经济发展的大项目，着力建设现代工业城镇，打造渭北明珠为目的。

本项目就是为了作为一个充分、完整的支持和支撑平台而规划与建设的，将伴随着卤阳湖现代产业综合开发区建设的每一步发展，提供信息、物流、技术、金融等服务，为更好地利用资金、吸引高端人才、增强自主创新和自我发展能力提供有利条件。

2.4.2项目建设是加快开发区现代化建设，促进城市经济增长的必然要求

卤阳湖开发区的划分是对渭南市城市发展形态的一次重大调整，有利于更好的建设现代化的新城区，构建组团式城市格局，加速工业化城市化步伐。

依据卤阳湖开发区城市总体规划，项目的建设将会进一步强化开发区商业服务设施功能，有力推进开发区发展成为经济强区，为开发区的商业发展提供了空间，是渭南市未来商业经济繁荣的一大支柱产业地区。

项目建成后将会为卤阳湖开发区的经济增长贡献力量。

2.4.3项目建设是开发区长期发展的需要

项目建成后将作为卤阳湖现代产业综合开发区重要的金融、贸易、商品服务区域，全面促进开发区发展的结构优化、领域拓宽、功能增强、水平提高，支撑第一、第二产业持续快速发展，满足项目区居民生产和生活的需求。

一是坚持壮大实力。

整合资源，聚集发展，打造品牌，做大规模，提高产业竞争力。

抓住体制和机制创新，发展商贸综合服务业，改造提升传统服务业，努力在金融商贸服务业和消费性服务业上实现新突破，实现开发区整体实力新的