成都市建设路项目地块可行性研究报告Word格式.docx

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成都交通方便快捷，“五路一桥”的修建形成快捷的交通通道。

现有公共汽车1202辆，营运线路99条。

1.3、通信状况

成都是西南地区邮电通讯枢纽，已发展成为全国8个邮政通信一级处理中心和全国6个通讯交换中心之一，并先后与160余个国家和地区建立了通信联系。

1.4、人口状况

2004年末，成都市总人口约为1100万人，在全国特大城市中，人数仅次于重庆、北京、上海，居第四位。

成都市区的流动人口约有150多万，在成都市区，外地人购买的商品房总量超过50%，流动人口消费成为房地产消费的中坚力量。

成都是西部大开发的龙头城市，西部大开发的“窗口”，随着WTO和西部大开发的进程，其重要的城市地位必将吸引更多置业、投资者的青睐。

1.5、城市发展规划介绍

1.5.1、城市发展

经济总量目标：

国内生产总值年均增长10%以上，2005年人均国内生产总值达到2500美元，财政收入增长幅度高于国内生产总值增长幅度；

结构调整目标：

逐步提高非公有制经济占国民经济的比重，调整优化产业结构，2005年一、二、三产业增加值比例调整为7∶45.5∶47.5，高新技术产业增加值占国内生产总值的比重达到15%以上，调整优化城乡经济结构，加快城市化进程，2005年城市化水平达到38％以上；

人口就业目标：

人口自然增长率控制在4‰以内，2005年全市总人口控制在1070万人，非农业从业人员比重达到60%，城镇登记失业率控制在4%以内；

居民收入目标：

城乡人民收入水平和生活质量稳步提高，城镇居民人均可支配收入年均增长8%；

农民人均可支配收入年均增长6%；

社会发展目标：

2005年恩格尔系数加权平均值降到43%，其中城市为37%，农村为47%，人均期望寿命达到74岁，城镇社会保障体系基本健全，基本普及高中阶段教育，各项社会事业全面发展。

1.5.2、城市建设

加快建设城市中央商务区和城市副中心，城市功能分区总体合理，基础设施配套完善，城市管理科学规范有序，形成现代化城市的基本框架；

建成以中心城区为核心、卫星城市（镇）为纽带、远郊中等城市为支撑、小城镇和中心村为基础的城镇体系。

2005年城市生活污水处理率达70%，城区生活垃圾处理率达100%，城市绿地覆盖率达30%；

生态环境目标：

基本实现城市环境优美、生态良性循环，城区空气质量稳定在Ⅱ级，国家级和省级风景名胜区稳定在Ⅰ级，工业废水排放达标率、工业烟尘排放达标率和工业固体废物综合利用率分别达到90%、90%和85%。

1.5.3、城市规划

“扇叶绿楔，向东向南，七星拱月。

”中心城市布局形态逐步由现在的密集“圈层式”发展为疏密结合的“扇叶式”布局，优化城市产业结构和用地布局，引导城市向东、向南发展。

城市交通：

“井”字加环状加放射“井”字型道路。

历史文化：

“三片一带五十五个节点”。

“三片”指浣花片区、十陵片区和北郊风景片区，“一带”指以府南河为纽带的环古城垣历史文化风光带，全长19公里。

“五十八个接点”包括城市中轴线道路串联12个重要接点，8个重要古城接点，以及38个中心城的文物保护单位。

非城市建设用地规划：

规划非城市建设用地控制分三级：

绝对控制区、重点控制区、一般控制区，其中绝对控制区主要包含以下区域：

非城市建成区中的密林地，外环路内外两侧500米区域内地，沿河两岸200米范围内用地和东风渠两岸100米内用地，其他中小河流两岸50米，规划区域内的沼泽用地以及生态高敏感区域。

2、经济环境

2.1、成都2004年经济概况

自2003年以来，成都市宏观经济运行处于高速发展的上升阶段。

2004年，成都市社会固定资产投资额为1085.2亿元，同比增长25.7%；

其中房地产开发投资额为291.4亿元，同比增长18.8%。

2005年1-4月，全市各固定资产投资额为301.01亿元，同比增长54.6%；

其中房地产业投资为111.9亿元，同比增长60.1%。

2004年，成都市社会消费品零售总额为875.28亿元，比上年增长13.5%；

生活物价方面，市区居民人均可支配收入为10394元，人均消费性支出达到了8997元，同比增长27.4%；

2004年成都市城市居民消费价格指数达到103.9，高于2003年水平。

以上数据表明，成都经济正处于一个较高速度的发展阶段。

但是，我们也应注意到，随着经济增长速度提高，也出现了一些不稳定、不和谐的因素，特别是在个别地区、个别行业出现的一些盲目投资，低水平重复建设问题严重，从而导致宏观经济出现局部过热的现象。

对此，政府采取了系列宏观调控措施，并取得较好的效果。

预计今、明年成都宏观经济将向着宏观调控的预定目标发展，继续保持平稳、适度的增速。

2.2、成都2005年前三季度经济概况

成都是全国商贸中心改革试点城市，成都前三个季度经济保持了快速增长态势，实现了速度与结构、质量、效益的统一。

2.2.1、经济总量不断扩大

今年前三季度全市实现地区生产总值1783亿元，同比增长13.0%。

其中：

第一产业实现增加值136亿元，增长5.2%；

第二产业实现增加值855亿元，增长17.6%；

第三产业实现增加值792亿元，增长10.0%。

一、二、三产业对经济增长的贡献率分别为3.2%、60.9%和35.9%。

2.2.2、第三产业进一步发展

前三季度，交通运输、仓储及邮电通信业增加值比上年同期增长10.9%，批发和零售业增长11.0%，金融业增长7.7%，房地产业增加值增长1.7%。

2.2.3、消费品市场持续旺盛，物价指数继续趋稳

前三季度，成都市实现社会消费品零售总额739.8亿元，增长14.2%。

2.2.4、对外经济发展势头强劲

前三季度，成都市实现进出口总额31.86亿美元，增长34.8%，分别比一季度和上半年增加11.2、6.1个百分点，其中出口19.03亿美元，增长52.5%。

2.2.5、利用外资成效显著

前三季度，全市合同外商直接投资金额10.34亿美元，实际利用外商直接投资3.54亿美元，分别增长1.79倍和75.5%。

2.2.6、财政收入和居民收入稳步提高

前三季度，成都市完成财政总收入248.5亿元，增长30.1%，城市市区居民人均可支配收入达8473元，比上年同期增长10.5%；

城市市区居民人均消费性支出6643元，增长10.0%。

以上情况表明，前三季度成都市经济总体运行良好，呈现健康、良好发展态势，预计2005年成都市经济增速在13%左右。

3、政策环境

近年来，随着房地产业的发展，房地产业对经济的贡献越来越大、房地产业的地位也越来越重要。

各级政府相关法律、法规及政策的逐渐出台和完善，加强了对房地产开发的管理和服务，使房地产市场的发展更加规范。

近期国家和地方对房地产实施宏观调控的主要政策有：

3.1、货币政策：

扩大贷款浮息制度、利率调整（加息）、人民银行2003年121号文件等等。

3.2、土地政策：

实行土地垂直管理、严格土地保护制度、加强土地保护执法力度，土地出让采用“招、拍、挂”形式；

等等。

3.3、行政措施：

禁止拍卖基本住房、七部委关于稳定房价的通知等等。

其中，2005年4月30日建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会联合发布的《关于做好住房价格稳定的意见》，对房地产市场局部地区存在的房地产投资规模过大、商品住房价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题进行强有力的行政调控。

《关于做好住房价格稳定的意见》及以上政策措施的出台，进一步加强了对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，实现商品住房供求基本平衡，切实稳定了住房价格，促进房地产业的健康发展。

成都市的房地产市场一直保持着平稳发展的趋势，供求基本平衡、健康有序，没有明显的炒作和泡沫成分，现阶段房地产市场的消费者持币观望情绪不再继续，购买力得到了进一步释放，十分有利于房地产的开发。

第二节、成都市市区房地产市场分析

1、市区房地产市场整体概况

1.1、商品房供应持续增长，供求趋于平衡

2005年前三季度市区（六城区）累计商品房供应量655.24万㎡，同比增长42.03%；

累计销售商品房568.93万㎡，同比下降7.74%。

其中商品住宅累计销售面积为445.07万㎡，同比下降14.08%。

从近3年的新增商品住宅供求总量观察，2003年、2004年新增商品住宅面积均小于实际销售面积，供应略显不足。

而到了2005年前三季度，新增商品住宅面积与实际销售面积基本相当，在供销总量上商品住宅逐渐趋向平衡状态。

1.2、城东供销两旺、城南商业发力、城西住宅供应增长迅速，城北商业回落

2005年前三季度，城东商品房供应和销售均保持快速增长，新增供应面积为191.65万㎡，同比增长85.19%，销售面积为143.35万㎡，同比增长48.81%；

城南商业用房供销大幅增长，供应和销售增幅分别达到138.35%和91.21%；

城西住宅新增供应较大，但销售面积却同比回落29.85%；

城北住宅有所起色，供应有所加强，但商业较去年有较大幅度的下降。

详情见下表

2005年前三季度市区各方位商品房供求状况

单位：

万㎡

项目

城东

城南

城西

城北

面积

同比

总

体

供给

191.09

85.19%

173.2

63.5%

224.2

70.4%

50.19

-28.2%

销售

143.35

48.81%

146.1

1.58%

167.2

-29.9%

50.49

-21.4%

住宅

149.67

74.28%

115.4

51.2%

153.3

70.8%

31.81

8.28%

127.98

48.0%

112.7

-9.8%

132.4

-37.1%

31.1

-22.5%

商业

用房

14.91

107.3%

31.3

138.4%

37.79

48.8%

10.89

-61.9%

7.34

4.47%

20.06

91.2%

16.48

-1.23%

12.71

-22.3%

办公用房

6.09

368.6%

5.29

1.8%

4.71

125.1%

2.88

-21.8%

4.34

675.6%

1.99

-2.2%

7.56

132%

4.3

50.9%

1.3、一环路内商品住宅供应增加，销售回