双堆集镇沈湖新农村开发建设项目可行性研究报告Word格式.docx
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(1)项目区社会经济状况
XX县位于安徽省的北部,地处苏、鲁、豫、皖四省交界处,东与江苏省徐州、连云港、盐城、淮安、宿迁相连,北与山东省泰安、荷泽、济宁、临沂接邻,西与河南省周口、商丘、开封为亲,居于二十多个城市的大淮海经济区的最中心位置。
铁路东临京沪、北连陇海、西接京九,符夹线,青阜线贯通全境,另有21条总计200多公里的铁路专用线连接各大中型企业;
全县公路里程545公里,有6条国道、省道从市中心穿过,途经市区的京(北京)台(台州)、连(连云港)霍(霍尔果斯)、盐(盐城)许(许昌)高速公路分别设置出入口;
上海铁路局百善战略物流基地每年物流规模达到300万吨,年吞吐量100万吨的青龙山港口,可将货物直入淮河、长江;
空运距江苏徐州观音机场仅50公里,全程高速公路可以直达。
XX县矿产资源得天独厚,现已探明的有煤、铁、铜、金、石灰石、高岭土等13种,以煤为最,地质储量60亿吨,远景储量240亿吨。
目前拥有淮北矿业集团、皖北煤电集团、地方所属矿井18对,2008年原煤产量达2830万吨,居全国第四位,还有杨柳、邹庄、青东等大型矿井正在建设。
XX县依托丰富的煤炭资源,大力发展煤电加工业,延伸煤电资源的产业链,提高资源综合利用率,现已建成煤化工规模500万吨,电力装机200万千瓦。
城镇化水平不断提高。
按照相濉一体化发展战略,建设城区区面积20平方公里,并架构起50平方公里的城区区框架。
2008年全市城镇化率达到48.3%,在全省处于较高水平。
XX经济开发区已完成投资7.3亿元,完成开发面积23平方公里,实现七通一平,按照开发区发展规划,初步建成工业园区、民营科技园区、教育园区、商住园区、综合服务区等。
现已入驻工业企业210家,2008年实现工业增加值13亿元,开发区财税收入9710万元,建成教育园区,实现从小学到高中阶段的国民教育,建成御苑居小区,正在建设凤凰城小区、玉兰花城小区,现已入住居民510户。
XX县双堆集镇位于淮北市XX县最南部,北与南坪镇接壤,东与宿州市埇桥区,南与蚌埠市怀远县,西与亳州市蒙城县毗邻。
全境南北长22.6公里,东西宽18.2公里,总面积244.5平方公里,全镇系坦荡的平原。
淝河流经西南边境,浍河靠近东北边陲,澥河自西北向东南穿过镇境中部,把全镇分为澥北、澥南两个自然区。
全镇现有耕地面积26万亩,人口近10万人,辖23个行政村,384个自然庄,是本市唯一一个纯农业大镇。
双堆集历史源远,文化悠久,全镇有古遗址12处,发现文物80余件。
早在殷商时期,这里已有人类活动的足迹。
双堆集歼灭战是淮海战役“承前启后的关键”,全歼国民党王牌黄维兵团十二万余人,为淮海战役的全省奠定了坚实的基础。
淮海战役双堆集烈士陵园位于双堆集南面,于1988年10月竣工,是全国第二批100个爱国主义教育示范基地之一,安徽省重要的红色旅游景点。
近年来,在镇委、镇政府的正确领导下,我镇大力发展特色农业,积极推进新农村建设,经济社会取得了长足的进步。
位于我镇陈桥村的食用菌产业园规划占地4000亩,现已入住企业6家,生产的杏鲍菇远销京、浙、沪等地。
以绿丰谷物专业合作社为依托的“甜歌”牌甜瓜已初具知名度。
芦沟新农村建设成为全市的亮点,一期入住300户,二期即将开工,其它各村的新农村建设也已开始规划建设。
2009年我镇完成财税302万元,完成县下达任务的232.3%,招商引资完成1亿元,小麦总产量达11250万公斤,人均纯收入已达4328元。
昔日淮海古战场,今日淮北米粮仓,在各级领导关心和帮助下,双堆集的明天定会更加美好。
随着双堆集经济的快速发展,居民收入越来越高,盼望居住条件改善的要求越来越强烈。
为此,XX县双堆集镇沈湖村民委员会提出建设双堆集镇沈湖新村建设项目。
该项目建成后,将成为一个环境优雅、设施齐全、风格独特、交通便捷的中高档住宅,能满足居住环境的高要求。
因此本项目建设是必要的、也是可行的。
(2)淮北市XX县房地产发展现状
2009年XX县完成房地产投资2.8亿元,全县土地完成开发建设面积7.52万㎡,同比增长47.66%,2009年新开工11.28万㎡,同比增长90.05%,房屋销售面积7.88万㎡,同比增长81.28%。
(3)项目建设是城乡一体化建设的需要
根据中央关于城乡一体化发展的总体要求和省委、省政府的部署,淮北市城乡一体化综合配套改革至2020年全面完成。
市委、市政府制定实施的工作思路是:
坚持从实际出发,按照“科学规划、强化基础、做大产业、创新制度、协调发展”的要求,全力推进城乡规划布局、产业发展、基础设施建设、公共服务、就业和社会保障、生态环境建设、基层组织建设等七个方面的城乡一体化配套改革,着力推进农村人口向城镇集中、农村土地向规模经营集中、农村工业向园区集中,切实让城乡居民充分享受改革发展成果,把淮北建设成为城乡一体、协调发展的现代化工业城市。
要积极构建城乡公共服务均等化体系。
城乡公共服务均等化是综合配套改革工作的重中之重,必须立足让城乡居民共享改革发展成果,协调推进城乡社会事业发展,努力实现城乡公共服务均等化。
一要推进城乡教育均衡发展。
制定实施城乡中小学发展规划,因地制宜地开展农村教育资源整合,推进小学向乡镇所在地和中心村集中、初中向中心镇集中、高中向城区和市区集中。
大力加强农村教师队伍建设,继续招录大学生到农村任教,选派城市教师下乡支教,加大城乡教师交流力度,切实提高农村师资力量。
加快普及农村高中阶段教育,大力发展农村中等职业教育,加强农民技能培训,不断提高农民科学文化素质,提升农村教育的整体水平,努力在皖北地区率先实现教育均衡化和教育现代化。
二要推进城乡公共卫生服务体系建设。
进一步整合全市医疗卫生资源,巩固市、县、镇(乡)、村四级基本医疗和公共卫生服务体系,构建完善的疾病预防控制、卫生执法监督、医疗救治、信息网络和应急指挥五大公共卫生体系和计划生育服务体系,不断提高城乡公共卫生服务水平。
三要推进城乡公共文化服务体系建设。
大力加强城乡公共文化基础设施建设,完善城乡公共文化服务体系,深入开展文化下乡活动,大力发展文化事业和文化产业,丰富农村文化生活。
扎实开展文明村镇、文明家庭等群众性精神文明创建活动,加快城市文明向农村辐射,全面提高城乡人民群众的文明素质。
四要推进城乡社会保障体系对接。
加快建立城乡一体的就业政策体系,完善面向城乡的技能培训和农村劳动力转移培训服务体系,加强街道社区和乡村就业服务工作平台建设,多渠道扩大城乡劳动者特别是农村劳动力就业,实现社会充分就业。
积极推进新型农民养老保险制度,完善新型农村合作医疗制度,扩大进城务工农民综合社会保险覆盖面,健全城乡居民最低生活保障制度,进一步丰富以最低生活保障和特别救助为基础,以慈善救助和社会互助为补充的多层次、广覆盖的城乡社会救助和保障体系,建立起城乡一体的社会保障格局。
双堆集镇沈湖新村建设项目正是双堆集实施城乡一体化战略,以及新农村建设的主要举措。
因此,项目建设是非常必要的。
3、建设地点
该项目选址XX县双堆集镇吴井村大王庄东侧。
4、占地面积及土地性质
该开发项目总占地面积189728平方米,约284.595亩。
土地性质为集体土地。
5、建设规模及内容
(1)建设规模
本项目总建筑面积为70872平方米,其中:
3栋5层住宅116套住房,建筑面积10440平方米;
两层带院住宅352套,建筑面积58432平方米;
村部用房、物业管理用房、公厕等配套设施约2000平方米。
基础设施建设有宽9米的道路5条全长1050米,宽15米的道路2条全长450米,以及排水、绿化等。
容积率0.374,建筑密度16.5%,绿化率35%,住宅户数518户,居住人口2000人。
停车位500辆。
(2)建设内容
具体建设内容如下表:
序号
项目名称
规模
单位
备注
1
总用地面积
189728
平方米
约284.595亩
2
总建设面积
70872
5层住宅
10440
2层住宅
58432
配套用房
2000
3
机动车停车位
500
辆
4
道路
1500
米
7
容积率
0.374
—
8
建筑密度
16.5
%
9
绿地率
35
10
居住户数
518
户
11
居住人口
人
6、项目总投资:
本项目固定资产投资7500万元。
资金来源由建设单位自筹。
7、建设性质:
新建
8、建设周期:
24个月。
三、可行性研究报告编制依据
(1)《住宅建筑规范》GB50368-2005
(2)《住宅设计规范》GB50096-1999
(3)《农民居住区设计规范》GB50180-93
(4)国家房地产开发有关政策;
(5)XX县建设项目规划设计条件通知书;
(6)项目区地质勘探资料;
(7)《民用建筑节能设计标准》JGJ26-95;
(8)建设部《房地产开发项目经济评价方法》;
(9)项目单位关于编制该项目可研报告委托书;
(10)项目单位提供的其它资料;
(11)国家相关的法律、法规及建筑设计规范。
四、可行性研究报告研究范围
根据该开发项目项目初步规划方案,本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略,建设规模及功能,住宅及公用工程建设方案,投资估算与资金筹措,项目经济效益评价等。
五、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目,符合国家住宅开发建设产业政策,符合XX开发区建设规划,项目建设规划手续已在办理,建设资金完全自筹,现场建设条件具备。
针对商品房升级换代,住宅建设由低档走向高档的发展趋势和XX已有一部分收入较高的住房消费群体,户型规划为中高档住宅,根据对XX住宅市场分析预测,项目开发有市场销路。
财务分析结果表明,项目经济效益可行。
本项目开发土地利用XX的商住用地,对盘活国有资产,推进产业结构调整,有明显的社会效益。
从目前房地产市场分析,商品住宅结构性的矛盾还很突出,建议在下一步方案规划时,对初步确定的住宅户型和功能标准再作进一步的市场调研,尤其是面积较大的联排商品房,如完全作为住宅,要根据市场变化作出更为准确的市场定位,调整户型或面积,并做好工程建设规划,加强楼盘营销工作,降低开发建设成本,尽量减小项目风险。
第二章项目选址及建设条件
一、项目选址
该项目选址XX县双堆集镇吴井村大王庄东侧,交通十分便利。
二、建设条件
1、气候条件
淮北市地处北温带,属北方型大陆气候,气候温和,四季分明、光照充足,日照时数为2315.8小时,日照度为52.2%,无霜期202天。
年均气温:
14.5℃
极端最高气温41.1℃
极端最低气温:
-21.3℃
年均相对温度:
70%
主导风向:
东北风
平均风速:
3.1m/s
风压:
343kn/平方米
年最高降雨量:
1441.1mm(1964年)
年均降雨量862.9mm
日最大降雨量:
249.7mm(1957年7月14日)
最大冻土深度:
20cm
地震烈