国际珠宝饰品城招商策划方案Word格式文档下载.docx
《国际珠宝饰品城招商策划方案Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《国际珠宝饰品城招商策划方案Word格式文档下载.docx（12页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
第八部分:
广告宣传策略
第九部分:
开业庆典
前言
”商业地产点石成金的魅力就是能发掘到土地的潜在价值”,针对该项目,经过长达数月的深入调研,得出一致结论:
如果说区域商圈的人气效应和山东昌乐”珠光宝气”、山东招远黄金产量使金龙国际珠宝饰品城定位于”珠宝专业市场”有了天然的基础,那么整个华北、东北市场类似专业批发市场的空白和潜在商机则为项目打造了一个聚宝盆。
同时,比起如火如荼,创造巨额产值的南方珠宝专业市场,北方市场显然刚刚起步,相信随着人民币升值压力,各地的制造商都开始重新审视国内市场。
本着高起点、高规格的商业规划,凭借项目在山东潍坊优越的商业地理位置优势和雄厚的发展商实力,依托项目广阔的发展前景,金龙国际珠宝饰品城打造华北地区珠宝饰品零批商业巨舰可谓水到渠成。
金龙国际珠宝饰品城针对山东是全国的珠宝首饰生产加工基地和销售集散地,但缺乏集中的、规范的、上档次的专业交易市场这一现状,利用其位于潍坊市中心区的地理优势,将集中国内最有实力、规模最大、市场影响力最大的珠宝首饰品牌进驻。
金龙国际珠宝饰品城一楼是黄金珠宝品牌专卖中心,其10000多平方米的经营面积,位居山东黄金珠宝饰品卖场之首。
在这个黄金珠宝零售大卖场中,来自30多个国内外知名的珠宝首饰品牌各展风采,将各大品牌的特色和服务尽展在消费者面前,最大程度地满足了消费者消费需求。
金龙国际珠宝饰品城在国内珠宝首饰卖场首推”真珠宝,不二价”的经营理念,为规范珠宝首饰零售市场做出表率,为中国珠宝首饰业的国际竞争力注入了新的活力。
金龙国际珠宝饰品城二、三楼是全国珠宝首饰厂商最集中的珠宝首饰批发市场,同时也是内地珠宝首饰产品出口海外的重要基地。
经过以后的发展,金龙国际珠宝首饰专业市场将显示出饰品系列齐全、品种繁多、厂价直销、信息快捷等规模、价格和信息优势,充分体现专业市场一站式采购的特色。
来自全国各地的珠宝首饰采购商家不需要再像以前那样,跑遍全国,只要在这座名副其实的珠宝首饰之城内,就能够轻松地”物取所需”。
不同特色、不同品种、不同款式的齐全产品系列,都为采购商家带来了多向选择的采购便利。
金龙国际珠宝饰品城五楼是珠宝商会所,它开行业先例,为广大珠宝商和从业人员提供了一个联谊、交流、合作、学习及娱乐的良好空间,它集会议中心、推广中心、拍卖中心、信息中心、鉴赏培训中心、休闲中心为一体。
今后珠宝商会所将开展系列专题活动,为国内外珠宝商之间增加相互的沟通和了解,加深了相互情意,促使达成更多的商务合作。
以显示强劲的功能优势。
从当前的国际国内珠宝首饰市场发展走向看,由于中国珠宝市场的发展空间广阔,欧美及许多国家的珠宝商都力图将市场向中国拓展。
在CEPA签署后,让金龙珠宝这个当前国内规模最大的珠宝首饰专业市场,成为既是国内珠宝走向国际市场的窗口,又是海外珠宝进军内地市场的通道。
国内珠宝首饰厂商的珠宝产品能够经过金龙珠宝这个交易平台批量销往国外,而国外的珠宝产品也能够经过金龙珠宝在国内市场占有一席之地。
不同国家的不同的珠宝首饰文化在金龙珠宝交融,国内产品的低成本优势和国际产品先进工艺优势都得到有效发挥。
使香港的珠宝首饰厂商将金龙这一黄金宝地作为进军内地市场的跳板,她们没有理由不利用CEPA下的一系列优惠政策和得天独厚的地理优势而错过进军内地市场的先机。
金龙国际珠宝饰品城将市场价值定位于高档次、高规模和高起点,力图汇集国内、香港、国际的众多知名品牌和实力雄厚的珠宝厂商,致力于构建全新的珠宝首饰国际化交易渠道,实现珠宝交易的规模化、国际化、产业化。
同时,为了保证金龙国际珠宝饰品城所销售的产品质量,建议发展商方面特别邀请国家权威质量检测机构驻场,为消费者提供多项鉴定检测服务。
保障入场商户的生意兴隆是金龙国际珠宝饰品交易广场应做的一项重要工作,在为进场珠宝首饰品牌提供各项商铺租金及经营成本优惠的同时,金龙国际珠宝饰品交易广场应预算大笔的宣传费用,开业前和开业后都将投入巨资宣传金龙国际珠宝饰品交易广场及入场经营的珠宝首饰品牌。
这些措施的有效实行将为金龙国际珠宝饰品交易广场的兴旺发展提供良好的保障和坚实的运营发展基础。
招商策略:
四两拨千斤
与全国珠宝饰品行业协会、中国珠宝协会、世界黄金协会、上海市宝玉石协会、中国宝玉石协会、上海钻石交易所、上海黄金饰品行业协会、台湾珠宝工业同业工会、上海珠宝玉石加工协会、大溪地珍珠国际宣传协会、中国金都黄金珠宝首饰城、宁波市宝玉石协会、河南省宝玉石协会、21世纪珠宝网等单位携手,以产业基地浙江、香港、深圳、广西等地为重点招商方向,强强联手打造的华北地区珠宝饰品零批巨舰。
在确保山东地区招商工作全面、顺利开展的同时,各招商部门安排出60％的招商力量,对外地（包括外地国内产品的厂家和经营商、国外产品的国内代理、国内内销分支等）运用电话、传真、网络、DM等现代化通讯手段进行招商。
效果理想的情况下,在保证山东地区招商指标的同时,随时进行调整加大外地（及国际）招商力度。
针对珠宝饰品专业市场招商推广之道和商户资源的有效挖掘,在充分结合项目定位和业态分析的基础上,走出山东,将第一个招商目标紧紧锁定在国内”执行业牛耳”的义乌饰品行业的大腕身上。
经过先后考察一批义乌乃至全国顶尖饰品生产企业,并邀请义乌饰品行业协会骨干会员企业到潍坊考察项目,就经营可行性、预期性、投资成本、投资回报等方面双方进行详细调研。
企业包括:
其中年产值70亿元、涉及义乌和上海饰品商业地产投资的大型企业———新光饰品集团、拥有自研开发生产销售一条龙的义乌饰品出口欧美大户———富佳公司和销量排全国前三甲的金利达公司、深圳、香港各大珠宝公司及国际知名珠宝公司等。
为了保证金龙国际珠宝饰品城的专业形象,发展商方面应制定非区域主流品牌不招、非实力品牌不招、非信誉品牌不招、非特色品牌不招的四不招商原则,旨在保证金龙国际珠宝饰品城的专业化和品牌化。
招商的前期阶段,招商的比例计划为:
山东地区招商占40％左右;
外地招商占40％左右;
国际招商占15％左右;
预留出5％的比例,作为机动或炒作。
其中:
山东地区招商所占比例不得超出整体的40％;
外地招商、国际招商的比例可根据实际情况扩大,扩大部分可占用本地招商份额;
根据招商实际情况,如果招商出现火爆,可加大预留部分的比例（例如10％）。
这样后期可经过保留精品商铺推出、拍卖等方式提高价位水平,在项目只有同期推出的情况下,经过预留部分享受到商铺升值的部分利益。
一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式:
1、一次性交纳3年的租金。
从第四年起租金递增5％;
第五年
租金递增6％;
第六年租金递增7％;
总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。
2、首期交纳5年租金的30％,正式开业前再交齐5年租金全款。
从第六年起租金递增5％;
第七年递增6％;
第八年递增7％;
总体递增比例不超过20％。
可签定租约合同期为20年。
首期就一次性交纳5年租金。
可获得6年实际使用权的优惠政策。
从第七年起租金递增6％;
第八年递增7％,总体递增比例不超过20％。
除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选一间商铺位置的机会。
3、首期交纳租金的30％,入驻前交齐租金全款。
可获得实际使用权的优惠政策。
如租金在首期就一次性交齐,除享受以上优惠政策以外,还能够获挑选两间商铺位置的机会。
二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）:
1、同上。
2、第一段同上。
可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。
从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％;
注:
以上方式并不是机械地推出,可视市场反应情况进行穿插,也能够在尾铺招商过程中,对尾铺招商的优惠力度增加时运用。
四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由:
考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位,同时还要兼顾公司的成本回收,而且回收期越短,产生的运营财务费用支出就越少,同时,及时还贷将有利于公司信用等级的提高,对将来的公司发展极其有利。
上述方案一方面能够起到将缺乏实力小商户挡在门外的作用（及抬高门槛）,达到自然淘汰的目的。
同时,根据‘现金是王’的原则,运用对我们影响极小的使用年限的优惠,让利商户,做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。
另外,兼顾将来中心商铺升值,我们能够充分享受到升值的利益,方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。
此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。
一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）
1、根据可出租实际使用面积按（?
）万平方米计算;
2、按照每层出租实际使用面积平方米计算;
3、平均租金价格按每天每平方米--元人民币计算;
每层定价为:
平均租金价格为:
元/㎡
第五部分:
招商费用预算
招商总体费用包括人员开销、广告制作（包括印务）、媒体购买、管理费用等项,总费用预计在1830万－（具体另议）万之间,其中广告费用是最大的一项支出,而广告费用必须根据实际运作情况进行调整。
如招商非常顺利,则广告投入将会进行灵活调整削减。
项目
费用预算（万元）
备注
广告制作
100
印务、创意、胶片、沙盘、3D、展具、户外、流动。
媒体购买
1200
电视、电台、平面、户外、流动
办公用品
75
车辆、演示用具、移动办公
人员管理
200
薪水、提成奖励、培训
差旅
20
交通、住宿、招待
外埠费用
场地、日常费用
电话费用
30
电话、传真、网络
DM费用
5
邮寄、夹报、散发
公关活动
发布会、联谊、
合计
1830（具体另议）
分析:
其中广告制作费用约占8.3％;
媒体购买约占66.6％;
行政与管理费用约占25.1％,应占比例符合正常市场运作中的比例分配。
楼层
业种、业态布局
五楼
珠宝商会所、餐饮
四楼
名设计师艺廊、中国金都馆、中国饰品馆、拍卖中心、信息中心、展示中心
三楼
民间收藏、古玩字画、赌石、奇石、工艺礼品
二楼
时尚银饰人造宝石、翡翠玉器、
珍珠、水晶珠宝首饰批发市场
首层
璀璨美钻石、宝石、翡翠玉器、珍珠、黄金饰品、
铂金饰品、名品钟表、品牌专卖中心
B1
珠宝包装材料仪器设备首饰加工
一、招商准备工作（只针对配合招商部分）:
1、完成项目名称注册、以及项目标志等的CI设计并注册。
2、注册中文及英文的国内域名（）及国际域名（.com）。
3、确定宣传包装概念、总体广告宣传用语。
4、完成设计制作金龙国际珠宝饰品交易广场招商文告、招商楼书,包含项目功能分布及内部结构图。
5、完成设计制作项目效果图的POP,3D资料光盘。
6、完成设计制作金龙国际珠宝饰品交易广场的主体、各分体剖面模型沙盘。
7、完成招商队伍的建立（招聘）,进行培训及人员甄选分配。
8、制定商户准入标准、引入原则、操作规则等。
9、确定公司组织机构和部门设置。
10、
升级会员 