房屋租赁合同纠纷民事上诉状参考范本Word文档下载推荐.docx

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被上诉人（原审原告）：

上诉请求：

1、请求判决撤销****号民事判决书第一、三、四项；

2、请求判决上诉人与被上诉人于2012年11月1日签订的四份《商租租赁合同》以及2012年12月28日签订的《商铺租赁合同》已于2017年1月17日解除；

3、本案一、二审的诉讼费用均由被上诉人承担。

事实与理由：

一、案涉合同已于2017年1月17日解除，一审判决认定的合同解除时间有误

上诉人与被上诉人于2012年底签订五份《商铺租赁合同》，一直按照双方的口头约定及被上诉人发放的《缴费通知书》支付租金，未有一期欠付，故不存在任何违约情形，在这种情形下，被上诉人于2017年1月9日通过快递向上诉人寄送《解除合同通知书》，通知解除与上诉人的《商铺租赁合同》五份。

在合同解除中与本案有关的法律问题有两个：

一是违约方是否具有合同解除权，另一个是合同解除的时间。

我国法律并不禁止以承担违约责任为前提的单方合同解除行为，被上诉人也可以以承担违约责任为代价单方解除合同。

《合同法司法解释

（二）》第二十四条规定：

“当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；

当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。

”该条并未将不具有合同解除条件而行使合同解除权的情形排除在外，虽然被上诉人是违约方，并不具有《合同法》第九十四条规定的法定解除权，但仍然可以行使合同解除权，如果上诉人不在三个月内提出异议，合同即告解除，《合同法司法解释

（二）》第二十四条已经讲得很清楚。

再结合《合同法》第九十六条的规定：

“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。

合同自通知到达对方时解除。

对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

”我们就可以确定合同解除的时间是被解约方收到合同解除通知的时间。

由此可见，上诉人于2017年1月17日签收了被上诉人发出的《解除合同通知书》后，案涉合同即告解除，上诉人一方在庭审时对解除合同也没有异议，只是要求被上诉人承担违约责任，在这种情形下，案涉合同的解除时间应该是2017年1月17日，而非一审判决认定的2017年3月13日。

二、上诉人不应向被上诉人支付2017年1月以后的租金或占有使用费，一审判决第三、四项应予撤销

第一，被上诉人已将案涉商场的经营权转让给**之家，且案涉合同已经解除，被上诉人方已经无权收取租金和场地占用费。

2016年12月，被上诉人已将商场的经营权转让给**之家，2017年1月初，又单方解除与上诉人的租赁合同，自此之后，原上诉人之间再不存在房屋租赁合同关系，被上诉人方也不再是案涉商场的管理者，被上诉人方不能直接向上诉人主张合同解除后的场地占用费。

此外，被上诉人方并未提供证据证明其是案涉商场的产权人，即使产权归属被上诉人，在案涉租赁合同解除后，原上诉人之间已经不存在任何法律关系，被上诉人即使要主张此后的场地占用费，其权利也必须通过**之家来间接行使。

第二，在上诉人无法通过租赁合同获益的情形下要求上诉人支付租金和占有使用费是不公平的。

被上诉人商场招商一直极度失败，到2016年底已经无以为继，所以将案涉商场整栋转让给“**之家”。

至2016年底时，商场已经没有客流，加之在起诉后，被上诉人一直阻止上诉人出货，致使上诉人无法继续经营，到6月份时，又悍然对整个商场闭馆装修，导致整个商场全体停业。

这半年多的时间里，上诉人承担着巨额的运营成本，却无从开展任何业务，与被上诉人签订的合同的目的显然无法实现，也无法获得任何的合同利益。

在这样的情形下要求上诉人支付2017年以后的租金或占有使用费显然对上诉人极不公平。

第三，继续占用租赁物的责任不在上诉人，上诉人无须向上诉人支付占有使用费。

上诉人在第一次庭审时即明确表示愿意返还租赁物，希望被上诉人安排合适的时间让上诉人撤离，但被上诉人强行阻止上诉人撤场，不但阻止上诉人出货，也不让上诉人搬走办公用品，上诉人为此多次报警，警察也多次出警处理些事。

上诉人认为，上诉人无法撤场的原因在于被上诉人，上诉人不应为继续占用租赁物而支付占有使用费。

第四，被上诉人自2016年12月以后也再未向上诉人发出缴费通知书，应视为被上诉人自行放弃继续收租。

因春节期间客流极少，历年来，被上诉人均有减免租金的做法，加之2016年12月被上诉人已将商场经营权转交**之家，此乃商场使用权及管理权上的重大变化，商场基本上未曾正常经营，被上诉人在起诉后再未向上诉人发出缴费通知书，根据以往的交租习惯及减租做法，未发送缴费通知书应视为被上诉人对上诉人租金的免除。

三、即便应支付2017年后的租金和占有使用费，标准应为每月87430元而非1402507元，一审判决适用法律错误

第一，双方虽然签有合同，但从来没有按合同约定标准支付租金的合意

上诉人与被上诉人虽然于2012年11月和12月签订了案涉五份《商铺租赁合同》，但显然没有按照合同写明的租金标准支付租金的合意，签订合同只是招商的需要，实际支付租金的标准是通过口头形式约定以及《缴费通知单》确定的。

这一点可以通过被上诉人与佛山市宜*科技实业有限公司房屋租赁纠纷一案得到证实，也可以通过法官对相邻商铺业主的询问得到证实，“被上诉人口头承诺较长时间的免租期，直到2014年11月才开始对一、二楼收取租金”。

物业管理费一直都需要缴纳，且“家博城的免租应该是针对全部商户的”。

对于全部商户来而，他们与被上诉人签订的《商铺租赁合同》中约定的租金标准都只是出于管理的需要，他们与被上诉人显然没有按这个标准支付租金的合意。

由此可见，上诉人与被上诉人双方的共同意思表示是按实际履行的标准支付租金，即一楼按35元/平方米、二楼按15/平方米的标准收取租金，三四楼免租，除租金外，一至四楼均收取一定标准的物业管理费。

双方已经按这个标准履行合同长达两年多的时间，并没有哪一方对这个标准提出过异议，这足以看出，此租金标准才是双方达成的“合意”，被上诉人没有按合同标准收取租金的行为并非债务免除行为，而是双方合意对合同约定租金标准的变更行为。

第二，一审判决2017年以后的租金标准为1402507元每月并无合同依据

一审判决上诉人支付2017年以后的租金依据的是《商铺租赁合同》第四条，但这一条其实并没有对2017年以后的租金标准作出明确的规定。

《商铺租赁合同》第四条第1款规定2016年12月01日至2017年11月30日期间的租金标准为：

“租金增幅在不超过上一计租时段租金10%的范围内，由甲方确定后通知乙方”，可见，该条约定的租金计算方式为不超过“上一计租时段租金”的10%，而上一计租时段为2015年12月01日至2016年11月30日，该时段的租金标准为“一楼35元/平米，二楼15元/平米，三四楼免租金”，每月合计租金87430元，即便是在此基础上涨10%，也只有每月9万余元，一审判决确定的每月140余万元的租金连合同依据都没有。

第三，一审判决上诉人按合同标准支付占有使用费并无法律依据

对于租赁合同解除后应按何种标准支付租赁物的占有使用费问题，《合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”）均无明确的规定。

一审判决可能参照了《解释》第五条，判决按合同约定标准支付占有使用费，因为该条规定，合同无效时房屋占有使用费一般参照合同约定的租金标准支付，但最高院就此答记者问时表明：

“完全参照合同约定的租金标准确定承租人支付使用费可能与其获取的占有利益不符，有失公平，……将是否支持的裁量权交由人民法院，根据承租人对房屋的实际使用状况确定是否参照、如何参照合同约定的租金标准确定占有使用费。

”因为上诉人并未按照合同约定标准来支付租金（事实上，合同也没有明确的标准），而是远低于所谓的“合同约定标准”，显然不能参照合同约定标准确定占有使用费的支付标准。

再说，合同期内租金标准也只是双方在租赁期内的合意，如果合同已经解除，双方基于租赁合同产生的租赁法律关系也已归于消灭，在双方未达成新的合意的情形下，适用合同约定标准也是不当的。

《合同法》第一百一十三条规定：

“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。

上诉人继续占有租赁物的责任完全在于被上诉人，无须为此承担法律责任，退一万步讲，纵使将继续占有租赁物理解为一种违约行为，上诉人至多只应向被上诉人支付未占有租赁物所导致的租金损失。

自2014年11月至2016年12月，被上诉人对案涉租赁物每月的收益是恒定的87430元，因此，即使上诉人应支付租赁物的占有使用费，也只能按该标准支付，而非一审判决判定的140万元/月。

第四，一审判决上诉人支付的租金和占有使用费标准从每月8万徒升至140万，致双方权利义务关系严重失衡

从一审判决后面所附的表格可以看出，自2014年11月开始，每月的租金均为87430元，一直履行到2016年12月，之后，被上诉人单方解除租赁合同，并将上诉人诉至法院。

2014年11月之前，名义上为免租，事实上只是以物业管理费的形式替代交租，因物业管理费可以免税，这种安排也是被上诉人出于避税的目的而作出的，被上诉人仍然可以按月获得出租商铺的收益。

在这四年期间，上诉人自始至终按同一标准支付物业管理费，2014年11月后，按同一标准支付租金，被上诉人从未表示异议，双方的权利义务关系处于对等和平衡状态。

可是，一审判决却判决2017年1月以后，上诉人每月应向被上诉人支付1402507元租金，在合同履行的任何外在条件都没有发生变化的情况下，上诉人支付租金的义务从每月8.7万元徒升至140万元，不但极大地加重了上诉人的交租义务，使双方权利义务关系严重失衡，也违反了民法的核心原则“公平原则”。

第五，一审判决致使被上诉人通过违约行为而获得巨大利益，显然不合法律精神

上诉人在解除合同之前，每月只能获得8.7万余元租金，在上诉人没有任何违约行为的情形下，其单方解除租赁合同，查封上诉人公司账号，阻止上诉人出货，导致上诉人无法正常经营，并径行向法院对上诉人提起诉讼。

案涉商铺的装修费用高达3000余万元，铺货总金额超过5000万元，在合同期限并未届满时解除合同对于上诉人的损害是极大的，被上诉人的行为无疑是严重的违约行为，但根据一审判决，在其违约解除合同之后，每月却可以收租140万元，收益翻了16倍，这是极为荒谬的。

因违约而获得巨额利益，这无论如何也与法律精神不合，也会纵容人们通过失信行为而取得利益，从而败坏社会风气。

四、上诉人未拖欠被上诉人2016年2月至3月的租金，一审判决认定事实错误

2016年1月至3月，上诉人并未按被上诉人发出的《缴款通知书》足额缴费，是因为春节期间生意冷淡，被上诉人每年都会对此期间的租金进行减免，而这3个月正值春节，被上诉人依惯例对所有商户的租金进行了减免。

2015年12月30日，被上诉人向全体商户发出《通知》，《通知》表明：

若2015年不欠费，可按《通知》写明的优惠标准支付2016年1月至3月期间的租金及物业管理费，其中2016年1月和3月的租金为一楼20元/m³

二楼以上免租金；

2016年2月所有楼层均免租金，只缴纳物业管理费。

因此，虽然被上诉人方仍按原来的标准向上诉人发出《缴款通知书》，因上诉人2015年并未拖欠被上诉人租金和物业管理费，事实执行的是2015年12月30日《通知》写明的优惠标准，上诉人方并未少缴该3个月的租金，上诉人提供的多份证据可以相互印证，该事实足以认定：

第一，上诉人每月付款之前，被上诉人均须事先核实上诉人应支付款项的具体数额，这