南京花城全案策划样本Word下载.docx
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此案名一方面明确了项目定位及其社会价值，该项目由于具备极大商业价值，应成为提高整个江宁新区价值核心和标志，并引导新消费观念、居住观念、城区观念、空间观念和审美观念；
另一方面，该案名区别于当前江宁及南京所有项目案名欧化及小资倾向，凸显大气、高格形象；
此外，该案名极富当代感，容易产生联想；
简洁，便于传播和记忆。
住宅某些案名与“诗意栖居”内涵统一。
目
录
★市
场
篇
一、南京市房地产市场总体评价
1、宏观经济环境
2、人口及收入、消费水平、消费特性
3、房地产整体发展水平
4、都市区域价值及发展趋势
二、江宁区房地产市场总体评价
1、江宁区区域价值分析
2、经济发展及消费主体特性
3、房地产市场竞争状况（重要竞争楼盘分析）
4、商业现状及前景评价
★构
思
三、南京·
新天地理念创新与构思要点
1、品牌及市场整体效应目的
2、商业某些整体定位及核心价值选取
3、住宅某些整体定位及核心价值选取
4、整体营销方略
5、开发方略选取
6、销售、成本、收益等财务总体目的
★项
四、项目SWOT与动态竞争分析
1、项目重要威胁
2、项目重要机会点
3、动态竞争分析
五、商业项目构思定位初步模仿
1、商业主题定位及业态选取
2、商业规划安排及经营、租售方案
3、商业某些财务指标预测
六、住宅某些产品定位及规划建议
1、产品主题概念定位
2、住宅产品类别、比例、分布及开发建议
3、户型、面积、比例
4、规划要点、园林建议
5、价格方略
6、住宅某些财务指标预测
★概念规划篇
七、规划及独特创新概念
★营销要点篇
八、营销要点及项目后价值评价
（一）
营销要点
（二）
后价值评价
★合
作
九、双赢合伙模式简介
1、我司内部专业运作流程
2、合伙方式选取
3、我司异地经营模式
4、收费原则及付款方式
5、重要专案人员简介
南京·
新天地
项目营销策划构思方案
一、南京市房地产市场总体分析
南京历经十朝都会，文化底蕴深厚。
南京下辖十一区两县，是长江三角洲经济核心区重要都市和长
江流域四大中心都市之一，区位优势突出。
南京教诲、科研发达，当前拥有各类高等院校48所，各
类自然科学研究和研发机构571家。
南京以石油化工、电子信息、汽车摩托车、机械仪表和生物医药
5大支柱产业为主导，成为华东地区重要综合性工业基地。
南京金融商贸兴盛，初步形成了大商业、
大流通、大市场格局。
南京经济整体运营状况良好。
觉得例，南京国民生产总值达到1295亿元，同比增长12.5%；
完毕固定资产投资超过500亿元，同比增长26.4%；
财政收入为264.92亿元，占GDP比重20.50%；
工业利润同比增长34.5%；
居民可支配消费收入为9154元；
社会消费品零售额突破400亿元，增长近10%。
南京宏观经济环境稳健，在长三角大经济背景驱动下，将来3—5年经济会呈现持续发展活力，这也必将会进一步增进房地产业良性发展和都市化进程推动。
2、人口及消费
①南京市区人口总数为300多万，文化限度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。
住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。
②消费重要集中在老城区。
商业形成夫子庙、新街口、湖南路三大重要商圈，商业主题定位各具特色，不但大型百货、购物中心发展较快，并且苏果、好又多、华联、金润华等大型连锁超市较高密度分布城区，如果对当代购物中心以及南京商业市场没有深刻把握，如果不进行商业主题及业态创新，很难形成新商业中心。
③老城区“情结”较重，但随着拆迁改造，都市规划发展，老城区向东西、南北方向扩展加速，人们选取河西、江宁、城东片区居住趋势明显增强。
④在老城区外形成新住宅、休闲中心并辐射带动周边是不可阻挡发展趋势，但面临着创新、引导、配套资源跟进实际问题。
①
市场供应
1-12月南京市房地产开发投资记录数据
---------------------------------------------------------------------
指
标
名
称
计量单位
本月止合计
比去年同期增长%
房地产开发投资额
亿元
137.63
24.0
#
商品房屋投资额
104.28
48.3
土地开发投资额
21.77
22.9
1、按工程用途分
住宅
96.57
27.8
办公楼
15.81
45.7
商业用房
10.9
21.0
2、房屋建筑面积
施工面积
万平方米
1184.4
12.5
909.60
17.3
竣工面积
434.59
7.9
374.43
21.1
3、商品房屋销售面积
382.05
35.7
341.92
37.9
4、商品房屋销售额
112.32
37.2
95.70
49.7
5、土地开发面积
207.40
-1.6
②住宅需求
商品房供应量在300万平方米左右，但拆迁量持续增长，总拆迁量超过3万户。
如果每户购一套80平方米住房，仅此一项需求就达240万平米，加上占每年购房量10％，30万平方米外来人口购房及其他需求，刚性需求就在250万至300万平方米之间，供求基本平衡。
依照综合经济指数分析，将来3-5年南京市住宅市场这种供需两旺局面将得到进一步发展。
③价格趋势
将来3-5年内整体保持“稳中有升”趋势。
当前南京房价约40%保持2500-3000元/平米水平。
配套资
源跟进以及住宅品质提高，房价上升空间最具潜力城区应为江宁、河西、城东等区域。
另据调查，当前南京选取每平方米3000元—
3500元单价购房者约占32％。
高品质住宅产品，加上有力消费引导，会促动南京房市消费向高台阶迈进。
④开发商水准及住宅品质
南京当前有开发商500-1000家，持续3年开发面积达10万平米以上，只有30多家。
开发商实力弱，专业资源不集中，管理水平和创新能力不强为高品质房预留了诸多空间。
另，南京新区项目物业管理水准普遍较低，产品细节品质较差，社区氛围严重局限性，这些均是该南京·
新天地项目突破点和机会点。
当前最具居住、生活价值区域依然是鼓楼、玄武、秦淮等老城区，但南京市向东西、南北延展趋势已成定局。
特别是以奥体为中心河西区和以开发区为中心江宁区，将成为将来南京新崇高住宅区及新兴产业中心。
二、江宁区房地产市场总体分析
江宁区是南京新设区，总面积1567平方公里，辖17个镇，三个街道办事处，人口76万。
当前核心构成某些为经济开发区和东山镇。
江宁从东西南三面环抱南京，距老城区约10分钟车程，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高级别公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大内河港—新生圩港仅17公里。
此外，规划中地铁也将覆盖该区，大学城即将落户该区。
作为南京市将来以高新技术产业为主导，当代化、开放园林新区，必将成为商业服务配套齐全、交通便利、环境优美新型住宅社区和南京都市圈商业副中心。
在将来发展中，江宁具备极大城区价值。
江宁区总体规划图
全区实现GDP135亿元，完毕财政收入22.01亿元；
实际运用外资4亿美元，合同运用外资5.1亿美元；
五年来全区合计实际运用外资13.2亿美元，合计引进三资公司653家；
全区实现工业增长值70.2亿元，工业总产值326亿元，销售收入303.6亿元，利税27.1亿元；
500万元以上规模公司602家。
雄厚经济实力和发展活力为新区房地产业、商业发展创造了较大空间。
江宁区当前住宅消费以老城区市民为主，多以投资为目，并未能将已购住宅作为“第一居所”。
寻常消费配套落后，集中于东山镇商业中心区定位及层次较低。
3、房地产市场竞争状况
当前江宁区大小住宅开发项目不少于30个，住宅类别基本分为两类，一类为普通多层住宅，一类为TOWNHOUSE住宅。
价格基本也分两个层次，一类是2500元/平米左右，一类是3000元/平米左右。
住宅项目同质化竞争比
较严重，产品综合品质尚有很大提高空间，项目运作模式需要重大创新，亟需从普通房地产项目开发层次提高到都市经营层次，在都市经营大背景下寻找房地产开发新奶酪
。
附：
重要项目一览表
内
容名
规模
类型
主力户型
价格
主题
交付日期
翠屏国际城
占地120万㎡建筑80万㎡
多层、联排别墅
、别墅
三室二厅、二室二厅
多层：
2500联排：
3300别墅：
3600
山湖林海间国际名流生活
一期已交付
江南文枢苑
建筑12万㎡
多层、别墅
三室二厅三卫（184㎡）
多层2100
一脉承天地
人文出人们
现房
21世纪世纪园
总规40万㎡
多层
三室二厅一卫（120㎡）
2100
精彩诠释欧式生活典范
天地新城
总规56万㎡
多层、别墅、精装单身寓
三室二厅错层、四室二厅跃层
2500
有情天地生态家园
期房
欧陆典型花园
总规25万㎡
全框架花园公寓
三室二厅137-150㎡
2300
住好房子，毕生幸福
武夷花园
总规26万㎡
多层、别墅、联排
三室二厅、四室二厅
2400
新城区、新生活
明月港湾
占地35万㎡
多层
升级会员 