高档住宅小区建设项目可行性研究报告房地产开发建设项目可研报告 1.docx

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高档住宅小区建设项目可行性研究报告房地产开发建设项目可研报告1

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可行性研报告

项目名称：

组织申报单位：

法人代表：

手机：

联系电话：

网址：

单位地址：

申报时间：

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项目可行性研究报告编制人员

姓名

职称

证书编号

签名

注册建筑师

高级经济师

结构工程师

建筑工程师

设备工程师

经济师

注册咨询师

注册咨询师

注册结构师

注册造价师

校稿负责人

审核负责人

审定负责人

工程咨询有限公司

年月日

第一章前言——————————————————————1

一、报告编制目的————————————————————————1

二、报告编制依据————————————————————————1

三、项目概况——————————————————————————1

第二章项目开发经营环境分析——————————————2

一、2014年国内经济及房地产市场回眸———————————————2

二、安徽省合肥市房地产市场分析—————————————————4

三、有利投资经济形势成因分析——————————————————5

第三章项目周边物业市场调查分析————————————10

一、投资地块的地理环境—————————————————————10

二、区域分析————————————————————————----10

三、项目周边主要物业分析————————————————————11

四、消费者调查分析———————————————————————10

第四章项目开发经营优势点与机会点分析—————————13

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式—————————————13

二、项目开发经营优势点—————————————————————13

三、项目开发经营机会点—————————————————————14

第五章项目定位————————————————————15

一、目标市场定位————————————————————————15

二、产品定位————————————————————————----15

第六章项目规划、建筑设计建议—————————————16

一、项目总体规划建议——————————————————————16

二、住宅建筑设计建议——————————————————————17

三、小区配套设施建议——————————————————————18

四、环境艺术设计建议——————————————————————19

五、道路交通设计————————————————————————-19

六、绿化景观设计————————————————————————-20

第七章项目开发经营策略及投资估算———————————20

一、项目开发经营策略——————————————————————-21

二、项目投资估算————————————————————————-22

三、项目实施进度安排——————————————————————-23

四、项目投资与筹资计划—————————————————————-24

第八章项目开发经营状况分析——————————————24

一、项目的价格定位———————————————————————-25

二、项目销售计划————————————————————————-25

三、项目销售收入估算——————————————————————-35

四、项目经营成本估算——————————————————————-35

五、项目利润估算————————————————————————-36

六、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率——————————-36

第九章项目开发经营风险分析——————————————26

一、项目盈亏平衡分析——————————————————————-26

二、项目敏感性分析———————————————————————-27

三、项目开发经营主要风险及对策分析———————————————-27

第十章结论与建议———————————————————29

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、安徽省合肥市市规划局规划方案；

2、国家建设部及安徽省颁布的与房地产相关法律与政策；

3、现场勘察和实地调研所得资料；

4、上海绿地房地产经纪有限公司提供的资料。

三、项目概况

“新天地花园”占地340亩----二十二万六千四百平方米，东临已建成的绿地乔治庄园小区,西临望江西路，北临枫林路。

绿地乔治庄园绿树成荫、风景优美，红花中心河相伴果林，由此该地块系合肥市高新区的最佳路段，小区三面临街，可建商品用房达1400M长，地理位置极其优越，交通方便，环境优美，是未来高新区一个购物、美食娱乐、休闲、居住小区环境及其独特的新天地。

根据安徽省合肥市市规划局的要求，该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过1.5，建筑密度不大于40%，绿化率大等于30%。

配套商业比例不得超过20%。

据调查分析及以上资料，项目产品定位为中高档次的住宅新区。

公司委托安徽新华学院设计所设计的规划方案已获得合肥市市政府批准，该方案初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：

22.67公顷，合340亩。

②容积率：

1.373

③总建筑面积：

31.13万㎡

其中：

商业：

5.43万㎡

多层住宅：

19.72万㎡

小高层住宅：

4.41万㎡

别墅：

1.45万㎡

公建面积：

0.5万㎡

④建筑密度：

27.42%

⑤绿化率：

42.88%

第二章项目开发经营环境分析

一、2014年国内经济及房地产市场回眸

2014年1-12月房地产共开发完成投资10106.12亿元，同比增长29.7%；开发到位资金13128.22亿元，同比增长37.6%；购置土地面积36965.03万平方米，同比增长21.5%；土地开发面积20853.75万平方米，同比增长20.2%；商品房施工面积116907.46万平方米，同比增长26.0%；商品房销售面积为32247.24万平方米，同比增长29.1%；商品房销售价格8379元/平方米，同比增长3.8%。

2014年房地产市场对国民经济的发展起了巨大的推动作用，同时高速发展的国民经济、不断提高的居民收入水平以及改善居住条件的潜在巨大需求，也成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量。

2014年我国房地产行业的发展基本是健康的，是由有购买力的需求拉动的。

1998年以来中国房地产行业发展的新一轮周期与以往周期相比有着明显的区别。

在经济紧缩的宏观形势下，房地产行业以住房制度的转轨为契机，以扩大内需的宏观经济政策为动力，实现了稳定的持续增长。

从全国看，在房地产开发投资高速增长过程中，房地产市场保持了供求两旺，供求总量基本平衡，供应结构基本合理，价格走势平稳的发展势头，房地产业的发展与国民经济、与相关产业的发展比较协调。

从供给情况看，2004~2014年，全国房地产开发完成投资额年均增长19.5%。

全社会城镇住宅建设累计完成投资年均增长8.1%。

在此基础上，2014年1~11月，全国房地产开发完成投资8285亿元，同比增长32.5%，高于同期固定资产投资增幅近3个百分点。

从需求情况看，居民成为商品住宅市场的购买主体。

全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由2003年的54.5%，提高到2014年的95.3%。

而2014年1~11月则进一步提高到96.2％。

居民购房能力的变化及购买力结构的变化已成为决定商品住宅开发的根本力量。

从产品结构及市场平衡情况看，商品住宅完成投资占房地产投资的比重由2003年的48.4%提高到2014年的68.1%；2013年，在房地产开发投资完成额中商品住宅、办公用房、商业用房和其他用房所占的比重分别为68.1%；4.9%；12%和15%；办公用房及商业用房严重供过于求的现象得到初步改变，商品住宅成为房地产开发的主体。

而从2013年1~11月的竣工面积数据看，以上四类物业之间的比重分别为83.7%、2.2%、10%和4.1%，得到进一步优化。

在商品住宅销售中，2014年1~11月销售面积为1.99亿平方米，占同期竣工面积的95%。

其中，销售面积增幅为32%，竣工面积增幅为29%，销售面积增幅大于同期竣工面积增幅3个百分点，这表明空置矛盾正在得到缓解。

从价格走势看，商品房销售价格稳中有升，平均销售价格由1997年的每平方米1997.2元，提高到2002年的2291.3元，提高到2014年的8291.3元。

其中商品住宅平均销售价格由1997年的1790元，提高到2002年的2130元，提高到2014年的8291.3元年均增长2.8%。

2044年1~11月，商品房销售价格每平方米为8456元，同比上升4.7%。

仍显著低于同期8％左右的GDP增长幅度，表明房价上涨是在经济增长所能支持的范围之内。

2014年我国出台了许多房地产政策，而这些政策的共同点就是要在发展中求规范。

在2008年的房地产业发展中，也还存在着或新出现了一些值得关注的结构性矛盾及局部过热问题。

针对这些问题，2014年政府出台了一些对我国房地产市场的未来发展具有重大意义的政策。

年初《国土资源部关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》决定清理违规设立的各类园区和加强土地供应管理，停止别墅类用地的土地供应。

4月份《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，这对治理虚假广告和重复抵押，防范金融风险，规范市场秩序起到了重要的保障作用。

6月，中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》规定，这些规定对于防范金融风险、规范市场秩序、维护房地产业可持续发展将产生十分重要的作用。

8月，国务院《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》在充分肯定“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”的基础上，重申发挥市场机制在房地产业资源配置中的基础性调节作用，并在完善供应政策、改革住房制度、健全市场体系、发展住房信贷、改进规划管理、调控土地供应、加强市场监管、整顿市场秩序等多个方面都作出了相应的规定。

《通知》提出要“努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定”，这将是今后若干年里中国房地产市场发展的基本要求。

二、安徽省合肥市房地产市场分析

1、经济状况

合肥，安徽省省会，位于中国中部（北纬32°、东经117°），长江淮河之间、巢湖之滨，通过南淝河通江达海，具有承东启西、接连中原、贯通南北的重要区位优势，是全省政治、经济、文化、信息、金融和商贸中心，也是全国重要的科研教育基地。

合肥的经济发展状况可视为典型农业化经济向工业化及第三产业化转型阶段，其经济指标绝对值增长较快。

GDP、固定资产投资总量双双突破4000亿元，工业产值超过6600亿元，社会消费品零售总额接近1300亿元，财政收入接近700亿元，人民币存款接近7000亿元，城镇居民人均可支配收入超过2500