广东省“三旧”改造典型案例汇编2019PPT文件格式下载.pptx

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,二、主要做法

（一）模式特点本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式。

对拆迁用地范围内现有建筑实行整体拆除重建，由改造实施主体负责。

对现状朗景园居住小区、大王古庙、郑氏宗祠实行综合整治。

在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式。

通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性。

2007年3月19日，华润集团和大冲股份公司签订合作意向书，大冲旧改正式拉开帷幕。

2008年7月，南山区政府派出30余人的驻点工作组，进驻大冲村指导和协调合作双方开展工作。

在村民、政府、企业三方中,“村民受益”被摆在了首要位置。

大冲旧改,村民可以获得货,币补偿和物业补偿。

大冲旧改依靠政、企、村三方团队及主流民意的支持，攻坚克难，推动着大冲旧改一步一步向前迈进。

深圳市南山区大冲城中村综合开发项目,拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式,

（二）规划思路本项目将整村纳入改造，以单元利益统筹为抓手，确定了“整体推进、分期实施”的工作思路推进改造工作。

致力于将本项目打造成为深圳乃至全国城市更新项目的标杆和典范，成为与深圳市未来形象相适应的超大规模、新型、时尚、现代化的商业商务中心及居住社区，成为深圳高新区和华侨城旅游景区的重要配套基地。

项目拆迁用地面积47万平方米，开发建设用地面积36万平方米。

项目整体规划计容建筑面积达280万平方米。

分两期实施。

其中，住宅1385350平方米（含保障性住房53600平方米、物业服务用房1650平方米）、商业283360平方米、酒店81500平方米、办公722500平方米、公寓262790平方米、公共配套设施64500平方米。

此外，地下综合商业开发建设规模为35000平方米。

见经济技术指标一览表。

经济技术指标一览表,改造完成后，配套设施完备，功能齐全，大王古庙和郑氏宗祠两个历史建筑的重建，为大冲人守住了精神家园和历史记忆。

（三）配套政策深圳市在2009年10月颁布了深圳市城市更新办法，提出了“城市更新”这一概念，在传统旧城改造的基础上强化了完善城市功能、优化产业结构，处置土地历史遗留问题、提升低效用地潜力、促进社会经济可持续发展等内涵，并围绕“城市更新单元”进行了政策和机制的多项创新，开始系统推进有关工作。

以深圳市城市更新办法和深圳市城市更新办法实施细则，为城市更新政策的两大核心，并在计划立项、规划审批、用地出让等各环节均出台了配套政策，包括计划申报指引、规划审批规则、规划编制技术规定、用地审批规则等操作性规程，明确办理流程。

同时，深圳市还出台了保障性住房配建规定、旧屋村认定办法、历史用地处置办法等专项规定；

结合各年度最新工作形势还出台了指导意见、暂行措施等政策性文件解决具体问题。

这些文件既有综合性、又有针对性，内容各有侧重，共同推动了城市更新工作的制度化和规范化。

（四）技术标准深圳市制定出台了深圳市城市更新单元规划容积率审查技术指引（试行），推动城市更新规划管理的规范化，确立基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积的容积率测算规则，并要求在城市更新单元规划中设专篇明确项目的开发时序、拆迁捆绑责任、公共设施落实方案等。

三、节地效果,城市建成环境方面,改变了原来楼房密集、小巷狭窄、街道凌乱、居室昏暗的建成环境,在改造方案中协调大冲村与高新技术产业园区和华侨城旅游景区的整体环境关系。

改造完成后该片区将拥有集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化及康体于一体的超大型购物中心,国际标准甲级写字楼群,不同档次组合的高品质酒店群,以及新型现代化高尚居住社区，提升了该片区整体城市空间品质。

土地集约节约利用方面，合理确定土地开发强度，高效、集约利用土地，充分发挥土地潜在效能；

改变村民独门独户的住宅形式，鼓励住宅公寓化，使旧村建设走向多层和高层的集合型住宅模式；

注重调整用地结构，提高现有土地综合利用价值，促进大冲村可持续发展。

完善片区公共及市政配套设施及道路交通组织，提高居住生活质量。

经济发展方面，旧改之后大冲股份公司的集体物业将囊括写字楼、酒店、还迁自住区、体育馆等,集体物业的租金能达到旧改前的四倍,集体经济实力将大大增强，村民个人也因单位面积物业租金提升而提高收益。

华润自有物业万象天地开业及高端写字楼入伙后，预计在税收方面将带来约13亿元的增长。

与此同时，随着商户的进驻和企业的入驻，将直接或间接带动就业人口增长约4.3万人。

社会效益方面，大冲村旧改将彻底改变大冲未来的经济模式和生活观念。

未来大冲的村民将有机会参与更高层次的管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正实现人和经济社会的同步现代化。

新大冲还将给村里的年轻人提供更多的就业机会，旧改以后大冲居民可以参与物业管理、酒店、写字楼的管理。

充足的现代化配套设施极大的丰富了居民的物质文化生活。

改造前全景,8广东省“三旧”改造典型案例汇编,广东省“三旧”改造典型案例汇编9,10广东省“三旧”改造典型案例汇编,广东省“三旧”改造典型案例汇编11,四、适用范围该节地模式适用于拆除重建类的旧村改造。

五、应用前景,大冲旧改带来的,不仅是人居环境的改善,也不仅是村民财富的增值和集体经济的可持续发展,更重要的是,大冲旧改带来的一个片区组织管理、生存方式、思想观念的全面升级,并由此为经济转型和社会转型带来推动和示范效应。

深圳城市建设储备用地接近枯竭，为满足城市发展和人口居住需求，主要依靠城市更新，但其难度、复杂程度和推进进度让众多企业望而生畏，本次大冲旧改项目打造成为旧改里程碑式的项目。

通过土地资源盘活资金，并吸引企业入驻，提升土地本身的溢价，带动片区发展，同时城市面貌的改善，促进了城市形象的提升。

大冲旧改真正的深远意义在于，它将彻底改变大冲未来的经济模式和生活观念。

未来，大冲的村民将有机会参与更高层次的管理模式，大冲的经济结构也将不再单纯依赖物业，大冲将真正实现人和经济社会的同步现代化。

拆除后全景,改造时全景（2014年）,建成效果图,【案例点评】深圳市大冲村改造项目是目前广东省内最大的城中村整体改造项目，本项目采取拆除重建和局部综合整治相结合的更新模式，在实施过程中，采用“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，配套了多项政策措施。

通过对现状的深入调研，兼顾相关各方面的利益，使旧村改造与市场经济结合，保证改造开发有一定的合理利润，有效带动改造实施主体的积极性，更快推动旧村地区的改造，使规划具有可操作性，为省内其他城市提供了借鉴样本。

一、基本情况,旧塘村是位于茂名市区东部的一座“城中村”，有村民184人，大多以出租房地供家禽养殖和屠宰为生，收入低且不稳定，九成村民依靠政府低保生活，许多村民的房屋破烂不堪，漏雨渗水，台风暴雨来时提心吊胆。

村道狭窄不平雨天泥泞难行，村民不仅常年生活在脏乱环境中，而且备受病菌滋长的困扰，成了远近闻名的“低保村”与污染点。

村干部与村民多年来期盼改变旧塘村贫困状况，但一直没有找到可行的路径。

省“三旧”改造政策的出台和茂名市推进“三旧”改造举措的实施，使旧塘村看到了走出困境的希望。

旧塘村项目的改造类型为旧村庄改造，旧塘村项目启动于2010年，该项目坐落于市新福五路北侧，地处茂名市城区东部黄金地段，东临西粤南路，南接新福五路，西连高凉南路，北靠双山六路。

该项目共占地86亩，总用地面积47352.04平方米，净用地面积42099.58平方米。

根据“三旧”改造政策，旧塘村项目通过农村集体资产交易平台公开选择合作主体，茂名市天韵房地产开发有限公司在20多家企业中脱颖而出，承担了旧塘村“三旧”改造项目。

该项目总投资为8亿多元，建设资金由项目联合公司茂名市天新房地产开发有限公司自筹解决。

目前该项目工程已竣工验收，交付村民使用。

二、主要做法、模式特点及配套政策,

（一）主要做法2010年10月，在政府的引导下，旧塘村村民与茂名市天韵房地产开发有限公司签订改造协议；

根据茂府办201253号文第三条款第二节和第三节，2012年4月，茂名市天韵房地产开发有限公司与茂南区站前街道办高凉南第一经济合作社（旧塘村）就改造项目联合成立茂名市天新房地产开发有限公司。

在本集体经济组织成员（或村民代表大会代表）2/3以上人员表决同意的前提下，协议出让给项目联合公司，其改造地块应返还的土地出让纯收益的分配、拆迁补偿安置的权益等在项目联合公司章程内进行约定；

2013年1月，完成旧村庄集体建设用地转,变为国有建设用地的土地报批；

2013年5月，完成村民青苗、房屋拆迁补偿；

2013年12月，完成工程报建审批，并开工建设；

2016年10月，工程峻工验收，交付使用。

项目规划为商住两用用途，容积率为4.95，商、住比例为0.823，建筑总面积230000平方米，村民回迁安置为公寓式安置，总面积达81000平方米，房屋户型每套30180平方米，可容纳约1050户。

项目规划建成13栋高层住宅，分别座落在用地四周，中间为小区中心花园，并建有游泳池和体育健身场所。

道路两旁种下海南红豆、桂树、山竹等名贵树木，现已吐出片片新芽，显得春意盎然。

小区东面5栋为村民回迁房，西面9栋为商品房，中间以护栏将小区分开，地下建有2层停车场，分四个方向供车辆出入。

小区四周设施配套，居住方便，东侧临近南香公园，南侧分别濒临愉园中学、愉园小学，北侧旁依市规划的公立幼儿园和小区公园，西南侧设有菜市场，小区落成后，底层商铺将引进银行、超市等行业入住。

（二）模式特点列入“三旧”改造范围，其农村集体建设用地可在本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员表决同意的前提下申请转变为国有建设用地，可以协议出让给村集体经济组织（含其全资子公司）自行开发。

或与有关单位合作开发建设。

村集体经济组织与通过公开方式确定的合作者合作开发的，可成立项目联合公司（改造主体），在本集体经济组织（或村民代表大会）2/3以上人员表决同意的前提下，可以按程序协议出让给项目联合公司开发建设。

项目联合公司章程应当包含其改造地块应返还的土地出让纯收益的分配、拆迁补偿安置的权益等内容。

建设方式为农民集中高层公寓式安置，改变传统的“有天有地”单家独院安置方式，实行集中高层公寓式安置模式，建成环境优雅、设施齐全、服务完善、配套合理的城市高档小区。

（三）配套政策1关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的