第四部分：成都市房地产市场需求现状分析Word文档下载推荐.doc
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内环以内
内环至二环
二环以外
梯度比（内环为100）
商品房
4866
4121
3243
100：
85：
67
住宅
3846
3495
2972
91：
77
商业营业房
13132
9381
5822
71：
44
办公用房
5325
2691
75：
51
从价格的环域变化来看，住宅的环域价格梯度变化并不明显，说明人们的居住观念已经在改变，城市向外发展的趋势是一种必然，但是，商业营业房的价格梯度落差则较大，内环至二环的价格仅为内环价格的71％，二环以外的商业价格更不到内环以内商业价格的一半，商业的发展更多的将集中在市中心内环以内。
（3）销售、竣工
2004年，市区全年商品房供应面积为717.64万平方米，同比增长4.15％，其中住宅供应485.39万平方米，同比略降0.4％，商品房销售面积为829.66万平方米，同比增长11.92％，其中住宅销售687.81万平米，同比增长8.82％%。
从全市（六城区）来看，全市商品房销售面积近几年以来，一直处于较高的增长趋势，见下图：
（假设1999年增幅为0％）
全市商品房竣工面积为862.45万平方米，下降15.3%，其中住宅竣工面积为700.49万平方米,下降22.0%；
商品房销售额306.27亿元，增长51.2%，其中销售给个人294.27亿元，增长49.2%。
个人住房消费的强劲刺激了房地产市场的进一步发展。
（4）空置情况
12月末，全市商品房空置面积153.18万平方米，同比减少33.2%；
空置期在一年内的待销房为67.78万平方米，空置期在一年至三年的滞销房为64.54万平方米，空置期在三年以上的积压房为18.84万平方米。
其中，住宅空置万58.82平方米，减少59.1%；
办公楼空置15.93万平方米，减少13.3%；
商业营业用房空置54.92万平方米，增加26.52%；
见下图：
结合竣工与销售来看，空置率仍处于较低水平，成都房地产仍然处于供需两旺的良性发展区间。
从住宅的空置情况来看，见下图：
住宅市场的空置情况在1997年和2002年出现两个波峰，1997年之前也出现过连续几年的逐渐攀升，自1998年后，又出现另一个攀涨的趋势，至2002年至最高，但自2002年之后，房地产市场秩序的规范与调整，市场出现了异常火爆的局面，空置情况也逐渐降低，至2004年底降至近9年以来最低水平，从发展的趋势可预测，2005年的住宅空置面积可能会出现反弹趋势，2004年住宅销售面积达1000多万平米，最近3年的空置住宅面积几乎被消化殆尽，而2004年新增的住宅消化率在65％左右，而且第四季度已经出现了供大于求的局面，通过房价收入比推测成都每年的有效住宅需求面积为778万平方米，这说明存在有效需求被前置释放的可能，这些现象也将佐证空置面积会反弹的趋势。
（5）2002－2004年新批预售率情况
新增住宅累计销售率
2003年底
2004年底
2002年
81.74%
93.25%
2003年
－
94.59%
2004年
65.26%
从上表可以看出，2002年新增的住宅面积至2004年底累计已销售93.25％，而2003年新增住宅面积至2004年底累计已销售94.59％，2004年新增住宅累计已销售65.26％，可见，前两年的新增住宅已进本消化，但是，2004年的新增住宅项目仅被消化掉65％，这主要受到今年供应体量过大的原因造成，另一方面，也受到供应的季节性变化影响，表现为第四季度的大规模放量，导致供大于求局面的出现。
（6）商业营业用房供应体量较大
2004年商业用房供应127.44万平米，同比增长32.6%；
销售面积81.38万平方米，同比增长6.3%。
供销比达到1.566，供应过量46万平方米，剔除合理空置及开发商自营部分，商业物业的供应仍过量较多，按照商业用房均价10000元/平米计算，占用资金量达到46亿，同时，商业营业用房的空置率也呈上升趋势，达到54.92万平米，同比增长26.52％，商业营业用房的开发将面临结构调整与优化。
（7）郊区房地产交易比重上升
成交面积
成交金额
郊区商品房交易占总成交比重
28.10%
13.90%
34.10%
18.50%
郊区住宅交易量占总成交比重
29.10%
35.40%
18.60%
2004年，郊区商品房合同成交429.85万平方米，同比增长48.19％，住宅成交377.64万平方米，同比增长45.73％，比重上升6.1％个百分点，房地产发展，尤其是住宅的郊区化发展趋势明显。
2、房地产市场消费者需求情况（成都房交会1300份样本）
（1）年龄构成
年龄构成上以35岁以下够购买的主力军，总占比为64%，其次是受老龄化问题的影响，45岁以上的消费群体也表现出了购买的倾向。
但年轻化仍为主要趋势。
（2）职业构成
在职业构成上，企业白领以及公务员成为消费群体的主体特征，事实上，这一部分人因有着稳定的收入，以及良好的教育，他们对生活条件改善的要求十分明确。
（3）个人收入构成
以2000-4000元的收入水平为主，比例高大75%，可以预见，受国家利率调整以及《个人购房贷款风险管理》等政策的影响，他们将成为中档商品房的主要消费群体。
（4）购房动机
以年轻一族首次置业和以改善居住环境为目的的二次置业为主体，以投资增殖为目的的比例为11%，存在部分不理性投资行为，但经过本轮房地产政策的调控之后，投资行为应该受到一定的打压。
（5）希望购买面积与户型
从购买面积上看，受到当前物价上涨以及利率上调等因素的影响，购买面积普遍缩小，需求面积主要集中在80-130平米区间。
但从期望购买的户型上看，对3房2厅2卫的户型需求最大，其次是2房2厅的户型，足以见得，人们在对面积需求减少的同时，并没有降低对居住质量的要求，相反对于居住空间、功能、环境、物管等方面有了更高的要求。
（6）置业的区位
在各个区位的选择上，西边与南边仍为购房者的主要选择，占比29％，城东的购房者意向也较大，达到22％，主要是城东开发力度的加强以及环境得到改善，居住特性将成为城东房地产的主要发展方向，另外，城南与城西的房价较城东较高，也使得一部分消费者更倾向于城东。
（7）期望购买价格
意向购买的住宅期望价格主要还是落在2500-3000元/平米之间，其次是2500以下的价格，3000-3500元/平米的需求也较大。
但是纵观目前在售楼盘的价格情况，价格普遍高过消费者的期望价格。
（8）普通住宅需求为主流，高档住宅需求较大
各种物业中，普通住宅占多数，达到83%。
高档公寓的需求也很旺盛，达到12%，高端市场仍有较大的市场容量。
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