合肥房地产业发展的现状及问题研究Word文件下载.docx

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1引言

1.1研究背景

房地产市场是社会主义市场体系的重要组成部分,它在产品市场和要素市场中都占有很重要的地位。

近年来,·

随着房地产市场突飞猛进的发展,房地产业作为消费热点和新的经济增长点,对经济的高速发展、市场内需的扩大、投资和消费的双向增长、城市面貌的改变以及人民生活水平提高发挥着巨大的作用,不仅逐渐成为我国国民经济的支柱产业之一,而且还带动了建筑、金融等相关行业的快速发展。

东南沿海的改革开放、西部大开发、振兴东北等国家发展战略的实施,使得中部崛起成为了必然。

地处中部中心地带的中原顺势而动,中原崛起战略势在必行,河南省会合肥责无旁贷地担起了中原崛起“火车头”和“先锋队”的角色。

于是,扩大城市规模,建设大合肥就成了中原崛起战略实施的重点之一。

合肥城市版图的扩大,城市常住人口的增加,带动了房地产市场的蓬勃发展。

合肥房地产业经过近五年的快速发展和近三年的宏观调控,房地产市场和房地产企业的整体主客观环境要好于市场的预期,加上资本市场的日益复苏,人民币不断升值和我国经济的持续、健康和快速的发展,房地产市场的预期开始回暖。

1.2研究目的及意义

通过对合肥房地产业存在的诸多问题分析以及相应的对策进行阐述，使学生在房地产方面有一个全面的了解和掌握，并得到一个基本的锻炼，为从事本专业工作打下坚实的基础。

供需关系是房地产市场的主导因素。

了解市场供求关系及其变化趋势,深入研究微观经济走势的变化是极具意义的,市场研究的意义在于揭示市场真实表现,分析市场发展变化的原因,通过科学的研究模型研究市场的历史和现在,对影响未来市场发展的相关因素进行分析,提出促进市场及企业健康发展的意见与建议。

研究意义主要表现在以下几个方面：

第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在问题，可以了解房地产业的变化趋势，如何深入分析存在的问题，促进房地产事业的研究向前推进。

第二，本文着重分析与研究存在的问题以及相应的对策分析，对房地产业发展研究具有创新意义。

第三，本文采用国内、国外的房地产发展情况相结合，从而增强本文的科学性与说服力。

研究房地产业问题的目的主要是为了弄清合肥房地产业目前所处的状态，总的发展均势，了解合肥房地产发展规律。

只有正确的掌握了房地产存在的问题，才能从宏观上更好的把握房地产经济发展方向，才能在房地产业产生重大问题时制定出正确、有效的策略。

2房地产概述

房地产是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。

主要包括：

土地开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。

在实际生活中，人们习惯于上将从事房地产开发和经营的行业称为房地产业。

房地产业属于第三产业的范畴，是指从事房地产经营、开发、销售、租赁等活动而取得经济效益的行业，在高速发展的国家中房地产业总是扮演着国民经济中极其重要的角色，在现代的社会中任何企业与个人的发展都离不开房地产，企业需要办公场所、生产场所、经营场所，职工需要安排住所，同时企业的发展需要更换公司工作环境扩大规模、改变形象，个人的发展也需要更换居住生活环境来提高自我价值和生活品质，所以房地产业从它诞生那天起，就决定了它的地位。

3中国房地产业发展现状

3.1房地产投资状况

从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。

这种投资一方面来自国内民间资本的投入，另一方面就是国际投资。

其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额的绝大部分，2012年这一比例约在76%左右，而从增长速度来看，除了2010年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。

从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。

3.2房地产开发状况

根据中国房地产协会的统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓。

随着国内对房地产市场政策的一些改变，一些开放商对土地的囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够的利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积的增长很缓慢。

二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻。

随着房地产开发不断出现的负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商的想法，也有地方政府的授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题。

国家审计署发布的《24个市县2009年至2010年土地管理及土地资金审计结果》，列举了24个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范的问题，实际情况可能远不止如此。

国土资源部和监察部2010年联合召开的电视电话会议中，通报了2007年10月至2009年10月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，31个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目。

至今年3月25日，全国共清理“未报即用”违法用地案件36872宗，涉及土地总面积61.3万亩，其中耕地面积27.2万亩。

3.3房地产销售状况

从房地产市场的销售情况来看，销售量呈现出一定的波动，从2004年至2012年，销售量不断增加，即使在2008年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加的，国家统计局公布的数据显示，2012年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，首度超过10亿平方米。

尽管面临严厉的楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到33.2%。

但是这一情况到2011年随着国家调控的坚决执行而发生了改变，数据报道2011年房地产市场相比2010年下降了14.8%左右，且这一比例依然在继续增加中。

但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高。

从房地产市场的需求来看，受中国城镇化运动的影响以及年轻人落户城市的主观意愿，房地产的刚性需求依然很强，而且还有一个很重要的因素就是投资性购房热度依然不减。

中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模的城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了46.6%，规模是非常巨大的，这场城镇化运动也使中国人的生活发生了非常深刻的变化，也直接促使了房地产的火热。

另外，国家高等教育持续扩招，越来越多的年轻人有机会接受高等教育，而他们最终绝大多数也会落户城市，这也是一个不小的购房群体。

再就是投资性住房，很多人在有了一定充裕资金后就开始考虑资产的增值问题，而随着人民币的不断贬值，通货膨胀的持续，国内实体经济以及股市的低迷，房地产市场便成为很多人的首选，这也是促使房价高位运行的重要因素。

综合以上三方面，再加上保障房项目的延迟，目前国内市场对房地产的刚兴需求依然强烈。

4合肥房地产业发展现状分析

4.1合肥市房地产区域发展现状

近几年,合肥房地产市场的发展日新月异,进入了全新的态势,品牌的角逐也空前剧烈。

尽管国家的各项宏观调控政策不断出台,但众多的房地产企业依然以自身的雄厚实力经受住了种种洗礼。

在合肥楼市的不同区域,又涌现出了许多具有不同特色的“新秀”楼盘,它们对“引领中原”概念的诉求也异常重视。

随着“中部崛起”战略的实施,河南省会合肥责无旁贷地担起了中原崛起“火车头”和“先锋队”的角色。

扩大合肥规模,建设大合肥就成了中原崛起战略实施的重点之一。

4.1.1郑东新区

2002年年初,河南省委、省政府把目光投向了合肥东部即老107国道以东的区域,提出了“拉大城市框架、扩大城市规模、加快城市化和城市现代化进程战略、投资开发建设新城区”的目标。

于是,郑东新区应运而生。

它远期规划总面积约150平方公里,规模相当于合肥市原有已建成市区。

郑东新区规划的整个中央商务区规划面积350公顷,以金融、写字间、商务等功能为主,计划建造60幢80米、120米以上的高层建筑。

除此之外,还规划了写字楼、居民住宅区等相关房地产建设占地共3760公顷。

郑东新区的整体房地产开发,吸引来了在全国范围内都叫得响的异域地产开发品牌,再加上本土为数不多的实力开发企业,他们在郑东新区这片热土上展开了新时空下的竞合。

4.1.2合肥东区

合肥东区作为合肥中心向外发展的必经之路,将成为未来的市中心。

随着京珠高速、连霍高速的建成,飞机场的南迁,南水北调工程的动工以及郑东新区如火如茶的发展速度,势必给这个地段带来更大的机遇和挑战。

在政府大刀阔斧的改革和整个房地产大气候下,合肥东区将进入快速稳健的发展阶段,良好的商业态势成为众多商家的必争之地。

4.1.3合肥南区

合肥南区房地产开发的蓬勃兴旺是一种市场现状,是一种逆大势而动但又不可或缺的趋势,它相对于其他区域有着更为广阔的价格空间。

随着南水北调工程的开工建设以及两岸沿河绿化工程的实施,南区生态环境将进一步得到改善;

环城高速公路的筹建和穿越南区的轻轨项目的实施以及政府设想的物流园区规划的逐步落实,势必将吸引更多的物流、人流、信息流汇聚于此,共同拉动南区的发展。

4.1.4合肥西区

合肥西区的房地产行业在合肥楼市占据着重要地位。

合肥西区先后涌现出了亚星盛世家园、威尼斯水城等一大批大中型中高档楼盘。

这些房价低、环境好,适合人居的楼盘在赢得市场份额的同时也提升了西区的楼盘品质。

在住宅产业火起来的时候,商用物业的开发也如火如茶,众多房地产公司如龙湖、长城、索克等开始进驻西区,掀起了西区商用物业开发建设的热潮。

4.1.5合肥北区

合肥北区按照合肥市城市总体规划,北区花园口组团为行政区的延伸地带,被规划为旅游度假区,重点发展旅游娱乐业,使之成为合肥市的大型居住区。

北区高校林立,文化气息浓郁,环境优雅,区位优势明显,交通便利,是最具潜力、最具成长性的价值区域。

4.1.6合肥中区

合肥中区是指陇海路以北,农业路以南,篙山路以东,经三路以西区域。

城市的发展是一个以中心商业点为起点,围绕这个中心点形成若干个卫星商业点,然后卫星商业点周围再形成属于自己的卫星商业点,如此循环,从而完成城市的扩张与发展。

城市商业是经济发达的重要标志,是支撑经济高速发展的主要动力。

合肥中区正承担着中心商业点的使命。

近几年,国家对房地产市场的宏观调控,在大力调整房地产行业并对小型商业项目大浪淘沙的同时,却赋予高品质、高规格的商业地产以强劲的动力。

随着合肥城区扩张,