房地产联合开发合作合同书(1)Word下载.doc
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合作性质确定为联合经营型合作。
2、成立项目董事会。
职责:
对本项目建设、销售、管理和重大事务进行决策。
3、设立项目部。
双方同意以甲方公司的名义下设项目部,具体命名为鼓楼时代广场项目部(以下简称项目部),在本合同签订后五日内通过办理合法手续设立。
本合同生效的同时,项目董事会授权项目部是本合同项下合作项目(以下简称合作项目)的最高权力执行机构,由其全权负责合作项目的开发、销售和管理。
三、双方出资金额、出资方式和出资时间
1、双方共同出资14889万元。
甲方出资9677.85万元,占总出资额的65%,乙方出资5211.15万元,占总出资额的35%。
土地延期付款违约金依据县国土资源局计算的实际发生金额,计入项目开发成本。
2、出资方式:
现金。
3、在项目运作过程中,需进一步追加投资,双方同意优先采取以本项目财产(包括土地、在建房产)抵押贷款的方式追加投资。
若抵押贷款的方式追加投资不成时,需追加投资款由投资方按前款出资比例在壹月内落实转入专设账户。
4、出资时间:
2013年12月31日前乙方投入资金打入甲方指定账户,若乙方延期支付,乙方按月息千分十八向甲方支付利息。
四、资金管理
1、项目部帐户开立及管理
合作项目实行资金统一调配、支出统一管理、成本统一核算、盈亏按出资比例分配的原则进行管理。
2、为便于资金的管理,其资金以项目部名义设立独立帐户,双方共同将项目开发所需资金依据本合同约定投入项目部。
具体开设时间为项目部成立后三日内。
3、资金管理:
项目部单列帐目,与甲方公司其他业务无关。
4、本项目独立账户开户七日内,投资人按出资额的比例共同汇入本账户人民币伍拾万元整,用于本项目前期建设费用。
五、机构的设置和职责分工
1、项目董事会有5人组成,分别为:
李良松、朱家来、潘正武、王萍、张兴华。
下设项目部,项目部总经理朱方哲,副总经理张兴华、陈创。
2、项目部的职责:
执行项目董事会决议。
3、总经理的职责:
执行和落实项目董事会决议;
主持、组织和负责项目建设的日常工作;
主持项目部的例会。
4、副总经理的职责:
协助总经理的工作。
5、项目部的议事规则:
项目部实行工作例会制度,决定合作项目所涉一切事宜。
项目部例会由项目部总经理主持,总经理因故不能参加,由副总经理主持。
项目部召开会议时,由专职人员负责记录,参加会议人员对会议记录无异议时应在会议记录上签名,会议记录由专职记录人员负责保管。
专职记录人员由本合同投资人协商后确定。
合作项目所涉事项由项目部协商一致确定,达不成一致的,交项目董事会商讨决议。
6、项目部下设综合部、工程部、销售部、财务部等部门。
7、综合部由3人组成;
综合部设经理1人。
综合部的职责:
1、负责组织工程及设备、材料招标过程中的各项工作;
2、负责招标合同的洽谈、起草、修改、签订工作;
3、负责施工过程中工程进度报表的审核和现场签证的审核;
4、参与工程技术方案的调研、图纸会审、技术交底;
5、根据工程进度计划、设备计划负责编制资金使用计划;
6、负责施工图预算的审核,根据工程实际情况适时进行修改,并实施过程成本控制;
7、负责工程竣工结算的编制、委托及配合工程竣工结算审计工作;
8、起草各个时期的共组计划、总结和各种文件。
9、召集总经理办公会议和专题会议,做好会议记录;
组织编制公司行政工作计划和工作总结。
10、负责本部门涉及的工程经济档案保管与保密工作。
11、负责本部门相关文件、资料的整理、归档工作。
综合部经理的职责:
1、统筹全面地安排本部门的一切事务,全面管理部门内部工作及外部协调工作;
2、负责组织工程及设备材料招标过程中的各项工作(报名登记、资质审核、组织联系考察、招标文件的起草、开标的准备工作等);
3、负责合同的洽谈、起草、修改、签订工作;
5、负责施工图预算的审核工作;
6、负责委托并协调工程竣工结算工作;
7、负责工程变更、现场签证的审核工作;
8、负责编制资金使用计划、资金统计报表,并实施施工过程中的成本控制;
9、检查公司行政工作开展情况,督促和检查公司各部门执行公司会议决议情况,起草有关的工作计划、总结和文件。
10、公司印章、介绍信及文件档案管理。
9、工程部由3人组成;
工程部设经理1人。
工程部的职责:
1、负责公司的技术管理工作。
2、负责组织贯彻技术方面的政策、法规及标准,建立和完善技术管理体系、制定技术管理的工作、规章制度,并监督实施。
3、负责审查开发项目的重大技术方案。
4、制定或组织审定新技术、新工艺、新材料应用方案。
5、负责施工图纸会审,参加开发项目图纸交底、竣工图的审定、图纸变更的审定工作。
6、负责开发项目工程质量管理工作7、认真贯彻执行上级管理部门关于工程质量管理的规章制度,建立健全质量管理体系,健全工程质量管理的规章制度体系。
8、负责审核施工单位的施工组织设计或质量计划;
负责审核项目部上报的项目质量计划。
9、负责组织对大型设备、大宗材料供货商资质、资格、技术条件的评审。
10、负责组织监理单位的评审,审查监理规划,抽查实施情况。
11、负责组织对施工单位的评审和选择工作。
12、负责对在施工程项目的质量巡查和抽查工作。
13、参加工程协调会议,协助项目解决需协调解决的问题。
14、参加基础、结构、竣工验收工作。
15、协助项目部组织消防、人防验收工作。
16、负责组织召开工程质量会议,分析研究质量管理中存在的问题,提出改进措施。
17、负责重大质量事故的调查、鉴定处理工作。
18、负责核实经济洽商工程量并签署意见;
负责工程结算中工作量的核实工作。
19、负责建筑材料、设备市场的调查和质量评定。
20、负责与工程施工和产品质量有关的法律法规、标准、规范及信息的收集、整理和沟通工作。
21、负责对施工现场进行安全生产和消防的监督检查工作。
22、负责与施工和工程质量管理部门的联络工作。
工程部经理的职责:
1、在主管工程副总的领导下负责本部门全面工作。
以及开发部、总工办的全部工作。
2、贯彻执行国家颁布的技术规范、规程、标准及有关政策规定。
3、负责编制工程的总体控制计划、年度控制计划、月、周工程进度计划,经审定后组织实施。
4、参与项目的可行性研究,项目的规划设计方案、单体设计方案研讨工作。
5、组织施工图纸会审,负责联系、解决设计变更工作。
6、负责组织审查施工单位编制的施工组织设计。
7、参与对监理单位、施工单位的考察,参与对供货厂商的考察,并形成考察报告。
8、参与监理委托、工程发包、材料采购等招标工作,并会签合同。
9、编制甲供材料、设备供货计划,参与选样,现场组织验货。
10、现场工程签证管理。
11、组织基础验收、主体结构验收、各专业工程竣工验收及整个工程验收。
12、审核工程付款,对材料付款予以会签。
13、负责工程施工的质量、进度、成本、安全、文明施工方面管理工作。
14、组织现场工程例会,协调各施工单位之间的关系,处理施工中出现的各类问题及纠纷。
15、对监理公司及施工单位进行有效管理。
16、配合营销部解答客户提出的各种技术问题,为客户提供优质服务。
10、销售部由1人组成;
销售部设经理1人。
销售部的职责:
1、正确掌握市场定期组织市场调研:
收集市场信息,分析市场动向,特点和发展趋势,收集有关房地产的信息,掌握房地产市场的动态,分析销售和市场竞争发展状况,提出改进方案和措施;
负责收集、整理、归纳客户资料,,对客户群进行透彻的分析。
2、确定销售策略,建立销售目标,制定销售计划。
以完成公司下达的销售任务为目的,确定销售目标,制定销售计划,监督计划的执行情况,将销售进展情况及时反馈给总经理,根据项目的卖点(卖点是可以创造的)和目标客源的需求制定广告的总方向和总精神。
完善房地产营销策划方案,制定执行系统并监控执行结果。
3、管理销售活动制定销售管理制度,工作程序,并监督贯彻实施。
4、营销队伍的组织,培训与考核,客观、及时的反映客户的意见和建议,不断完善工作。
销售部经理的职责:
1、负责本部门工作计划拟定,并组织落实;
2、负责与行政主管单位联系,及时了解相关政策、信息,建立良好协作关系;
3、负责销售工作相关证件的办理;
4、负责公司各部门工作联系,负责与其它部门进行工作衔接;
5、组织对房地产市场进行定期不定期调研,进行供求分析、客户分析、竞争对手分析、政策分析等工作;
6、负责组织实施客户信息处理工作以及重大客户危机处理工作,包括但不限于:
客户投诉处理、客户咨询处理、客户建议处理;
7、负责组织、配合及监督按揭管理工作,并制作相关台帐,包括但不限于:
按揭咨询、手续办理、建立按揭档案、配合完成抵押登记;
8、协调、配合销售前准备工作,包括但不限于:
售楼部的设计、施工及交付;
样板房的设计、施工及交付;
看房通道的设计、施工及交付;
销售物料的准备;
10、负责广告宣传的策略和推进计划拟订,根据具体进展适时调整;
11、定期对本项目销售情况进行汇总分析,找出与销售计划之间的差距并抽出解决办法。
11、财务部由2人组成;
其中甲方委派1人,乙方委派1人。
财务部设经理1人,由甲方委派。
财务部的职责:
1、参与制定本公司财务制度及相应的实施细则。
2、参与本公司的工程项目可信性研究和项目评估中的财务分析工作。
3、负责董事会及总经理所需的财务数据资料的整理编报。
4、负责对财务工作有关的外部及政府部门,如税务局、财政局、银行、会计事务所等联络、沟通工作。
5、负责资金管理、调度。
编制月、季、年度财务情况说明分析,向公司领导报告公司经营情况。
6、负责销售统计、复核工作,每月负责编制销售应收款报表,并督促销售部及时催交楼款。
负责销售楼款的收款工作,并及时送交银行。
7、负责每月转账凭证的编制,汇总所有的记账凭证。
8、负责公司总长及所有明细分类账的记账、结账、核对,每月5日前完成会计报表的编制,并及时清理应收、应付款项。
9、协助出纳做好楼款的收款工作,并配合销售部门做好销售分析工作。
10、负责公司全年的会计报表、帐薄装订及会计资料保管工作。
11、负责银行财务管理,负责支票等有关结算凭证的购买、领用及保管,办理银行收付业务。
12、负责先进管理,审核收付原始凭证。
13、负责编制银行收付凭证、现金收付凭证,登记银行存款及现金日记账,月末与银行对账单和对银行存款余额,并编制余额调节表。
14、负责公司员工工资的发放工作,现金收付工作。
财务部经理的职责:
1、具体负责本公司的财务会计工作:
对各项财务会计工作定期研究、布置、检查、总结。
严格遵守财经纪律和公司各项规章制度。
不断改进和提高财务会计工作水平;
督促本公司加强定额管理、原始记录和计量检验等基础工作;
认真审核会计凭证和会计报表,做到数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚、报送及时。
2、组织制定本公司的各项财务管理制度:
制定的各项财务管理