房地产拆迁估价报告Word格式.doc
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四、估价的假设和限制条件 4
五、房地产估价结果报告 5
1、委托方 5
2、估价方 5
3、估价对象 5
4、估价目的 5
5、估价时点 5
6、价值类型 6
7、估价依据 6
8、估价原则 7
9、估价方法 7
10、估价结果 7
11、估价作业日期 7
12、估价报告应用的有效期 7
六、估价技术报告 8
1、估价对象实物状况描述与分析 8
2、估价方法适用性分析 9
3、估价测算过程及评估结果 10
七、附件（清单及复印件） 12
11
一、致委托方函
辽宁省凤城市龙之海置业有限公司：
受贵单位的委托，我公司对位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物全新重置价值进行评估测算，目的是为拆迁补偿提供市场评估对象市场价值参考意见。
本公司根据委托目的，遵循相关规范和工作程序，运用成本法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算，结合专业人员的经验以及对影响该价格因素的分析，最终确定位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物，在评估时点2015年12月31日的全新重置价值为人民币肆佰贰拾壹万玖仟叁佰柒拾贰元整（4219372元）。
详见《辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表》。
辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司
2015年7月19日
重要提示:
本报告正文共？
页,有关使用者在使用之前须对全文,特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读,以免使用不当、造成失误
二、辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物评估结果汇总表
序号
分项名称
账面价值（元）
重置全新价值（元）
备注
1
通用设备设施评估
219900
246600
2
构筑物及附属设施
917200
962000
3
装饰装修
2037000
1778080
4
营业损失费
1232692.31
总计
4406792
4219372
三、估价师声明
我们郑重声明：
⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸估价人员宋留强已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，估价人员对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，估价人员不承担对估价对象的地质条件进行调查的责任，也不承担对其他被遮盖非暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。
⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。
未经本估价机构书面同意，本报告的主部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何书面形式发表。
⑻本估价报告由辽宁省凤城市房地产估价顾问有限公司负责解释
四、估价的假设和限制条件
1、本咨询报告结果仅提供拆迁双方协商确定补偿费金额的参考意见，并非确定（或决定）补偿金额。
拆迁补偿的项目及补偿费金额的确定属于当事人双方的权利。
2、本咨询报告书仅用于本拆迁项目的补偿费协商确定，未经我公司和委托方许可，不得用作其他用途或对外公开。
3、本咨询报告的一切取价均以咨询人员现场勘察时点有效的标准为准。
4、本评估值基于现时公开市场价值，其假设前提条件是:
⑴市场是完全市场；
⑵市场状态基本不变；
⑶正常交易。
5、本报告的辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物的清点数量由委托方提供，评估人员进行了实地勘察，但未作清点，因此在作实际补偿时，应对评估清单的内容进行核实，若与实际有出入，应相应调整估价值。
6、根据委托方承诺函中的约定，估价时点为2015年12月31日。
7、根据委托方承诺函中约定，本次评估的“凤城市通远堡龙海商务酒店目前营业部分用房的装修、设备设施和附属构筑物”全部按停产弃物进行评估，所有评估对象（车辆除外）全部按全新重置价值进行评估。
。
8、本次评估中设施、设备的评估价值，包含了相应的运输、安装等费用。
9、本报告的有效性依赖于有关法律文件、及委托方所提供的相关资料的真实性、合法性和完整性，并受到承诺函中委托方有关约定条件的限制。
五、房地产估价结果报告
1、委托方
辽宁省凤城市通远堡龙之海有限公司
2、估价方
3、估价对象
辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物。
详见附件中评估清单。
4、估价目的
为委托方就辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物因拆迁而提供评估对象的全新重置价值参考意见。
5、估价时点
二0一五年十二月三十一日。
6、价值类型
在现阶段社会生产力水平正常情况下，重新建造（购买）相同或类似估价对象所应支付的正常、合理的费用，不考虑折旧时的价值为全新重置价值。
7、估价依据
1、国家标准GB／T50291-1999《房地产估价规范》
2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；
3、《中华人民共和国土地管理法》；
4、《城市房屋拆迁管理条例》；
5、《城市房屋拆迁估价指导意见》；
6、《辽宁省房地产评估条例》；
7、《凤城市城市房屋拆迁管理办法》；
8、《凤城市城市房屋拆迁评估技术规范》；
9、《凤城市城市房屋拆迁评估管理暂行规则》；
10、《资产评估操作规范意见》（试行）；
12、2014年《辽宁省装饰装修工程计价办法》；
13、2014年《辽宁省装饰装修工程综合定额》及其它相关定额；
14、《二00五年凤城地区建设工程技术经济指标》；
15、同时期本地区材料指导价及费率标准和规定；
16、本地区适用的其它相关房地产管理法规和规定；
17、委托方提供的有关资料（见七、附件）；
18、本公司估价人员所掌握和实地查勘搜集到的有关资料。
8、估价原则
评估遵循合法原则、替代原则、最高最佳使用原则，以及公平原则和估价时点等公认估价原则，遵守独立性、客观性和科学性的工作原则。
9、估价方法
根据估价对象的特点和我们所掌握的资料，本次采用重置成本法求取估价对象的全新重置价值，然后，根据估价目的，结合估价经验，综合确定合理估价值。
10、估价结果
经深入的调查分析，缜密的测算估算，本公司根据委托目的，遵循相关规范和工作程序，运用科学的方法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算，结合专业人员的经验以及对影响该价格因素的分析，最终确定位于辽宁省凤城市通远堡镇龙海商务酒店的装修、设施设备及附属构筑物，在评估时点2015年12月31日的全新重置价值为人民币肆佰贰拾壹万玖仟叁佰柒拾贰元整（4219372元）。
11、估价作业日期
2015年7月10日──2015年7月19日。
12、估价报告应用的有效期
自估价时点起计壹年，即2015年7月19日──2015年7月18日。
六、估价技术报告
1、估价对象实物状况描述与分析
标的物位于凤城市通远堡镇站前中山路与中街交汇处。
估价对象所在建筑物为一栋三层钢筋混凝土结构楼；
一栋两层钢筋混凝土结构楼及两栋一层平房，首层层高约4.5米，二三层层高约3.5米。
另有棚厦两间，锅炉房一处，高烟囱一处，阳台一处，地下水井一处。
三层楼房中：
首层目前为临街商业门面，二层南面为龙海洗浴中心休息大厅及包房、北面为洗浴大厅；
三层为龙海酒店客房9间。
首层南面为龙海家电城，北面为酒店及洗浴中心入口，一二层之间有宽阔楼梯，二三层之间有宽阔楼梯相连。
两层楼房中：
首层为龙海商务酒店歌厅7个包间。
二层为餐饮区7个包间。
平房：
一处为锅炉房，一处为库房。
本次评估的设备、设施根据委托单位提供的评估明细，主要包括就餐区设备、备餐区设备、通用设备、构筑物及附属设施。
就餐区设备主要包括空调、电视、风扇等，备餐区设备主要包括灶具、冷柜、层架等，通用设备主要包括冷热水塔、办公设备等，构筑物及附属设施主要包括冷热水池、油烟处理装置、消防设施等。
以上设备设施的具体情况见附件中的评估明细表。
装饰装修根据委托单位的评估明细表，主要分为就餐区大厅（含公共分摊部分）、就餐区包间、备餐区和公共铺位，洗浴中心休息大厅、按摩包间、洗浴大厅，客房，歌厅。
主要装修为：
墙面贴高级壁纸，高级瓷砖，大理石料，油漆，天棚有造型，金属骨架选用高级石膏板，天棚底油漆（ICI）；
地面铺高级耐磨地砖，防滑地砖，高级地板。
规格：
800x800毫米。
电器工程：
1.室内强电（暗线管敷设）电线管敷设及奇胜指甲开关；
2.照明电路2.5平方线，插座电路4平方线；
3.网络弱电管线敷设及奇胜开关（全部暗装）；
4.电话弱电管线敷设奇胜开关（暗线敷设）；
5.空调专线，电管线敷设及奇胜开关（6平方线）；
6.配电箱及配套空气开关（整套）；
7.挂墙座应急灯，安全出入口标志（带有光源）；
8.高级天棚筒灯，射灯，水晶吊灯，天棚项灯及抽气扇。
就餐区包间的主要装修档次为：
房间，墙面采用部分实木造型，玻璃，石料，彩面涂料（ICI），天棚有造型，金属龙骨结构，选用高级石膏板，天棚底扇灰，油漆（ICI），部分贴上工艺墙纸；
地面贴高级耐磨地砖，规格600x600毫米。
备餐区的装修档次为：
地面贴防滑砖，规格500x500毫米，墙身油漆；
2.天棚底扇灰油漆（ICI）；
3.打墙开门口批荡收边，安装远东壁扇，抽气风扇；
4.燃料间地面贴防滑砖；
5.部分墙面铲除旧批荡，水泥沙批荡；
6.燃料间安装防爆灯。
室内强电（明线敷设），电线管敷设及奇胜指甲开关（照明电路2.5平方线）；
室内强电（明线敷设），电线管敷设及奇胜指甲开关（插座电路4平方米线）；
电话弱电线管敷设奇胜开关（明线敷设）；
配电箱及配套空气开关。
首层铺位的装修档次为：
墙面贴饰面彩砖，扇灰，油漆（ICI），天棚安装铝合金及石膏板，天棚，地面重新安装排水系统，全部改造防水地面，贴上高级防滑地砖。
1.室内强电（用明线敷设），电线管敷设及奇胜指甲开关（照明电路线2.5平方米；
2.室强电（明线
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