投资管理手册0130084641Word文件下载.docx
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具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的投资项目基本标准；
（3）投资风险原则：
投资风险可控、稳健运营。
1.5主要应对风险
决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。
1.6术语和定义
（1）房地产投资项目：
指销售为主的房地产投资项目（销售物业建筑面积占比不低于80%）；
定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无
需通过市场销售）；
以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%）；
综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%）；
开发、销售保障性住房项目。
（2）成本利润率：
成本利润率=税后利润十税前成本X100%
税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。
税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、
销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。
（3）综合成本利润率：
综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）十税前成本X100%
该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算综合考虑我方开发
禾U润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。
（4）静态投资回收期：
静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数-1）+上一年末累计净现金流量的绝对值/出现正值年份当年的净现金流量。
（5）财务内部收益率：
资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。
（6）几日内：
工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。
2职责与权限
2.1管理职责
序号
公司总部
区域公司（一、二级城市公司）
项目部
1
投资预算策划及管理
投资预算编制
填报项目预算
2
市场研究管理
区域房地产市场研究
3
土地拓展及投资项目报审管理
土地拓展及立项、可研报告编制
4
报批报建管理（“五证”）
前期证照手续办理（“五证”前）
5
投资过程管控（含数据统计汇总及审核）
项目动态监控（含数据统
计报送）
提供数据
6
项目后评价管理
实施项目后评估
配合项目后评价
7
组织项目投资数据库建库及内控可研审核
投资数据库建库及内控可研编制
8
项目拆迁监控
监督项目拆迁工作
负责项目拆迁实施
9
投资制度建立及修订
提出制度修订建议
2.2审批权限
管理决策事项
局总部
总部
区域公司
年初/中投资预算表审批
-
董事长
城市进入
项目立项建议书
项目可行性研究报告
投资合同/协议签订
投资资金支付
投资重大事项变更
项目后评价报告
3管理要求
3.1投资预算管理
（1）
管理流程
流程编号
投资部
投资发展部
投资管理委员会
表单/模板
编制预算
开始
执行投资预算
下发年中投资预算
年中投资预算汇总
上报年中预算调整
上报局并跟踪批复情况
确定范围并下达通知
结束
否
是
评审
年初投资预算汇总
年初投资预算汇总表
下发投资预算
年中投资预算汇总表
投资预算管理流程
CSCEC8B-RO-IM-P20101
（2）工作要求
序号
关键活动
管理要求
时间要求
主责部门
相关部门
工作文件
确定编制范围并下达通知
及时下发通知，确保覆盖
预算编制范围
11月10日
投资发展
部
财务资金部
及时、合理
5日内
年初投资预
算表
确保预算汇总表的科学合理
2日内
投资发展部
评审并提出意见
上报局之前
投资管理委员会
审批
及时审批
1日内
及时上报并跟踪
审批后次日
及时下发投资预算批复
批复后即日
严格执行
上报年中预算调整
编制投资预算调整表要及时、合理、详尽
接到上级通
知后3日
年中投资预
10
汇总年中投资预算表
11
评审并提出评审意见
12
13
按时上报
14
下发年中项目投资预算调整
及时下发投资预算调整批复
15
次日
3.2市场研究管理
3.2.1城市进入性研究
（1）管理流程
组织编制报告
组织协调其他部门参与编制
通知下达后次日
配合编制
积极配合
30日内
成本合约部、营销管理部
完成报告编制
要求报告的科学性、合理
性、完整性
性研究报
告
及时评审并提出意见
7日内
投资管理
委员会
3日内
报局总部并跟
踪批复情况
及时上报
城市进入性研究报告
322日常市场研究
（1）工作要求
相关部门
房地产信息收集
持续、定期搜集
每月10日前
信息汇总表
市场报告撰写
持续、深入，及时掌握城市房地产市场动态，分月度、
半年度及年度市场报告
月度市场报告每月
15日前、半年度市场报告7月15日前、年度市场报告1月15日前
市场报告
专题报告
根据市场及公司发展动向，适时进行专题研究
根据要求时间
3.3
土地拓展及投资审批管理
3.3.1
投资拓展及审批控制流程
3.3.2
项目机会研判
CSCEC8B-RO-IM-P20301
区域公司总经理
投资发展部表单/模板
宗地查勘表
项目政府规划要点一览表
宗地风险排查表
备案
项目机会研判报告
信息获取
寻找投资机会，考察和筛选投资项目
宗地查看表、项目政府规划要点一览表
市场调研
投资部对项目初步信息（含规划指标等）与相关部门交底，并组织地块踏勘及市场调研
设计部、运营部、成本部、营销部
完成专业信息搜集
及时完成
宗地风险
排查表
完成项目机会研判
项目机会研判报告
领导审批
报区域公司总经理审批，决定是否进入立项阶段或放弃
区域公司总
经理
向投资发展部备案
项目类型
成本利润率
年自有资金内部收益率
全投资内部收益率
静态投资回收期
以销售为主的房地产投资项目（指销售物业建筑面积占比
不低于80%
不低于12%
不低于15%
定向开发型房地产投资项目
（指所开发物业中不低于50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售）
不低于8%/6%
不低于10%/20%
以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占比不低于70%
不低于10%
不超过
12年
综合型房地产投资项目（指项目中同时包含销售及持有物业，其中销售物业建筑面积占比低于80%且高于30%
销售物业不低于
12%
10年
保障房项目
不低于8%
立项标准:
（1）项目立项管理流程
CSCEC8B-RO-IM--
P20302
333
项目立项
项目立项管理流程
总经理
项目立项启动通知书
启动编制
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