投资管理手册0130084641Word文件下载.docx

1、具有良好的市场前景和合理的效益，满足股份公司制定的 投资项目基本标准；（3）投资风险原则：投资风险可控、稳健运营。1.5 主要应对风险决策风险、实施风险、市场环境风险和经济政策风险等。1.6 术语和定义（1）房地产投资项目： 指销售为主的房地产投资项目 （销售物业建筑面积占比不低于 80%）；定向开发型 房地产投资项目（指所开发物业中不低于 50%的建筑面积有确定的销售对象、无需通过市场销售） ；以持有物业为主的房地产投资项目（指持有物业建筑面积占 比不低于 70%）；综合型房地产投资项目 （指项目中同时包含销售及持有物业，其 中销售物业建筑面积占比低于 80%且高于 30%）；开发、销售保障

2、性住房项目。（2） 成本利润率：成本利润率=税后利润十税前成本X 100%税后利润是指项目收入减去开发成本费用，并按规定缴纳相关税费后净额。税前成本是指包括土地成本、前期费用、建安成本、其他直接费、不可预见费、销售费用、管理费用、财务费用在内的成本之和。（3） 综合成本利润率：综合成本利润率=（开发税后利润+所得税后施工总承包利润）十税前成本X 100%该指标适用于由我方投资并施工的保障性住房开发项目，计算综合考虑我方开发禾U润与施工总承包利润（所得税后）情况下的利润率。（4） 静态投资回收期：静态投资回收期=（累计净现金流量出现正值的年数 -1 ） + 上一年末累计净现金流 量的绝对值/出现

3、正值年份当年的净现金流量。（5） 财务内部收益率：资金流入现值总额与资金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。（6） 几日内：工作要求中提到的几日内均指的是几个工作日内。2职责与权限2.1 管理职责序号公司总部区域公司（一、二级城市 公司）项目部1投资预算策划及管理投资预算编制填报项目预算2市场研究管理区域房地产市场研究3土地拓展及投资项目报审 管理土地拓展及立项、可研报 告编制4报批报建管理（“五证”）前期证照手续办理（“五 证”前）5投资过程管控（含数据统计 汇总及审核）项目动态监控（含数据统计报送）提供数据6项目后评价管理实施项目后评估配合项目后评价7组织项目投资数据库建库 及内控可

4、研审核投资数据库建库及内控 可研编制8项目拆迁监控监督项目拆迁工作负责项目拆迁实施9投资制度建立及修订提出制度修订建议2.2 审批权限管理决策事项局总部总部区域公司年初/中投资预算表审批-董事长城市进入项目立项建议书项目可行性研究报告投资合同/协议签订投资资金支付投资重大事项变更项目后评价报告3管理要求3.1 投资预算管理（1）管理流程流程编号投资部投资发展部投资管理委员会表单/模板编制预算开始执行投资预算下发年中 投资预算年中投资 预算汇总上报年中 预算调整上报局并跟踪 批复情况确定范围 并下达通知结束否是评审年初投资 预算汇总年初投资预算 汇总表下发投资预算年中投资预算 汇总表投资预算管理

5、流程CSCEC8B-RO-IM-P20101（2） 工作要求序 号关键活动管理要求时间要求主责部门相关部门工作文件确定编制范围 并下达通知及时下发通知，确保覆盖预算编制范围11月10日投资发展部财务资金 部及时、合理5日内年初投资预算表确保预算汇总表的科学 合理2日内投资发展 部评审并提出意见上报局之前投资管理 委员会审批及时审批1日内及时上报并跟踪审批后次日及时下发投资预算批复批复后即日严格执行上报年中预算 调整编制投资预算调整表要 及时、合理、详尽接到上级通知后3日年中投资预10汇总年中投资 预算表11评审并提出评审意见1213按时上报14下发年中项目 投资预算调整及时下发投资预算调整 批

6、复15次日3.2 市场研究管理3.2.1 城市进入性研究（1） 管理流程组织编制报告组织协调其他部门参与 编制通知下达 后次日配合编制积极配合30日内成本合约部、 营销管理部完成报告编制要求报告的科学性、合理性、完整性性研究报告及时评审并提出意见7日内投资管理委员会3日内报局总部并跟踪批复情况及时上报城市进入 性研究报 告322 日常市场研究（1） 工作要求相关部 门房地产信息收 集持续、定期搜集每月10日前信息汇总 表市场报告撰写持续、深入，及时 掌握城市房地产市 场动态，分月度、半年度及年度市场 报告月度市场报告每月15日前、半年度市 场报告7月15日 前、年度市场报告1 月15日前市场报

7、告专题报告根据市场及公司发 展动向，适时进行 专题研究根据要求时间3.3土地拓展及投资审批管理3.3.1投资拓展及审批控制流程3.3.2项目机会研判CSCEC8B-RO-IM-P20301区域公司总经理投资发展部 表单/模板宗地查勘表项目政府规划要 点一览表宗地风险排查表备案项目机会研判报告信息获取寻找投资机会，考察和筛选 投资项目宗地查看 表、项目 政府规划 要点一览 表市场调研投资部对项目初步信息（含 规划指标等）与相关部门交 底，并组织地块踏勘及市场 调研设计部、 运营部、 成本部、 营销部完成专业信息 搜集及时完成宗地风险排查表完成项目机会 研判项目机会 研判报告领导审批报区域公司总经

8、理审批，决 定是否进入立项阶段或放弃区域公司总经理向投资发展部备案项目类型成本利润率年自有资金内部 收益率全投资内部 收益率静态投 资回收 期以销售为主的房地产投资项 目（指销售物业建筑面积占比不低于80%不低于12%不低于15%定向开发型房地产投资项目（指所开发物业中不低于 50% 的建筑面积有确定的销售对 象、无需通过市场销售）不低于8%/6%不低于10%/20%以持有物业为主的房地产投 资项目（指持有物业建筑面积 占比不低于70%不低于10%不超过12年综合型房地产投资项目（指项 目中同时包含销售及持有物 业，其中销售物业建筑面积占 比低于80%且高于30%销售物业不低于12%10年保障房项目不低于8%立项标准:（1） 项目立项管理流程CSCEC8B-RO-IM-P20302333项目立项项目立项管理流程总经理项目立项启 动通知书启动编制