世联度假物业发展建议PPT格式课件下载.ppt

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都不是，他们最多的时间是呆在家中！

山海天某销售人员：

买房子的客户其实不经常出去，去海边也只是早晚，更多的是安静的呆在室内，和朋友家人度过，或者是其它休闲；

公主郡某销售人员：

客户经常呆在室内，因为很多客户在三亚多次度假的，对于去景点玩不是很关注，很多就是过来休息、发呆、睡觉、享受城市的气候。

睡觉,沉思,阅读,观景,8,慢的去处2在小径中漫步，时光悠悠,9,慢的去处3在阳光漫漫的日子里，坐在一个地方发呆，静看时间流逝,10,购买度假物业人士，多携带家人一同前往，成功人士往往工作繁忙，平常难以顾及家庭感情的交流，可以利用这难得的度假时间，和家人共度。

慢的时间1与家人在一起，共度这来之不易的情感交流时刻,11,慢的时间2与爱人或挚友在一起，分享度假美好浪漫时光,浪漫三亚情定天涯,12,慢的时间3与家中宠物宝贝在一起，其乐融融,13,拉近与海的距离能抬头看海最好，如果不能住在海滨，也要很方便地前往海边,慢,静,懒,14,便利的生活配套可以方便的品尝美食、购买生活所需,某亚龙湾度假客户：

亚龙湾氛围不错，但是也许只适合顶级富豪居住吧，吃的太贵，而且选择少，买东西也很不方便。

公主郡某销售代表：

客户非常关注配套，不然生活很不方便。

如果外部配套不全的话，项目内部配套吃饭、购物等要全。

慢,静,懒,15,需要社区提供多种贴心服务，便利生活随手可得,慢,静,懒,代订机票,利用社区服务，足不出户，度假生活无忧：

应召服务打扫卫生、代订机票，生活小事随叫随到商务服务紧急商务事件轻松处理代管代租客户不在期间管租业务无须操心亲子看管如有必要，还可提供暂时看管幼儿服务,16,不被外界打扰，安静的度假居住是业主关心的一大要点,慢,静,懒,区隔噪声，不被外界打扰,17,中长期度假客户诉求,和谐的邻里关系,健康的追求,通过园林空间进行交流,参与交流活动的机会,养生,锻炼,Spa水疗,按摩保健,泳池,慢跑,其它康体设施,客户具象：

中长期度假客户往往在三亚会住上1-3个月的时间，而其中又以养老客户居多，这些客户往往具有一定的文化素质，身处他乡需要交结新朋友以排遣寂寞，健康也是他们非常关注的问题，度假的同时兼以养生。

18,通过园林公共空间进行交流,在小区内闲庭信步，散步之余可以坐下来交流；

三两个人可坐而相识,和谐的邻里关系,19,参加社区各种活动是大量认识新朋友的最好机会,社区的一些组织活动是人们认识新朋友的绝佳机会，平常人们往往连自己的对门邻居都不认识；

长期度假客户往往对此类活动乐此不疲活动内容如嘉年华会、学习班、聚餐等等,和谐的邻里关系,20,养生是度假生活中不可缺少的一环,养生的方法多种多样，水疗、愈加、按摩、香熏是客户较为喜欢的服务项目。

一个spa会所可以为客户提供多种服务，三亚许多中高档楼盘都提供此类服务,对健康的追求,21,美好生活更需注重日常锻炼以保持身体健康，游泳则是三亚度假不可或缺的要素,游泳是到三亚来的所有度假客户进行的运动休闲活动，除了去海边，在社区大泳池内轻松享受也是一种选择；

在小径中慢跑，在社区内打拳、或者利用一些社区健身设施都可以成为锻炼爱好者们的选择,对健康的追求,22,短期度假客户诉求,吃,客户具象：

对于短期度假客户，吃住玩乐外加SHOPPING都是必不可少的元素，在有限的度假时间内尽情享受度假生活，有过多次三亚度假经历的客户则是对三亚娱乐活动驾轻就熟，无论是住还是玩，往往有相对固定的去处。

住,玩,购物,23,一条短期度假客户的活动路线吃住玩乐外加SHOPPING，乘兴而来，尽兴而归,娱乐尽情享受三亚的阳光和大海,购物,美食玩的尽兴，吃也要尽兴,住一间小而舒适的f房间足以洗去一天的疲惫，,24,度假园林专题,25,度假园林的重要元素,26,突出水的情趣，如无边界泳池与景观的结合，强调参与性和自然性,水的运用,城市大盘大规模水景，景观性大于参与性,水系的环绕,无边界泳池与景观结合，实现参与性,情趣性水景小品,情趣性和参与性结合的人造沙滩,池塘的自然性,27,材质多体现原生态的感觉，大量采用天然木材和石材，局部采用茅草等自然元素,材质,木材贴面木栏杆木栈道石材墙面碎石路面茅草亭子原石雕塑藤椅,28,道路刻意突出蜿蜒曲折、曲径通幽的视觉效果，多采用石材路面，突出原生感,道路,29,园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现自然隔断,富有度假情趣多样性，富于变化，有移步换景的效果高低错落，植被自然隔断，保证内部居住的私密性,城市居住大盘植被往往具有仪式感，较为整齐，变化不足,移步换景,度假情趣木雕,植被自然隔断,植被,30,三五成群的椰林，随处可见的鲜花，茂密的灌木植被，度假气息随处可见,植被,31,随处可见的室内外情景小品可增加度假情趣,小品,宗教图腾的异域风情的自然情趣的,32,多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合，相映成趣,驻留空间,33,度假园林的重要节点,34,规模不大的中央景观展示区，拉大景深面,中央景观区规模无须太大，以水系作为点睛之笔，拉大景深面由于三亚度假楼盘年均入住率只有30左右，一个小广场即可满足度假项目生活的交流需求,深圳万科城大体量中央景观区，城市居住氛围,泳池,喷泉,小广场,中央景观区,35,主入口无须刻意凸现尊贵，闲暇随意却不失精致,度假生活闲暇随意，主入口精致即可，无须刻意凸现尊贵大气；

低调的山海天主入口,某城市大盘入口，彰现大气风格，城市氛围浓郁,精致的时代海岸主入口,私秘的亚龙湾5号主入口,主入口,36,外部广场只需做到适度开放性，控制人流，同时注意与社区整体形象的结合,半开放性的广场园林，但是需要适度控制人流量，以免噪音影响内部居民生活；

外部广场和社区整体形象结合，为社区整体形象增值,大空间聚集人气，城市氛围浓，带来嘈杂问题,外部园林适度开放，临近居住区域控制人流,阳光海岸外部园林与社区内部有机结合,外部广场,37,滨河景观大量软性原生元素结合园林形成度假氛围，强调舒适写意,开放的城市滨河景观,实用的城市滨河景观,层次错落的木栈道,对舒适写意的强调,软性原生元素的大量运用,滨河景观区,38,度假物业立面特征,39,现代风格的度假物业立面多以浅色调为主，明亮鲜艳，富于变化，与周边景观融合,度假物业立面色调以浅色为主，明亮鲜艳，与在三亚的阳光度假生活对应；

可以适当添加软性暖色调线条，使得立面富于变化,过于冷酷的城市现代风格,过于居家的城市现代风格,色调,40,材质多体现原生态的感觉，大量采用天然或仿木材和石材元素,木元素,木挂条,材质,41,公寓立面的多采用弧形元素，增强休闲度假氛围，别墅线型简洁，可大胆采用坡屋顶,多层及小高层产品正立面应适当增加弧形元素小高层屋顶可适当增加弧线，但绝对要避免坡屋顶的出现别墅线型简洁，大量使用坡屋顶,弧形楼板,弧形窗,城市居家类型坡屋顶、立面缺少变化,线型,度假别墅线型,42,度假建筑园林与度假生活的特点息息相关，度假氛围的营造在建筑上具备了体系的保证！

43,度假户型专题,44,度假户型特征,45,度假物业户型与城市户型异同,注：

度假物业和居家物业的户型没有绝对严格意义上的区分，度假物业只是需要在一些关键节点上作到强化即可,46,大空间松散格局，减少隔断的影响,少隔断：

尽量减少空间的分割，充分体现度假产品的舒适要求大空间：

横向拉通，主卧和客厅都与阳台连通，开放式西厨结合餐厅,空间,LOFT户型，竖向拉大空间自由区隔，给客户更多选择,47,注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性,“灰空间”通常利用观景露台进行处理；

过度空间非常强调尺度和变化，实际的效果是大大加强了居者对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台；

空间,48,公寓仅需满足部分生活功能，弱化厨房、餐厅等功能，但是适当增强套房功能,小面积公寓弱化厨房、餐厅等居住功能空间，,功能,两房以上的大面积公寓可以适当增强套房功能，方便多个家庭同时度假居住的要求情趣空间尽量不单独留出，采用大房间自由区隔的方式解决,套房,49,别墅则另外适当增强室外活动空间，大面积私家园林院落、大露台，甚至可以考虑赠送私家泳池,功能,大面积的私家园林是高端度假别墅必不可少的要素一个大露台，可以闲坐观景泳池是三亚度假必不可少的元素，而买别墅送泳池，让客户感觉更加超值,大院落,大露台,泳池,50,强调景观与采光，增大开间，减小进深，特别关注观景阳台和大面积窗户,利用观景阳台和窗户增大景观面，特别是客厅和主卧的景观面减少进深，增强舒适性增强观景阳台和观景窗的造型趣味性,趣点,51,空间,大松散空间，少隔断；

别墅更加注重灰空间的处理与强化,功能,弱化部分生活功能，增强套房功能；

别墅另外适当增强室外活动空间功能,趣点,强调景观与采光：

观景阳台，大面积窗户,度假物业户型KPI,52,偷面积要点,53,一般的偷面积方法主要出现在城市公寓物业，这里主要介绍度假别墅物业的偷面积特点：

大悬挑,地下室,架空层,庭院,大露台,54,半地下室送面积的常规做法,地下室操作手法：

半地下室地上部分不能超过1.5m；

多功能生活空间可以视具体情况取舍，功能空间则建议采用；

备注：

地下室计算情况应根据三亚具体规定协调；

本项目由于是度假物业，不建议采用地下车库,设备间,储物间,多功能间,生活空间,功能空间,一般非坡地度假别墅不采用地下室的形式,别墅半地下室可不用计入建筑面积，全部赠送,地下室空间划分,55,利用架空层实现地下室功能，减少平地土方工作量,架空层操作手法：

架空层减少土方工作量，相对降低成本；

在增加一层空间使用舒适度的同时，增加了进入的难度可以考虑将局部架空层于园林结合；

室外地坪,花园地坪,一层空间,二层空间,架空层,2.2m,架空层如过于低于地面，使用舒适性降低，等同于地下室,层高低于2.2m不用计入建筑面积，可以全部赠送,架空层示意图,56,庭院前庭后院打造业主的独享私密活动空间，满足高端客户价值取向，可以实现全部赠送,在规划允许的情况下，充分利用前庭和后院的空间；

特别重视扩大后院的体量；

增加院落情趣活动设施，如花园、泳池、躺椅等等，打造业主的独享私密活动空间；

57,大露台增加情趣观景活动空间，可以实现全部赠送,大露台可以增加情趣的观景活动空间；

度假别墅操作空间较大，充分利用顶层空间,58,大悬挑可以利用一层悬挑增加露台空间的同时，增加一层灰空间,室外地坪,花园地坪,一层空间,二层空间,大悬挑示意图,大露台,灰空间,操作手法：

1.5m以内不用计入建筑面积，单悬挑建议在3m以上，同时保证大面宽，才能体现空间感觉；

形成的灰空间部分无外墙；

二层可以直接增大露台尺度；

一层灰空间可以与室外庭院结合，也可以加墙并入一层室内空间；

验收通过后，业主可以选择自行将3m范围用墙体隔断，增加实用面积；

通过悬挑既增大了二层露台的尺度，又形成了一层灰空间,一层灰空间超过3m按照一半计入建筑面积或按具体规定,节点俯视图,3m,室内空间,室外空间,59,大悬挑的另类思路仅挑出1.5m，之外可以用轻