海安县物业服务收费管理实施细则(试行)2012Word格式.doc

海安县物业服务收费管理实施细则(试行)2012Word格式.doc

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第三条本细则所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。

第四条政府倡导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈。

第五条县价格主管部门会同县物业主管部门负责本县物业服务收费的监督管理工作。

第六条物业服务收费应当遵循公开、合理的原则，收费项目、收费标准与服务内容、服务质量相适应，根据物业服务成本、法定税费和合理利润确定。

第七条物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。

物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容和特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。

普通住宅（指除各类别墅、酒店式公寓等高档住宅以外的商品住房）的物业公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。

普通商品住房以外的住宅及各类非住宅物业服务收费、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。

第八条实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，按照县价格主管部门会同物业主管部门制定的《海安县普通住宅物业公共服务分项目收费标准（试行）》（见附件一）执行。

普通住宅物业公共服务分项目收费标准包含物业公共服务等级标准和物业公共服务收费标准，由县价格主管部门会同物业主管部门制定和适时调整，并向社会公布。

物业公共服务等级标准的制定由县物业管理行政主管部门负责，物业公共服务收费标准的制定由县价格主管部门负责。

普通住宅物业公共服务分项目收费标准为基准价，具体执行标准可根据物业服务的规模、特点和实际情况确定，不得上浮，允许下浮。

计价单位为建筑面积：

元/月–平方米。

凡《海安县普通住宅物业公共服务分项目收费标准（试行）》未涵盖的服务内容，或者由于成本因素需提高物业服务标准的，业主委员会成立前，物业公共服务收费标准由县价格主管部门会同物业主管部门核准后执行；

业主委员会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在合同中约定。

第九条业主委员会或开发建设单位与物业服务企业在商定服务项目和收费标准时，可以结合小区的特点和实际情况，进行自主选择和组合，最终确定小区的物业公共服务收费标准。

其中综合管理服务项目所选的等级不得高于所选的公共区域清洁卫生服务项目等级，也不得高于所选的公共区域秩序维护服务项目等级。

第十条业主委员会成立前的普通住宅物业公共服务收费标准，由开发建设单位根据物业特点和服务要求，分项选择服务等级标准，在相应的收费标准范围内进行前期物业服务招标或议标。

招标或议标前15天须将选择的服务项目和收费标准报县价格主管部门核准；

开发建设单位应与中标的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，并在合同中约定具体的服务项目和收费标准。

物业服务企业在签订《前期物业服务合同》后15个工作日内持相关资料报价格主管部门备案。

物业主管部门在办理《前期物业服务合同》备案手续时，应当查验物业服务企业的收费标准核准证明。

价格主管部门和物业主管部门应加强对招投标或议标过程及之后价格行为和所承诺服务项目内容的管理和监督。

物业服务企业在办理普通住宅前期物业管理服务收费标准备案手续时，应向价格主管部门提供下列材料：

1、物业主管部门出具的中标证明。

2、开发建设单位出具的中标通知书。

3、物业服务企业营业执照、资质证书正副本复印件。

4、招标文件、投标文件。

5、前期物业管理合同。

6、小区临时管理规约。

7、其他应报送的相关材料。

物业服务企业应在《小区临时管理规约》中载明《前期物业服务合同》已明确的经报备的公共服务内容及收费标准，并在小区内醒目位置进行公示。

第十一条业主委员会成立后的普通住宅物业公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在物业服务合同中约定，同时约定物业服务内容、服务质量及有关事项，并由物业服务企业报县价格主管部门备案。

第十二条已具备成立业主委员会条件但尚未成立业主委员会的普通商品住房，需要调整物业公共服务费收费标准的，物业服务企业应采取公开方式征得50%以上业主同意，普通住宅应报县价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向县价格主管部门备案。

业主自管物业的住宅小区，物业服务收费标准由业主大会讨论确定，报县价格主管部门备案。

对设施设备不齐全、规模小、单独分散的老小区，委托其他物业服务企业代管的，可由县价格、物业主管部门会同社区等单位或组织，依据所能提供的基本服务项目和相对应的收费标准，在征求部分业主意见的基础上，核准基本的物业服务收费标准。

住宅前期物业管理期间变更物业服务企业的，应按规定程序重新确定物业服务收费标准，普通住宅应经价格主管部门核准后执行，非普通住宅应当向县价格主管部门备案。

第十三条实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人（使用人）在物业服务合同中约定执行；

业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业服务企业在物业服务合同中约定执行。

县价格、物业主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的引导与规范，促进物业相关各方合理约定物业收费及有关事项。

第十四条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。

预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业不得将其用于物业服务合同约定以外支出。

第十五条物业公共服务费用由管理服务人员费用、物业共用部位和共用设施设备日常维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、办公费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、管理费分摊、固定资产折旧、经业主大会同意的其他费用、合理利润（普通住宅不超过8%）、法定税费组成。

第十六条物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造费用，通过专项维修基金予以列支，不计入物业服务成本。

第十七条业主、使用人应当按照前期物业管理服务协议中的约定时间作为交纳物业服务费的起始交费时间；

没有合同约定的，应当按照入住通知书（符合竣工验收交付条件）约定的房屋交付时间作为交纳物业服务费的起始交费时间。

物业管理公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算（车库除外、阁楼减半）；

未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。

第十八条纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未出售或因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。

因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住、未使用的物业，业主应事前向物业服务企业书面申请，并经物业服务企业确认后，期间的物业服务费由业主按规定标准的70%交纳。

物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当在产权或使用权转移前及时结清物业服务费用。

物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人交纳，但业主负最终缴纳责任。

第十九条实行政府指导价的前期物业管理住宅小区，因开发建设单位原因分期开发，分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定标准的15%～30%，具体范围、比例可在《前期物业管理合同》中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业服务企业。

不作约定的一律按物业管理公共服务费低于规定标准的30%执行。

第二十条住宅小区停车服务收费按《海安县住宅小区停车服务收费标准（试行）》执行（见附件二）。

前期物业管理期间的停车服务收费，由价格主管部门在政府指导价范围内核准具体收费标准；

业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业服务企业在服务合同中约定停车服务具体收费标准。

如遇特殊情况，需突破标准，应经业主大会同意后，报价格主管部门备案。

住宅小区停车服务收费按照分类管理、综合考虑社会平均成本、服务条件、供求关系等因素的原则制定。

停车服务费用的构成主要包括停车场所共用部位、共用设施设备的维修养护费用；

配套的设施、设备的运行能耗费用；

公共环境清洁卫生费用；

停车场的场地有偿使用费用（业主专用车位除外）；

管理服务的人员费用；

服务企业的管理费用；

法定税费等。

车主对车辆有看保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

进入物业管理区域执行公务的执法车辆和消防、抢险、救护、环卫等特种车辆，以及业主的搬家车辆，不得收取停车费。

住宅小区停车服务收费实行明码标价制度。

物业服务企业应在收费地点、停车场地入口处醒目位置公示收费项目、收费标准、计费单位、车辆类型、免费停放时间、价格举报电话12358、海安县物价局监制等内容。

物业服务企业不得收取任何未予标明的费用。

第二十一条利用物业共用部位、公共场地和共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。

所得收益归全体业主所有，在扣除物业服务企业代办直接成本后，按30%用于补贴物业服务费，70%纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第二十二条物业管理区域内，供水（原有高层住宅须一户一表改造后）、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订委托合同，由物业服务企业向委托单位收取手续费。

不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十三条物业服务企业可按前期物业管理服务协议或物业服务合同约定分期预收物业服务费，预收时间一般不超过一年。

协议或合同另有约定的，从其约定。

第二十四条住宅业主或使用人装饰装修房屋的，业主或使用人、装修单位应在装修前与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，并在签订协议时由业主或使用人按每平方米建筑面积不超过2元的标准向物业服务企业交纳装饰装修管理服务费。

住宅室内装饰装修管理服务主要包括：

与住宅业主或使用人、装修单位签订装饰装修管理服务协议，按协议负责对装修垃圾的清运，对装修人员出入的管理，对装修车辆的管理，对共用部位和共用设施设备的保护和管理，协助房屋主管部门告知房屋改造中的禁止行为和注意事项等。

非住宅房屋装饰装修管理服务费用和装修保证金等，由物业服务企业与业主或使用人、装修单位进行协商确定。

物业服务企业不得擅自向业主、使用人收取超过一年以上的押金、保证金。

第二十五条实行小区出入证管理的，开发建设单位应当为每户业主免费配置不少于3张出入证（含IC卡等）。

业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，可按制作成本收取工本费。

第二十六条物业服务企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。

同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理区域分别核算。

第二十七条本办法实施前，业主委员会与物业服务企业已签订物业服务合同且未到期的，物业服务及收费标准仍按原合同约定执行，合同到期后可以按本标准重新约定，也可按原服务收费模式进行约定。

本办法实施前，已以招标方式确定前期物业服务收费标准的，仍按