第三讲 具体建设项目供地审批.docx

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第三讲具体建设项目供地审批

具体建设项目用地

报件组织与审查

云南省国土资源厅土地利用处

二〇〇九年十一月

具体建设项目用地报件组织与审查

第一讲具体建设项目用地报件材料的组织与填报要求

具体建设项目用地的审批是土地利用管理的核心工作之一。

根据《土地管理法》、《云南省土地管理实施条例》等法规规定，为实施城乡规划，在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内，在分批次办理农用地转用和土地征收等手续后，具体建设项目用地须按规定程序办理供地手续，根据具体建设项目性质和国家产业政策和土地供应政策、建设用地定额指标等有关规定，核定项目用地面积、用地方式、用途、出让金标准、出让年限等，这就是具体建设项目土地供应审批。

今天我们主要从具体建设项目报件材料要求入手，探讨具体建设项目用地报件的组织与填报要求。

一、报件材料要求

报件材料是申请具体建设项目应上报的基本材料，是审查用地要素的依据。

云国土资用〔2000〕6号发布的《具体建设项目供地审批办法》第五条，对具体建设项目用地应报材料做了详细规定。

按照《云南省土地管理条例》对具体建设项目供地审批权限的规定，需报上级政府审批的具体建设项目报件材料严格按照划拨、出让及企业改制中涉及的资产处置用地的报件资料清单进行上报：

（一）划拨、协议出让用地报件材料清单（符合划拨用地目录的具体项目供地）

1.州（市）、县（市、区）国土资源管理部门的用地请示（原件2份）

2.建设用地单位用地申请（原件1份）

3.建设项目立项、初步设计的批复或其他有关批准文件（原件1份）

4.土地行政主管部门对建设项目用地的预审意见（可以不提供）

5.建设项目用地位置图和总平面布置图（原件各1份）

6.建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图（原件1份）

7.项目选址意见书和建设用地规划许可证（复印件1份）

8.供地方案（包括地块面积、位置、现状、权属来源，拟出让地块用途、年限、出让方式，规划要求、功能分区、容积率、开竣工日期）（原件1份）

9.国有建设用地来源（批次、土地收购储备文件或其他关于该土地权属来源的证明文件）及批准用地范围图（原件1份）

10．地价评估报告、技术报告及市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表）（原件1份）

11.预公告和意向者报名的相关资料（原件1份）

12.其他有关材料（原件、复印件均可）

（二）国有土地使用权招标拍卖挂牌出让方案报件材料清单（按规定应以招标拍卖挂牌方式供地的报件）

Ⅰ、招标拍卖挂牌出让方案审批

1.州（市）、县（市、区）国土资源管理部门的请示文件（原件2份）

2.国有建设用地的来源（批次、土地收购储备文件或其他关于该土地权属来源的证明文件）（原件1份）

3.《国有土地使用权供应方案》（含招标、拍卖或挂牌出让方案，包括地块面积、位置、现状、权属来源，拟出让地块用途、年限、出让方式，规划要求、功能分区、容积率、开竣工日期，拍卖起叫价、挂牌起始价、竞价阶梯等）（原件1份）

4.建设用地勘测定界技术报告书和勘测定界图（原件1份）

5.城市规划管理部门关于该用地的规划条件文件及规划审查意见（原件1份）

6.宗地土地估价报告及技术报告，市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表）（原件1份）

7.其他有关材料（原件、复印件均可，1份）

工业用地需增加的内容

1.工业用地供应计划（原件1份）。

2.具体地块供应信息公示（公示的内容以及在当地媒体公示的相关材料）。

3.有行政权限（发改部门）机关对拟建工业项目类型的确定意见

（三）国有企业改革土地资产处置报件材料清单

Ⅰ、土地处置总体方案核准（企业根据批准的改制文件，拟定土地资产处置总体方案，报同级国土资源部门申请核准）

1、土地资产处置总体方案核准申请文件（原件1份）

2、改制批准文件（原件1份）

3、批准实行授权经营或国家控股公司试点企业的文件（原件1份）

4、改制企业土地资产处置总体方案（涉及土地的基本类型、宗地、面积概略数及相应的处置方式等）（原件1份）

5、企业改制方案（原件1份）

6、其他有关材料（原件、复印件均可，1份）

Ⅱ、土地资产处置具体方案审批（土地资产处置总体方案经批准后，企业应委托具备相应土地评估资质的土地评估机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案报国土资源部门审批）

1、土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件及土地估价报告备案表（原件1份）

2、土地资产处置具体方案；（原件1份）

3、土地估价报告和土地估价技术报告（原件1份）

4、土地资产处置总体方案核准文件（原件1份）

5、市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见（含土地估价结果初审表）（原件1份）

6、其他有关材料（原件、复印件均可，1份）

二、供地方案的填报

“国有土地使用权出让方案”为申报具体建设用地报件的必备材料之一，包括拟供宗地现状、供地方案（划拨、协议出让、招标拍卖挂牌出让方案）、审查意见等四部分内容。

其中，划拨供地和协议出让供地不填“招标拍卖挂牌出让方案”。

方案由负责具体建设项目用地申报的县（市、区）国土资源行政主管部门填报，统一编号。

现将有关填报要求说明如下：

（一）地块现状

指拟供宗地开发利用现状。

“位置”填写到乡镇和地点名称，“四至”按地籍调查或建设用地勘测定界的有关要求填报。

属政府储备土地的，填写“土地权属状况”一栏。

“规划条件”、“公建和市政设施配套”按规划部门批准的条件和要求填写。

“土地利用条件”指对该土地开发利用的有关要求。

（规划要求与我们不一致）

（二）供地方案

1、“建设用地项目名称”具体建设项目名称一栏，若为划拨或协议出让则根据具体确定的建设性质、用途和内容填写。

“建设用地单位”填写申请用地单位，若为招标拍卖挂牌出让则根据具体出让方式填写“招标”、“拍卖”或“挂牌”。

若为其中一项，其余的可以删除。

2、“建设规模”为批准的建设总规模。

“批次名称”填写××市（县、区）××年度第××批城镇建设用地。

“批准面积”指批准转用征用的总面积，“累计已使用面积”指本批次用地中累计已供土地总面积，剩余面积=批准面积-累计已使用面积-本项目申请面积。

3、“本期拟供用地”中“功能分区”按照建设用地指标规定的名称和内容填写。

“数量”栏填写功能分区的个数，公路路基等线状工程填写各有关工程段长度。

“原已有的用地”（指改（扩）建、增建项目等需在原有建设用地基础上申请新增建设用地的），“原有用地”填写原有各功能分区的用地面积，“新增用地”填写本次申请用地面积。

“指标控制面积”指按照建设用地指标值计算出用地面积；“指标对应条件”指项目建设用地依据的产业类型所对应的指标条件。

当实际用地面积大于指标控制面积时，应在“建设用地指标适用情况及有关情况的说明”栏中具体说明理由和依据。

4、“设定用途”是指估价设定的土地用途，“评估价格”按土地估价报告的评估价格填写，“单价”为拟出让土地的出让底价，总价为按总面积计算的价格。

“出让地价确定方式”根据具体确定出让地价的方式填写，如集体决策、综合商定等等。

（三）招标拍卖挂牌出让方案

“出让人”指组织土地出让的国土资源行政主管部门，出让方式按“招标”、“拍卖”或“挂牌”填写，其他项目据实填写。

（四）审查意见

审查意见是对本方案前述内容的全面审查，领导签字盖章必须齐全。

可替代市、县人民政府的文字审查意见。

（五）其他注意事项

1、计量单位。

土地面积单位为公顷，保留四位小数；金额（包括出让土地总价、投资计划、投资规模等）单位为万元，保留小数点后四位；单价单位为元/平方米，保留小数点后两位小数；建筑面积、建设规模单位为平方米，取整数；建筑密度、绿化率等单位为%；建筑高度单位为米，保留一位小数；年限单位为年；竞价阶梯单位为元/平方米（万元/公顷）。

2、保密。

方案的底价等为保密项，在方案的编制和上报中应注意保密，防止泄漏。

三、报件材料的一般要求

（一）严格报批条件

1.报批文件材料必须齐全。

对于具体建设项目供地，按照划拨用地、协议出让、招标拍卖挂牌出让等不同的用地方式规定的材料清单资料上报。

凡未按规定，上报资料不齐的，窗口不予受理。

2.报批文件的扫描。

资料必须按顺序（清单顺序）进行扫描，以电子文件用软盘上报，电子文档必须按PDF格式完成。

不按规定顺序扫描的，视为不规范报件，必须按规定顺序重新扫描后才予以收件。

3.报批权限、程序和时限。

必须严格执行《云南省土地管理条例》第二十二条规定的具体建设项目供地审批权限，不得下放审批权限，不得越权审批。

资料齐全，并符合要件要求，30个工作日完成报件的审批。

（二）规范报批审查

1.供地项目审查。

具体建设项目供地报批，必须符合土地管理的相关法律法规，符合国家供地政策，在划拨或协议出让供地中，建设项目必须经国家有权机关批准。

涉及国家禁止类项目的，不得进行供地；涉及限制类项目的，必须满足供地的相关条件。

2.供地方式审查。

凡商业、旅游、娱乐、商品房、工业等经营性项目供地，必须以招标拍卖挂牌方式出让供地；工业项目用地，必须符合新修订的《工业项目建设用地控制指标（试行）》（国土资发〔2008〕24号）规定的指标，首先办理招标拍卖挂牌出让方案审批，按权限经批准后由县（市）国土资源部门组织实施；以划拨方式供地的，必须符合《划拨供地目录》范畴。

节约集约用地审查。

具体建设项目供地时，必须符合节约集约用地要求。

要结合《禁止和限制用地项目目录（2006年本）》的通知国土资发〔2006〕296号中对住宅用地明确规定的低密度、大套型住宅项目（指住宅小区建筑容积率低于1.0、单套住房建筑面积超过144平方米的住宅项目）以及个别项目不得变相占用耕地等。

同时增补本中根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷（300亩）。

4.供地方案审查。

具体建设项目供地必须填写《国有土地使用权供地方案》（见附件）。

供地方案必须认真填写，填写的内容不得与报件的相关内容不一致。

5.估价报告备案。

在出让方式供地报件中，必须附土地估价报告及土地估价技术报告（完整的报告是二者合一），土地估价技术报告（即评估方法和结果）由县（市）国土资源部门初审，由批准机关在批准供地方案的予以同时备案，即哪级审批哪级备案，省厅不做单独备案。

（三）加强批后监管

1.土地市场动态监测。

各州、市、县局每处理一件用地报件，即按照土地市场动态监测的相关规定完成后续工作。

2.“两书”的发放。

各州、市、县必须按照云国土资用〔2005〕48号的规定，在《供地方案》经批准后或招标拍卖挂牌出让成交并签订国有土地有偿使用合同（国发〔2008〕3号明确强化用地合同管理。

土地出让合同和划拨决定书要严格约定建设项目投资额、开竣工时间、规划条件、价款、违约责任等内容。

对非经营性用地改变为经营性用地的，应当约定或明确政府可以收回土地使用权，重新依法出让。

强调不得私自改变用途，只要改变就必须以招标、拍卖或挂牌方式进行处置）后向用地单位颁发《建设用地批准书》，属于划拨土地的颁发《国有土地划拨决定书》。

（强调两书的重要性）

3.建设用地批准后要加强批后监管，定期对批准建设用地的位置、面积、用途、开发建设期限等进行检查，督促用地单位按批准的供地方案内容用地。

对于建设用地的批后监管，加强项目用地的监督检查国发〔2008〕3号有以下明确规定：

⑴建立健全土地市场动态监测制度。

要对土地出让合同、划拨决定书的执行实施全程监管，及时向社会公开供地计划、结果及实际开发利用情况等动态信息。

国土资源部门要对土地供应和开发利用情况进行定期评价分析，研究完善加强土地调控、促进节约集约用地的政策措施。

（2）完善建设项目竣工验收制度。

要将建设项目依法用地和履行土地出让合同、划拨决定书的情况，作为建设项目