生态农业观光综合开发项目可行性研究报告文档格式.docx

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27700㎡

建筑面积：

19393㎡

容积率：

0.70

建筑系数：

53%

营业收入：

5500万元

收回投资：

2.93年

绿化面积：

3600m2；

绿化率：

13%

办公生活：

＜7%

第一章总论

1.1项目建设背景

改革开放以来，我国农业生产得以快速发展，取得举世瞩目的成绩，特别是种植业，我们用世界上7％的耕地养活24％的人口。

但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实，对农村经济发展贡献的比重在逐步递减。

生态农业产业链是提高农业科技含量和产业结构的调整的关键，是转变经济增长方式、促进农民增收的产业链接。

十七大报告指出促进经济增长”由主要依靠第二产业带动向依靠第一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。

”生态农业产业链恰恰是第一、二、三产业的链接。

2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过的“中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定”，提出了加快推进社会主义新农村建设，大力推动城乡统筹发展，夺取全面建设小康社会新胜利，开创中国特色社会主义事业新局面的新思路。

由此可见，我们党对三农问题的高度重视，三农问题关系党和国家的发展全局，解决三农问题的根本就是增强农业综合生产能力，以此推动农业经济的发展。

此前，中共中央[2006]1号文件，即《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》；

2005年中央1号文件《中共中央国务院关于进一步加强农村工作，提高农业综合生产能力若干政策的意见》。

目前我国农业发展还存在着农产品总量大，精品少；

企业多，链条不健全；

生产标准低，外销产品少等问题。

我国加入世贸组织后农业发展又面临新的市场形势，既是机遇又是挑战．因此，要不失时机地加快农业产业调整，尽快把生态农业做成大产业。

党的十七大提出“加快转变经济发展方式，推动产业结构优化升级”，为规模化生态农业带来了新的发展机遇。

盘锦市委市政府明确地提出了；

“生态立市、产业强市、工业兴市”的发展方略，

近年来，盘锦市农业得到了较快发展．由相对独立产业向综合开发产业链迈进，产业化链条明显延伸，市场销售网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著加强。

综合生产能力明显提高，农业的发展促进了农村经济发展，增加了农民的收入。

1.2生态农业的起源和发展

60年代以前，我国农业种植以农家有机肥为主，病虫害防治以草木灰、低毒性农药（666粉、DDT）为主，以天然雨水、和无污染的江、河、湖、井水为农业灌溉，构成了原始的、天然的种植，畜牧、家禽、水产养殖的生态农业产业链。

70年代以后，随着化学工业的迅猛发展，导致了我国基本农田全部施用无机化肥和剧毒农药，随着土壤结构的变化，有机物的大量减少，植物耐肥性、病虫害和杂草的抗药性不断增强，造成化肥和农药施用量的不断提高，大量的有毒有害物质污染着江、河、湖、泊、海洋地下水源，使水产品的品种和数量不断减少，残留有毒物质的粮食、果菜、水产品、水源在逐步的威胁着人类。

80年代以后，散养的畜牧、家禽逐步的改为圈养，原来的年猪、年鸡、年鸭在90年代后用上含有大量激素的精饲料后两三个月就可以出栏，含有残留毒物的饲料、和超量激素的肉、蛋也在时刻威胁着人们。

超量的农药化肥，污染着粮食和果菜、污染着水产品、污染着水源；

饲喂污染饲料和污染水源的畜、禽同时污染着人类，人类赖以生存的生态链已被破坏怡尽，显而易见的污染时刻威胁着人类的健康和生活质量。

使人们感悟最深的是：

现在饭没饭味、面没面味、果没果味、菜没菜味、肉没肉味，究其原因就是现代农业污染所致。

就是只注重产量没有注重质量；

只注重发展没有注重环境；

只注重吃饱没注重健康；

只注重自己没注重老祖宗给我们留下的绿地蓝天。

那麽我们现在应该做些什么，将来还要做什么……？

本项目就是充分利用清水镇的有利资源，建设开发现代生态农业，形成生态农业产业链，向市场提供生态绿色食品，依托红海滩风景区发展生态农业旅游观光产业，让走过的路过的游客不错过观赏令人瞩目的—清水镇自然生态农业保护区。

1.3丰富的地热温泉资源

盘锦清水乡地下蕴藏着丰富的优质地热温泉资源，距地表约1800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量元素，常年水温42度，出水量大（4000立方米/小时）。

温泉中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好疗养功效，不同成分对人体作用不同，氡元素能有效治疗如慢性支气管炎、哮喘、便秘、胃痉挛、胆结石、慢性支气管炎、痛风、神经衰弱、失眠、各种神经痛、末梢神经炎、荨麻疹、冻疮等病症，对心律和血压的调节更能起到立竿见影的疗效！

此外“氡”还有减肥的效果；

温泉中的一些离子，如钾、钙能增强心脏血管功能，调节神经细胞和内分泌（荷尔蒙）腺活动；

此外，镁对神经系统具有镇静的功效，钠对肌肉收缩有重要作用；

碘、镁还有轻度降压作用。

近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。

1.4项目依据及内容

1.4.1项目依据

借助滨海大道开发滨海地带；

依托湿地红海滩景观；

充分利用生态水资源、有机肥资源、肥沃的土地资源、地下温泉资源，开发生态种植业养殖业，形成人工再造自然生态农业自然保护区。

依托滨海开发新区与盘锦形成的环线，形成4平方公里的自然生态农业观光旅游区。

1.4.2项目内容

整合打造1个观光生态农业风景区；

开发五个各具特色的生态观光项目；

以最核心的资源打造最顶级的项目，五为一体，打造生态观光未来之城。

1.4.3项目规模与开发模式

建设用地面积约400公顷，总投资金额：

2亿元。

采取引进战略投资者合作开发（由战略投资者控股，土地参股），发挥各自优势，先开发核心项目，带动区域综合开发。

盘锦市作为国家资源型城市转型试点市，清水作为生态农业开发的试点镇，作为农业产业结构调整的链接—生态农业观光旅游项目，争取享受相应的优惠政策；

一是争取列入省里重点支持的旅游项目和新农村建设项目；

二是争取列入省级生态农业综合开发项目，三是在新农村规划、土地利用规划上取得市县的大力支持。

1.5编制依据

1.5.1法律法规

盘锦市人民政府：

《盘锦市国民经济和社会“十一五”发展规划》；

盘锦市计委、市旅游局：

《盘锦市旅游业“十一五”发展规划》；

盘锦市旅游局：

《辽河三角洲湿地旅游开发规划》；

《盘锦市旅游业发展总体规划》（2006—2010）；

《中国人民共和国环境保护法》全国人民代表大会常务委员会；

《中华人民共和国水法》全国人民代表大会常务委员会；

《中华人民共和国土地管理法》全国人民代表大会常务委员会；

《中华人民共和国自然保护区条例》中华人民共和国国务院；

《中华人民共和国植物保护条例》中华人民共和国国务院；

《中国旅游业发展“十五”计划及2015年、2020年远景目标纲要》

近三年的中共中央1号文件

1.5.2《建设项目经济评价方法与参数》第三版；

1.5.3该公司提供的有关资料和数据；

1.5.4新建项目的有关法律法规及政府文件；

1.5.5该公司与辽宁忠诚工程造价事务所有限公司签定的咨询协议。

1.6编制原则

1.6.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。

1.6.2合理配备资源，满足项目建设要求要求。

1.6.3优化设计、合理布置、节约用地、节约投资。

1.6.4优化流程、节省人、财、物。

1.7研究结论

该项目是生态农业产业化经营一条龙项目，整合当地资源，生产生态粮食（含反季粮食保鲜）、果、菜、畜禽肉蛋和水产品，促进了生态农业的的良性循环，顺应人们对生态食品和生态环境的怀念，顺应老知青对乡土故里的恋情。

利用自然生态农业资源、利用地热温泉资源、利用双台河生态水资源，开发生态农业观光旅游资源。

本项目以推进社会主义新农村建设为指导，以开发农业多种功能，健全发展现代、特色农业的产业体系，健全农业产业化龙头企业为发展目标，以科研为先导，开发建设生态农业观光旅游产业基地，形成一站式产业链，增加经济附加值及提高产品质量，带动相关产业向产业化方向发展，促使社会效益、企业经济效益和农民增收同步提高。

第二章市场需求及预测

2.1市场现状

2.1.1生态农业市场现状

目前国内的粮食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的市场供应多为污染超标的食品，在市场很难买到无污染的生态绿色食品，货真价实的生态食品那还是40年前的回忆，难怪过来人说：

“现在啊，肉没肉味、果没果味、菜没菜味、鱼虾没鱼虾味”，过去的东西再也吃不到了！

通过本项目的示范建设，就是要返回生态的人居环境、生态的饮食环境。

根据城市不同层次抽样调查结果表明：

经商的老板对生态绿色食品的需求和价位是：

全部食用价位可以高3倍；

公务员和白领阶层的需求是：

全部食用价位可以高两倍；

一般市民的需求是：

部分食用价位可以高1.5倍。

红海滩过路旅游者：

体验庄家院生活、观光生态农业，洗矿泉浴，吃生态食品还要买上带走价位可以高2～3倍。

事实是通过食用生态食品，可平衡人体需求的各类维生素，无污染的生态食品可以杜绝引发各类疾病，食用无激素的肉食品可以杜绝引发少儿早熟和软骨病，并且生态食品味道纯正、甜美。

2.1.2生态温泉市场现状

我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只有几十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。

第一代（洗浴）——第二代（疗养）——第三代（戏水）——第四代（多元化）。

近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，旅游功能由单纯的医疗和疗养旅游发展为观光度假、康体休闲、商务会议、娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。

虽然各游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特征，但总体来说，生态农业观光旅游作为一种特殊的具有特色的旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律，据有关问卷调查结果显示：

露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；

户外观光娱乐型和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。

以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人心，发展潜力大。

2.1.3市场定位

2.1.3.1生态农业观光旅游

生态农业观光旅游产品属于区域性产品，游客以中近程游客为主，近90％的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场，近80％的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。

旅游地淡旺季受气候的影响变化不大，一般而言，春冬寒冷季节所在月份是温泉旅游的旺季，而炎热的夏秋季节是生态农业观光旅游旺季。

第二代温泉旅游产品的消费者近60％是月收入2000元以上的高收入阶层。

第三代温泉旅游产品消费者则主要是商务和公务游客。

2.1.2.2游客行为

露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能是影响游客决策行为的主要因素；

生态农业观光度假和温泉旅游度假是游客喜好的旅游地类型。

观光度假是游客出游的主要目的，其中以观光为主，度假为辅。

大约30％的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要方式，这是现阶段高门票的温泉和生态农业观光综合旅游地兴旺的重要因素。

旅游产品口碑是影响游客决策行为的主要因素，近70％的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。

2.1.2.3生命周期

以单一的客房式度假旅游为特点的第一、二代温泉旅游产品竞争力差，可替代性强，生命周期短，目前大