某年度合肥市房地产市场分析报告Word格式文档下载.docx
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１.１.2住宅开发量总体呈上升趋势,但幅度较小
据蚌埠的统计年鉴显示,蚌埠的房地产住宅开发量上升较为平缓,如上图所示。
1.１.３房地产开发量和销售量较低ﻭ蚌埠作为一个地级市,房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。
与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。
在一定程度上说明蚌埠的市场容量较小,对住宅的消化能力有限；
这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言,是一个考验。
2000年住宅市场统计如下表:
项
目
全
市ﻭ（市区、怀远、五河、固镇）
市
区
（东区、中区、西区、郊区）
商品房实际销售面积Ｍ2
443937
３62752
住宅
M２
３88244
3２79０3
商品房预售面积
7７１92
74228ﻭ住宅
M2
６7９30
６5290
商品房空置面积
４3522
271０2
25９0８
10178
商品房实际销售额
万元
５8344
４９2４1ﻭ住宅
44９０6
４０339ﻭ１.２蚌埠市旧城市改造及二手房市场分析
1.２．1二手房交易量高于新建商品房
根据《蚌埠市房地产交易市场２００3年1-９月份交易量信息》显示蚌埠市2003年1-９月份新建住宅商品房交易量为11.4４万M2，而二手房交易量为１6.51
类别
项目
合计
新建商品房
存量房（二手房）
非住宅
非住宅
宗数（户）
81６3
1291
219
2637
１61
成交面积ﻭ（万M2）
110．８7
11．４4
3.26
16.５1
１.21
成交金额
（万元）
7530０
１３800
96７2.03
13200
2433.２7
ﻭ万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方,可见蚌埠的二手房市场活跃。
ﻭ1.2.2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场ﻭ蚌埠的旧城改造力度继续加大,对棚户区改造继续加快,同时在2003年蚌埠的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。
1.2．3政策的干预，促进了经济适用房的介入
蚌埠市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题,因此,政府通过政策干涉,促进了经济适用房和廉租房的介入,使得有望扩容的消费市场变化不明显。
ﻭ１．３蚌埠近期楼市分布情况ﻭ蚌埠市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区,西区和郊区占有比例较小。
三大板块构成了蚌埠房地产市场发展的基本格局,并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。
但由于各个区域的市场基础，城建发展,经济水平,消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。
1.4市场分析ﻭ楼盘档次
中低档次
中高档盘
均价（元／米2）
1200-1７00
１7０0－30０0、60０0
物业形态
以多层为主、极少量的联排别墅和小高层
主力户型
二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2
消费群体
较集中,主要以中高收入阶层为主ﻭ楼盘数量
40个左右ﻭ项目规模
规模较小，一般在５０亩左右
1.4.1住宅总体价格分析研究
（1）蚌埠市住宅销售价格走势（１9９０年-２０02年）
ﻭ
从蚌埠市房地产发展历史看,在9９年前后蚌埠的房价波动较大，1９96年有明显的起伏,而进入21世纪后,住宅价格发展较为稳定,缓步上升,主要原因是房地产在全国相对成熟,蚌埠的房地产发展也逐步进入“状态”。
ﻭ蚌埠市在安徽省经济发展地位的变化也成为住宅价格变化的原因之一。
1996年,随着京九铁路线的开通,使得临近蚌埠的阜阳市一跃成为安徽省又一个重要的铁路枢纽城市,这样,蚌埠不再是安徽省唯一的铁路枢纽。
安徽省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了蚌埠过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了很大的威胁,逐步走下坡路了，而房地产的价格似乎也同时受到了波击，出现了波动。
ﻭ
（2）不同建筑类型房价研究:
ﻭ
多层与小高层平均差价５0０多元
经过细分,蚌埠市中心城区目前多层住宅均价为１700元/M２,而小高层的均价为2200元,每平方的差价在500多元。
蚌埠市目前没有高层住宅,以多层为主,在地价较高、居住较集中的中心地区有部分小高层。
别墅价格2000--５０00元
目前，国内对于“别墅”的界定比较“宽容”，通常依据建筑类型就可以给予确认,而对于各项景观条件并不苛求。
而蚌埠市的别墅开发量很少,只是零星开发,没有纯别墅项目,且价格差异很大，如
“一品黄山苑”的别墅价格在22０0元／米2，而地段环境较好的别墅售价在50０0-７0０0元/米２。
ﻭ（3）房价上涨原因分析
产品品质提高ﻭ
房子不仅面积在“增肥”、“绿化面积也增加了许多”、“配套比以前更加齐全了”、“物管虽然还不完全满意,比以前也专业全面”……房子涨价的另一个原因是:
房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。
这些变化是近年来房地产业的变化,同时也是蚌埠楼市质量提高的标志。
建筑类型变化
其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和别墅类中高档产品切入市场，抬升了整个楼市的平均价格,也增加与之共同开发产品的附加值。
这是影响蚌埠房价上涨的原因之一。
外来开发商的推动
外来开发商进入蚌埠市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了蚌埠房地产市场的发展。
例如，由浙江康恒开发的
“沁雅花园”楼盘品质相对较好，价格定位过高,使得周边地段以及整个蚌埠的住宅市场价格受其影响相应提高。
形成了一个价格上的跳跃。
投资成本的增加ﻭ
产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推陈出新的同时质量也“更上一层楼”,更好的基础设施,更好的环境、配套、服务，项目素质全面提升,投资成本也随之上升。
1.４．２楼盘调研究分析ﻭ
（1）蚌埠市商品住宅销售面积及销售额走势（１９９６年-2002年）
从蚌埠市住宅销售面积和销售总额趋势看，蚌埠的住宅销售整体呈上升趋势,虽然总量不大,但却稳步发展。
ﻭ
（2）蚌埠市楼盘汇集
◎根据蚌埠市楼盘分布、影响力和规模对蚌埠楼市进行排序：
楼盘
建筑面积M2
备注
规模
备注
东区
5
新世纪广场
90000
高层
1
龙湖香都
180000
＃※
6
光彩大市场
１５00000
2
新新家园
12０000
７
余庆苑
83000
小高层
３
东方明珠
10０000
8
新新苑
960０
ﻭ4
世纪家园
6４０00
9
康庄生活小区
旧项目
别墅ﻭ5
和顺家园
68００0
１0
天奥房产
7376
ﻭ6
东城家园•名仕苑
44000
11
张公山北村
９1000
生活家
３0０00
西区、郊区
８
皖北民族大市场
7５０00
１
新怡绿洲
＃ﻭ９
清华园
600０0
阳光水岸
※ﻭ1０
天祥家园
37000
3
朝阳嘉园
ﻭ11
18000
4
高科花园
ﻭ１２
金城花园
新苑小区
13
祥如家园
2500０
６
穗丰苑
14
亨通花园
29000
7
一品黄山苑
#
15
交通花园
9000
天地人花园
１6
金康园
８500
９
长青小区
１７
阳光新城
３650
10
淮上小区一期
ﻭ18
宏业路七区
374０
备注：
＃:
表示有少量别墅
※：
表示有少量小高层ﻭ其中“新世纪广场”为商场和宾馆，上部为住宅。
ﻭ中区
ﻭ1
沁雅花园
３00000
ﻭ2
南北•米亚花园
11０000
中心花园
63000
工农家园
120000
ﻭ总结:
ﻭ总体特征:
户型大、规模小、品质低、别墅少
蚌埠市市区项目相对集中,由于地域范围较小,房地产发展较慢,楼盘相对较少。
楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主,辅以个别小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。
目前，蚌埠整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言,以现代主义风格为主流，欧美风格极少,而一般低档楼盘则以混合型为主,色调搭配呆板,暖色为主，虽然符合了北方气候特点,但在视觉观感上极其乏味。
别墅的开发量极少，只有“龙湖香都”、“新怡绿洲”新开发了极小量的联排别墅。
“龙湖香都”拟建30套别墅,现一期建10套已售完，“新怡绿洲”仅有几幢双拼别墅为客户内定项目，此外的康庄生活小区为旧项目别墅。
ﻭ（３）主要楼盘分析：
楼盘名称
龙湖•香都ﻭ项目类型
４０幢多层、小高层和4幢美式联排别墅
开发商
安徽华汉置业有限公司ﻭ地理位置
解放路与兰凌路的交叉口（现新市政府北侧）ﻭ交通状况
5、7路公交车直达该小区
工程进度
一期最快已建到四层ﻭ总占地面积
17０亩
总建筑面积
１8757８
Ｍ2
容积率
1.６５
绿化率
40．2%
实用率
ﻭ配套设施
健康会所+泛会所、商业街（含大型超市）、幼儿园ﻭ层
数
多层（6层）
物业管理费
０.48元／
交楼标准
毛坯房ﻭ推出日期
2003.10.18
交楼日期
200４.11.10ﻭ付款方式及折扣
一次性、分期、按揭（房交会期间一次性付清9.5折）ﻭ售价
最高
3300元／
最低
1４00元／Ｍ2
均价
２５00ﻭ一楼花园
有（赠送）
顶层阁楼
有（赠送）
户型
面积
推出套数
售出套数
出售率ﻭ
二房二厅
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