原树提香营销策划提报13年（汇报稿）PPT文件格式下载.ppt

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5、同本案入市时机相似的华地润园及丰大国际销售情况较好。

注：

西南组团含百商又一城、繁华逸城、翡翠花园、观澜华庭、锦绣大地城、金宇天地城、禹洲天境、本案等。

金宇天地城2012年4月份开盘截止目前备案863套月均100套,华地润园2012年11月份开盘截止目前备案389套月均130套,丰大国际2012年10月份开盘截止目前备案613套月均150套,竞争格局,本项目综合性指标处于中等水平，但目前配套较弱。

在物业类别、自然景观、学区优势较明显，综合性价比较高。

问题分析,1、从整体市场来看，2012年合肥市住宅市场先抑后扬，经开区市场成交始终处于全市前茅，西南组团销量良好，本案所占市场份额偏低。

2、从个盘来看，经开区及西南组团2012年新入市项目成绩斐然，与其相比本案在综合素质中不落下风，且部分价值点优势明显，但是在销售成绩上相差悬殊。

思考在2013年市场向好的情况下，本案如何从市场突围，同竞争项目的PK中赢得先机？

项目是否被市场所熟知！

带着问题上路,如何抓住客户？

如何赢得市场？

从客户身上发现问题之本！

年龄-27职业-上班族区域-经开区置业目的-婚房,青年派的奇妙购房之旅,客户描述,10：

00明珠广场派语录只有一路公交车，到单位还要转车，有点远啊,10：

20安徽财经学院派语录过来挺快的，车上都是学生，有点挤，这边好像只有一个学校，没什么生活配套啊,10：

25售楼部门口广场派语录43万起，价格挺便宜，项目园林做的不错，有保安迎宾，不愧是做别墅的项目,10：

25售楼部大堂区位图派语录这里真的修地铁吗？

在哪里？

客户描述,10：

35售楼部沙盘派语录17#已经开始卖了啊，价格多少？

什么户型？

10：

40售楼部沙盘区派语录园林都建好了啊，看起来挺漂亮的，住在高层的人也能进去吗,10：

45接待区派语录看起来买的人好少啊，不会有什么问题吧？

学区是肥西的啊！

？

50幸福大街派语录这里住的人有点少啊,看起来买的人好少啊，不会有什么问题吧？

17#已经开始卖了啊，价格多少？

这边好像只有一个学校，没什么生活配套啊,项目的园林做的很漂亮啊,价格确实比明珠广场附近便宜很多,肥西证有点可惜,学区好不好？

年龄-30职业-个体户区域-肥西置业目的-改善,王宝宝的购房囧途,客户描述,第2接触点行驶至项目附近王宝语录周边没什么人气啊，离县城有点远，生活不方便吧,第1接触点看到学校王宝语录哦，这里是学区房吗？

客户描述,第4接触点销售接待王宝语录已经开卖了啊，什么时候的事情？

第3接触点售楼部内王宝语录没什么人来买啊，销售员也不热情,客户描述,第6接触点接待区内王宝语录价格和县城内差不多啊，不如在县城附近买了,第5接触点园林体验区内王宝语录已经建好了啊，挺漂亮的,“项目有点难找啊！

”,“离县城有点远”,“学区不错”,“商业配套太少了，生活不方便”,“只有一个学校，没什么人”,“真的要修地铁吗？

在哪里”,“这里是大学城吧”,“原来在翡翠路上啊”,“听说禹州在附近拿地了，我有朋友在禹洲天境买的，还不错”,关键营销问题根源识别,项目导视不足，对区域有陌生感,第二,项目客访量不足,第三,周边缺乏生活配套,第四,项目价值表现不透，卖点不明确,第一,客户对项目有印象，但是没感觉,客户认为我们售楼部难找,客户觉得售楼部太冷清,客户觉得周围人气太差，没有生活氛围,寻找解决问题之钥！

客户购买内在流程,价值,渠道,现场,信心,成交,了解项目,寻找项目,认识项目,认同项目,购买项目,原树提香金钥匙计划【原树提香销售提升策略】,价值,渠道,现场,活动,价值重新定义,营销通路重组,销售现场提升,现场活动制胜,【原树提香销售提升策略】,金钥1-项目价值定义,策略思考：

明确优势弥补劣势,任务目标：

解决项目价值和卖点不明晰的问题,区域价值,合肥变革：

城市建设迅速推进，大城时代崛起,十二五期间，经开区将紧紧围绕合肥市建设“区域性特大城市主城区”、“西南组团城市中心区”的要求提升基础设施建设。

经开区商圈的发展，由较为成熟的“明珠广场商圈”，以及经开区14所高校所形成的“大学城商圈”，再到新入驻的“中环城商圈”。

经开区自然环境的优势也是十分的好，有翡翠湖、徽园等，是较好的宜居板块。

拥有合肥最大的高校群-大学城。

区域价值,区位位于合肥西南组团，区域发展潜力较大位于合肥大学城版块，人文气质独一无二位于翡翠湖畔版块，区域居住环境优越,地段翡翠路直通政务区，方兴大道直达滨湖区，金寨路横贯合肥距中环城商圈及大学城商圈10分钟车程位于规划中的地铁3号线沿线,环境近邻翡翠湖公园，坐拥幸福坝公园，自然环境优越区域内高校众多，人文气质深厚肥西县优质学区-肥光小学与肥西实验中学,明珠广场,中环城,翡翠湖,幸福大街,肥光小学,肥西实验中学,规划价值,全景规划，充分利用外部水景资源，内部独具风格的景观规划,南低北高，内外双湖，全水景社区社区内部景观与外部活水形成互动台地园林,容积率拆分，以别墅定义社区物业档次，提升了品质感及高层的景观性,形成价值上对接低密度物业的可能形成与区域项目的明显竞争区隔,园林价值,【一湖、一园、一河】,“最稀缺的亲水社区”,园林价值,【五重园林立体景观】,五重浓荫：

园林处理采取5个层次植被搭配，营造出丰富立体的园林景观。

第一重：

高大乔木；

第二重：

小乔木、大灌木；

第三重：

灌木；

第四重：

花卉、小灌木，这是园区中色彩最为丰富的景观带；

第五重：

草坪、地被。

产品价值,产品分析：

高层高舒适型,景观资源较好：

可享有外部景观及内部园林景观；

户均朝向好：

南北朝向户型主要采取落地凸窗、空中花园等手法赠送空间；

产品分析：

别墅高概念型,台地设计，稀缺性天生俱来幸福坝环绕，提供近距离的自然接触空间城市稀缺物业，多车位，全明地下室,产品价值,产品分析：

别墅庭院概念帕提欧,纯粹西班牙庭院设计，私家生态庭院，前后双花园以融洽自然的邻里关系为出发点，讲究形式的美感与空间的流畅，从而绽放明媚浓郁的“院落情怀”，这也是PATIO院落的生活特质。

注：

西班牙建筑中最突出的是它的庭院建筑，西班牙文叫Patio（帕提欧）。

“帕提欧”，是西班牙语对建筑物之内，柱廊四围的露天庭院的称呼。

其他价值,物管服务：

深圳城投物业，AAA+级金管家高舒适性：

户型设计超高实用率、南北通透、大部分送入户花园、人性化设计；

风水大宅：

南面幸福坝，风水极佳；

稀缺物业：

臻稀别墅社区，低密度居住感；

建筑风格：

原味西班牙式建筑；

商业配套：

项目自建商业街配套。

项目区域定位,1、合肥市高校数量最多的区域！

翡翠湖周边分布着合肥工业大学，安徽大学等多所高等院校2、合肥市建设最完善的湖景公园，居住环境优越！

2022亩翡翠湖风景区，水面面积947亩，翡翠公园262亩，风景优美,最美湖畔人文住区（由于片区内无其他项目共同炒作，所以片区定位只作为辅助卖点）,拟建幸福坝公园+项目景观园林规划,项目市场定位,翡翠湖旁西班牙原著水岸洋房,点出本案的区域位置以及环境优势,本案产品特点,本案得天独厚傍水的优势,定位产品形象,情迷西班牙庭院水生活,项目形象定位,1、原味西班牙建筑，浪漫台地园林，纯粹欧式生活格调2、稀缺别墅物业社区，以湖为邻，伴水而居3、喷泉、叠水、人工湖、小溪、幸福坝，最亲水社区,项目定位,原树提香别墅价值提升计划,实现价格提升10%销量40-50套,目标,中海原山海亮兰郡,元一高尔夫半岛一号,柏悦府,从各个别墅产品的优势方面来看，大致可分为三种，即自然属性、城市属性、产品属性。

他们分别代表了生活的尊荣感、生活的便利性、生活的舒适度。

竞争格局小结,有生态资源的别墅，享受不了城市的配套；

有生态资源和城市配套的，却不是低密度的舒适性产品；

有城市配套的别墅，土地和产品又太过稀缺！

规划价值：

合肥西南组团核心发展地带，经开区人文居住核心地段。

人文价值：

合肥教育人文中心交通价值：

三条市政主干道，一条地铁规划线，覆盖合肥城区商业配套：

距大学城核心商圈咫尺之遥,核心价值体系,原树提香,配套价值：

基本生活配套齐全，为客户制定无忧生活配套服务规划价值：

原味西班牙风格，台地园林，帕提欧院落，三重亲水组团景观产品价值：

双入户私家庭院，全明地下室，多车位,城市价值,项目价值,生态价值,生态价值：

合肥西南唯一纯水岸社区景观价值：

合肥建设最完善的湖景风景区，坐拥幸福坝,项目占位,“西南中心生态板块”+“西班牙滨水别墅”,挖掘区域新的价值，改变客户对区域固有的印象；

让客户认同本案即能充分享受低密度舒适产品，又可充分享受城市核心资源。

目标客户定位：

以城市中产阶层为核心，递进升级,他们是城市精英、事业有成，奋斗半生，希望通过高端物业实现置业理想，开启家族荣耀他们看重居住品住，注重居住地所赋予的圈层标签与个人成就感。

他们讲究居住环境，追求更好的人居生活，并享受未来投资升值潜力。

财富金字塔顶端，上流社会人群，价格不敏感，关注更高生活品质。

行业领袖，对总价不敏感，对生活品质要求很高。

中小企业主，个体户、企业高管、公务员等。

对总价较敏感，注重品位。

客户特征成交客户分布范围成交客户认知途径成交客户认同点客户抗性点,客户信息点,关键字与描述,制导措施,行业聚会扩大推广范围,主要以经开区、肥西地缘性区域为主年龄在30-50岁之间中年人群中小企业主，个体户、企业高管、公务员首改为主，部分二改客户,经开区、肥西为主，政务、蜀山区、外地均有分布,性价比升值空间,区域推介、展场片区直邮,圈层活动渠道拓宽,朋介最多,区域价值重塑,地段差配套少,强化口径区域炒作,客户分析,原树提香形象调性建议,暗香浮动中，拾起一段悠美时光翡翠湖畔/人文核心墅级城市洋房/五重立体景观/台地园林/三大水组团门里门外，回家或者出门，无不是一场赏心悦目的游记。

斑驳的屋面，质朴的陶罐，原味的西班牙浪漫，让心流连，午后的阳光，弥漫的花香，帕提欧的闲适，让心陶醉。

悠悠闲情，懒懒袭来，竟是如此贪恋，度过的时光。

浪漫如画，柔软了诗意生活翡翠湖畔墅级水岸洋房，原树提香即将醇香开启！

原香庭院风光的悠然浪漫，掩映在葱郁的植物深处，衬托出水岸洋房的优雅格调与精工气质，仿若一个梦想之上的世外桃源，令时光柔软，令生活慵懒。

原树提香，在翡翠湖畔，把诗意的恬淡时光，献给每一位读懂自然、热爱生活的智者。

原树提香之前，亲水洋房无缘城市翡翠湖，墅级城市洋房81-112醇正西班牙庭院生活，即将全新公开！

穿梭在快节奏的城市中央，再优雅的情愫，也会黯然失色；

唯有在那片花香树影，让期冀已久的美好，肆意蔓延。

原树提香，在城市领域，打造墅级水岸洋房，绽放生活原味，稀缺的不是洋房，而是水岸洋房。

暗香浮动中，拾起一段悠美时光翡翠湖畔/人文核心墅级城市洋房/五重立体景观/台地园林/三大水组团门里门外，回家或者出门，无不是一场赏心悦目的游记。

循着散落的花香，迷醉在无边的遐想五重园林景观示范区，醇香开启！

迷恋蓝天白云之下，交织着的薰衣草花田，也流连墙角径边，蓬勃而富有生命张力的绚烂花朵，它们如同精灵，或高贵，或平凡，精致而粗糙的将这片土地描绘的如油画一般迷人。

原树提香，五重墅级立体景观体系，扮靓生活的每一寸土地，妆点生命的每个