2010年天津甲级写字楼市场年度报告Word文件下载.doc

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同时，全年全社会消费品零售总额完成2902.55亿元，增长19.4%；

城市居民家庭人均消费性支出16562元，增长11.9%。

全年外贸进出口总额完成822.01亿美元，增长28.8%。

其中进口446.84亿美元，增长31.7%，出口375.17亿美元，增长25.5%。

城市居民人均可支配收入24293元，增长13.5%。

其中，滨海新区以九大产业功能区为重点，2010全区生产总值突破5000亿元，比上年增长25%以上。

写字楼市场

在经历了2009年下半年市场复苏后，随着住宅市场的调控政策的深入，同时由于国内经济大环境的利好消息不断传来，天津的写字楼市场开始有所回温并逐渐趋热，市场整体呈平稳上升趋势。

市场供应量温和放大，同时市场需求也有所增长，从而推动市场平均租金平稳上升，同时写字楼平均售价大幅上扬。

目前本市写字楼主要集中在河西、南开、和平三区，其中甲级写字楼市场，和平区占有38%，河西区占47%；

而乙级写字楼，河西区占有50%以上。

在租赁客户方面，优质写字楼的租户以外资公司、内资大型贸易公司为主，此类公司注重写字楼的地理位置、品质和商业配套等。

其他写字楼的租户则以中小型贸易公司、咨询公司和科技公司为主，此类公司对写字楼的地段、档次有一定要求，但更注重租金成本，价格敏感度很高。

2010年尤其是市区热点板块，写字楼市场全年保持上升趋势。

除了住宅市场调控力度深入，以及投资者对未来住宅市场的预期不明朗化等等各种因素外，更主要的是天津近几年的经济发展速度以及国家对于天津滨海新区的重点扶持与关注，天津的经济形势吸引了众多国内外企业，天津的城市发展、城市定位及商业发展趋势等毫无疑问充满着无限的机遇，无论投资力度还是GDP增长等各方面数据都让大家看到了未来天津的发展速度，这都促使更多的跨国公司及内资企业扩张，而带来的对优质天津写字楼的需求以及随着写字楼品质的升级而催生的企业搬迁或换址需求。

从供需关系来看，中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2010年天津上市写字楼租售项目数量达42家，平均每月3.5家，供应量达127万平方米，与2009年同比增加59%。

市场整体吸纳量为97万平方米，较2009年上升182%。

从租售价格来看，租金和售价双双上涨，租赁市场在实体经济强劲复苏的影响下上涨幅度超过预期，销售市场在住宅市场持续涨价的刺激下售价弹升幅度同样超过预期。

从产品结构来看，产业地产、企业独栋市场迎来转机，高端产品大单成交频现。

从商圈分布来看，除了传统的南京路、小白楼和友谊路商务区，目前本市高品质综合写字楼建设已涉及更多区域，逐步形成初具规模的新商务区，使写字楼市场呈现多核心发展态势。

如老城厢商务区；

海河沿线商务圈；

南站商务区等。

特别是在滨海新区，泰达MSD中心商务区、响螺湾商务区、于家堡金融服务区的兴建，将形成辐射全国乃至世界的新商务核心区。

根据中国写字楼研究中心（CORC）的最新统计数据，截止2010年12月，天津写字楼市场平均售价14655元/平方米（建筑面积报价），与2009年相比上涨14.8%；

平均租金91元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2009年相比上涨10.1%；

平均空置率22.6%，与2009年相比下降17.5%。

市场供应

新增供应增加六成滨海新区潜力巨大

从1991年天津市第一座甲级写字楼——天津国际大厦招商，标志着天津的高档办公物业开始起步。

截止到现在，天津已有上百家高档写字楼投入使用。

中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2010年天津上市写字楼租售项目数量达42家，平均每月3.5家，供应量达127万平方米，与2009年同比增加59%，创历史新高。

其中：

租务市场

中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2010年内，天津甲级持有租赁类型的写字楼市场共有南京路新天地、天津中心、鑫银大厦和滨海新区泰达MSD等项目竣工，提供了28万平方米的新增供应量。

销售市场

中国写字楼研究中心（CORC）调查报告显示，2010年内，天津市共有38个在售写字楼项目，提供了约99万平方米的新增供应量。

2010年天津在售写字楼项目如环球置地广场、滨海国际企业大道、蓝钻国际、滨海国际商街、津滨泛海国际商务广场、华鼎智地、海泰创新基地等。

市场需求

外资企业驱动发展企业独栋风起云涌

根据中国写字楼研究中心（CORC）统计，2010年天津写字楼市场供应量达127万平方米，而市场整体吸纳量为97万平方米，较2009年上升182%。

天津经济稳定增长以及天津十二五规划设定的经济发展目标将为天津优质写字楼市场的发展奠定坚实的基础。

此外，滨海新区（包括于家堡和泰达MSD）作为未来市场投资区域将继续引人瞩目。

2010年天津写字楼市场以散售、自用和持有租赁为主导。

随着高品质写字楼的建成，如津塔写字楼面向全球招商，很多新进的跨国集团进驻，跨国公司的需求成为推动写字楼租金上涨的一个关键因素。

此外，金融、保险、物流企业也是写字楼主要需求者。

最后，随着天津被确定为中国经济新增长极，一系列金融创新政策都在天津亮相，金融证券行业也将成为甲级写字楼的主力客户。

2010年金融机构和内资地产公司是天津写字楼需求的主力，同时跨国公司和内资企业对天津优质地段写字楼需求持续增长。

作为天津的传统支柱产业并受强劲的国内消费需求拉动，制造业与船运物流业公司继续产生稳定的写字楼需求。

尽管内资租户租赁了更多写字楼面积，值得注意的是外资公司，特别是来自日本和欧洲的租户，如日本三菱综合材料株式会社、富士电机（上海）有限公司、美国洛克菲勒财团、铁狮门集团等知名机构也入驻于家堡金融区，并带动欧洲的壳牌石油、强生（上海）医疗器材有限公司签约入驻天津。

有此可见，外资公司无疑是2010年天津写字楼市场的主要驱动力之一。

2010年较为瞩目的大宗交易还包括：

海尔地产在环球置地广场租赁900平方米；

企业银行在天津中心租赁800平方米；

天凯投资在泰达大厦租赁1200平方米。

12月24日，金融街高调宣布，旗下“天津第一高楼”津塔正式与中信银行、中船产业投资基金等签约，以津塔为代表的高端写字楼产品标志着天津写字楼市场进入一个全新的跨越式阶段。

随着夏季达沃斯论坛的召开和天津社会经济的快速发展，越来越多的知名企业将落户天津，客户品质逐渐提升会加速未来写字楼市场的繁荣。

与住宅市场不同，写字楼市场与实体经济密切相关，受国际国内经济基本面的影响较大。

因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实情况，也更能体现实体经济的走向。

2010年天津写字楼录得5宗大型或整售交易成交，投资者包括海外投资机构、国内金融机构及地产开发商等。

如交通银行购买鑫银大厦包括裙楼以及低区写字楼部分，这种以写字楼为主体的大宗商业物业成交案例，表明了写字楼凭借其稳定的租金收益回报正持续受到机构投资者的关注和青睐。

天津写字楼销售市场，由于受宏观政策和经济发展影响较小，成交量和成交价格仍保持稳定。

环球金融中心低区部分的对外出售一方面可缓解该项目20万体量对未来租赁市场的压力，另一方面也提高了天津市销售型物业的整体水平。

天津写字楼投资市场，据君隆广场、环球置地广场等几个有代表性的出售型物业数据统计，随着项目投入市场1年左右的时间，现均已进入稳定期，租金回报率基本保持在6%-8%。

另外，随着轨道交通的发展和物业的性价比优势，郊区化办公将呈现进一步发展趋势，2010年“总部型”产业地产、企业独栋类型项目迎来发展机遇。

如滨海国际企业大道、远洋新干线、华鼎智地、海泰创新基地等均取得了不俗的销售业绩。

市场综述

市区滨海双城齐发机遇挑战后市并存

2010年天津甲级写字楼市场稳步发展，软硬件不断升级，经营管理水平持续提高，但与北京、上海等国内一线城市相比仍存在一定距离。

但随着甲级写字楼存量稳步提升，持有型物业逐渐增加，写字楼的整体形象会有一定提升。

同时天津的写字楼市场也存在各种问题，最大的问题应该是供应量过大。

随着海河沿线、南京路沿线以及响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼相继入市，这将会为天津市区和滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的新增供应。

随着新建写字楼的放量，写字楼的区域也在不断外围化，新增供应将向更高档、更优质的方向发展，天津写字楼市场将会进入一个机遇与挑战并存的时期。

2010年天津写字楼市场大事件回顾：

保险资金投资不动产

9月《保险资金投资不动产暂行办法》出台，明确险资投资不动产账面余额不高于公司上季度末总资产的10%，可投资不动产，但不允许投资商业住宅。

有机构预测将有7000亿元险资投资商业地产。

随着保险资金进入商业房地产领域，将有利于目前被明显低估的商业地产项目体现其应有价值，提升物业品质。

同时，提供给开发商多一条融资渠道和退出渠道。

保险资金投资不动产要求现金流稳定、流动性好、回报率高、升值前景好，故一线城市将是保险资金投资不动产的首选。

可以预计，保险资金入市将在2011年天津写字楼发展中扮演重要的角色。

商务部“限外”

商务部在11月发布了新的通知要求加强对于外资房地产企业的审批管理，尤其对其中涉及对于境内房地产收购及转售行为加以严格审查。

可以预计，国内投资者在2011年天津写字楼大宗交易中的比重将加大。

产业地产

目前天津产业地产共1800万平方米，分别分布在滨海新区，其中响螺湾373万平方米、于家堡960万平方米、MSD207万平方米、中新生态城动漫产业62万平方米、100万平方米外包加工区、101万平方米海洋高新区。

产业地产对天津整体写字楼市场的影响有待进一步观察。

泰达MSD

滨海新区作为《天津市空间发展战略规划》中的双城之一，凭借良好的规划、政策的大力支持和大规模的土地开发，在2010年表现抢眼。

尤其是津滨高速双向通车后，滨海新区与市区的联系更加紧密。

泰达MSD位于开发区核心区域，占地2.5平方公里，分为拓展区和核心区，将在5年内建成20余栋国际甲级写字楼。

其中，核心区由7栋国际甲级写字楼、高档商业裙楼和地下休闲商业街组成，总面积约65万平方米。

C区项目是由3栋写字楼及商业裙房组成的商务综合体，总建筑面积大约16万平方米

10月，泰达现代服务产业区（MSD）竣工，迎来了第一批签约入驻的客户，标志着泰达MSD首座国际甲级写字楼正式运营，区域商务环境得到全面提升。

天津写字楼发展论坛

2010年11月17日，主题为写字楼的天津时代，由中国写字楼研究中心（CORC）联合房讯网（）主办的2010（首届）天津写字楼发展论坛在天津舒泊花园大酒店举办。

论坛汇集房地产协会领导、开发商高管、写字楼顾问与代理机构等150位北京、天津、河北三地房地产协会领导、开发商高管、写字楼顾问与代理机构等专业人士，与会人士从写字楼价值再发现的层面，就天津写字楼的市场价值、产品价值、人文价值、经济价值、社会价值进行立体的、全方位的总结与探讨。

展望

展望后市，未来天津写字楼市场将会进入一个全新的跨越式阶段，特别是在2011年，天津地区将有多个大型综合性项目投入市场，典型的包括南京路沿线、海河沿线、滨海响