最有难度的地产项目成功融资文档格式.doc

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5万元人民币

7-10天

0.8元/平米

0.6亿元-10元人民币

10万元起价

7-15天

10亿元人民币以上

20万元起价

10-20天

《简述项目经历》

W先生在寻找辽宁省房地产开发公司中，代表香港SM投资集团股份有限公司（甲方）的商务谈判经理，经过仔细筛选，与辽宁省DH房地产开发有限公司（乙方）老总经过4个多月的核实和论证，把一个净资产0.32亿元的小企业，通过复杂的策划方案，成功地说服甲方执行董事局，使乙方获得3个亿的分期融资贷款。

《辽宁省DH房地产开发有限公司商业计划书》

第一篇现在进行时—“DH城际”在建项目

第一章 

项目概况：

一、辽宁省DH房地产开发有限公司简介

辽宁省DH房地产开发有限公司成立于1996年10月，注册资本金人民币900万元。

公司成立已来，先后成功开发建设了DH嘉园、DH龙山，总开发建筑面积约15万平方米，现已全部竣工，取得了良好的社会效益、经济效益和环境效益，先后被授予“辽宁社会AAA信誉单位”和“辽宁社会信誉知名房地产公司公司”，已成为辽宁省颇具实力的房地产开发企业之一。

二、“DH城际”在建项目简介

辽宁省DH房产开发有限公司出资1500万元人民币，获得该地块商业40年、住宅70年的土地使用权，用于开发建设。

并且已经按规定缴清土地使用权出让金并领取了《国有土地使用证》。

DH项目位于国字路沿线国字66号，是辽宁省DH房产开发有限公司投资开发的大型城市居住小区项目，设计造型为双塔楼，共30层，1-2层为商业网点，3-4层为公共建筑，5-30层为酒店式公寓。

小区规划占地面积8000平方米，建筑面积80000平方米，其中网点建筑面积为6000平方米，地下停车场建筑面积5000平方米，公共建筑面积5900平方米，住宅建筑面积56000平方米。

土地控制指标为建筑密度为36%，绿地率为23%，容积率为8.6，建筑高度100米。

酒店式公寓共1000户。

每套（户）建筑面积从40平方米~75平方米，共有10多种户型，2007年7月破土动工，2009年9月竣工。

三、DH房产老总为人品质与企业精神

辽宁省DH房产开发有限公司老总AH为人低调、做事严谨，喜欢与他人合作共赢，是地方政府的发展战略合作伙伴，对旗下的楼盘销售团队培养高素质的专业人才，销售经理定期到各地学习、调研，让企业的发展与公司的人才走出去、请进来。

四、配套设施、物业管理和位置优势

1、配套设施方面

随着人民生活水平的提高，信息化的发展，对公寓的基础设施、配套设施也有越来越高的要求。

集中供热、接入计算机、有线电视宽带网、电信宽带网，每户公寓预留计算机、有线电视、电话接口，满足了信息化的要求。

2、物业管理方面

DH城际项目将实行全封闭的物业管理，实行贴心周到、细致入微的物业报务。

配置公寓出入监控系统、防盗报警系统，组成先进、严密的智能安防系统，配备专职保安24小时巡查，严格管理外来人员的出入，可保证业主的人身及财产安全。

专职保洁人员负责打扫公共环境及室外公共环境，社区还提供家居清洁服务，创造良好的社会效益、经济效益和环境效益。

3、地理位置优势

DH城际项目地处国字路与人字路接壤处，在市中心东南5公里处，居民购物极为方便。

附近有大型超市，中华市场、国字农贸市场。

居民出行、购物、就医、上学方便。

五、2008-2009年的地方扶持地产开发企业政策

1、09年土地价格与08年保持不变，地方政府净地出让，容积率：

≥2，环评手续由政府来做。

2、主动为地产开发企业解决困难，加快办事效率，组织本市所有开发商开展房交会，给购房人补贴让利。

3、地产开发企业在购得土地后，项目工程在正负零的时候，开发商接受客户9.5折预定商品房的条件，在项目工程达到第7层时，即可取得预售房屋的资格，达到回笼资金的目的。

第二章 

销售进展与前景分析展望

六、DH城际项目销售情况

当前我省房地产市场面临着巨大挑战，但同时又面临着发展机遇，比较而言发展机遇要大于挑战，有利条件要多于不利条件。

我省房地产市场运行状态总体上是良好的，首先是全国政策环境和金融政策逐步放宽。

其次，辽宁省最近出台的优惠政策将发挥重大效应，将会进一步振奋广大消费者和开发商的信心，从而对我省房地产开发建设、商品房的销售都会起到重要的促进作用。

根据我们国家基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相协调”的宏观调控目标。

可以说，辽宁房地产市场是全国最好的房地产市场之一，在利好形式的推动下，DH城际项目独具的设计理念和销售模式，首日开盘就销售200套。

这就充分说明我市房地产市场发展潜力巨大。

由于我省房地产市场运行平稳、泡沫极小，受到国际资本和国内资本的高度青睐，纷纷登陆我省。

今年1至10月份，全省商品房施工面积、竣工面积和销售面积都高于全国增幅，在全国各地房价普遍处于下降状态的情况下，我省房价不仅没有下降，反而略有上涨，这反映出我省房价结构合理。

七、风险控制

从大环境来看：

辽宁省房地产基本上处于发展阶段阶段。

其市场发展空间较大。

参照国际和国内发达地区的经验，房地产业快速发展期将持续相当长一段时间。

房地产价格并未处于高价位的“大泡沫”，所以市场不会发生逆转，不存在“拐点”，可以保持一个健康、平稳、可持续的发展状态；

受房地产发展势头北移效应的影响，随着东北振兴和我省经济的跨越式发展，市民消费能力将会不断增强，房地产市场存在一个较快发展的机遇期。

将会迎来更加广阔的发展空间。

从小环境因素看：

区域的客户层、户型设计、内外部环境、配套设施、物业管理、区们、大盘等方面分析小区的销售前景。

第三章 

成本分析与资金筹措

八、DH城际项目开发成本及融资说明

“DH城际”项目预计投资1.8亿元人民币。

（一）、费用构成

1、土地费用：

占地7500平方米，楼面地价为200元/平方米，总计为1600万元，占总投资的8%。

此项费用包括：

招标取得土地费用和手续费及契税。

（二）前期费用：

单价30元/平方米，总计为210万元，占总投资1.1%。

1．勘察费用

2．建筑设计费用

3．规划费用

4．三通一平费用

5．可行性研究费

（三）房屋开发费：

单价1800元/平方米，总计为13000万元，占总投资73%。

1．建筑安装工程费：

是指直接用于工程建设的总成本费用，包括结构、建筑、特殊装修工程费，给排水、电气照明、消防、采暖、液化气、通风的设备及安装费，智能化系统的设备及安装费。

2．配套工程：

包括城市设施配套增容费，自来水、污雨排水、煤气、电力、绿化、道路、路灯、智能化外网及主控室摊销等费用,总计：

2500万元。

（1）供电工程费：

住宅90元/平方米，网点110元/平方米；

（2）采暖工程增容费：

住宅60元/平方米，网点90元/平方米；

（3）供水工程与设计费：

（40元/平方米）

（4）焦炉气增容（1000元/户）

（5）焦炉气工程（住宅1500元/户）

（6）排水工程（40元/平方米）

（7）景观绿化工程（50元/平方米）

（8）住宅智能化（50元/平方米）

（四）管理费用：

单价元51/平方米，总计为377.61万元，占总投资的2%。

（五）销售费用：

单价95元/平方米，总计为680万元，占总投资的3.7%。

按销售收入的3%计算。

（六）财务费用：

单价105/平方米，总计为759.38万元。

1．质量监督费

2．工程监理费

3．图纸审查费

（八）不可预见费：

按

（一）至（七）项费用之和的1.5%计算。

（九）税费：

单价148元/平方米，总计为1,100万元。

九、资金筹措与投入计划

该项目开发投资的资金来源有以下几个渠道：

一是自有资金，二是银行贷款，三是施工企业垫款，四是销售收入用于投资部分。

资金动作方式如下：

自有资金全部用于投资，施工企业垫款、预售收入扣除销售有关税费后用于投资，缺口部分一部分向银行借贷解决。

另一部分通过融资渠道解决。

开发本项目总投资额为18000万元人民币（含贷款利息759.38万元），以自有资金投入2,000.00万元，占总投资额10.89%；

预售房收入用于投资3363万元（已扣除税费），占总投资额18.31%；

施工企业垫款2000万元，占总投资额10.89%；

其余资金缺口向银行申请贷款6000万元解决，占总投资额32.67%；

尚有缺口5000万元，占总投资额27.23%。

第四章 

项目环境和项目状况

十、工程质量及进度安排

DH城际项目2008年8月破土动工，预计2009年10月竣工。

为了缩短建设工期，降低建设成本，保证质量目标的实现中国第一建设有限公司作为合作伙伴。

在施工过程中，建设方与施工单位协商优化施工组织设计，对施工方案进行研究和多方案比较，选出造价合理、工期和质量较佳的施工方法和工艺，从而确定最优的施工方案。

为了解决资金不足的问题，开发单位与施工方友好协商。

施工方愿意为开发单位提供垫资，以解决资金不足问题。

同时开发单位不断加强设计、施工的监理力量，强化对项目过程中各个环节的控制，保证对项目开发全过程的监管，确保项目的综合质量要求，提供给消费者放心满意的建筑产品。

十一、资金运用与收支状况

（一）项目的销售收入

根据市场实际和前期预测，初步确定宏昊·

城色项目售价为：

住宅平均售价为3200元/㎡，商业网点平均售价为7970元/㎡。

预计销售总收入为22,842.45万元（未扣除有关税费）。

预计于2010年三季度全部结束，销售高峰期应在2008年12月至2009年11月之间。

（二）项目利润估算

项目土地增值税估算见表八《土地增值税计算表》，由于土地增值率8.62%，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条的规定，土地增值额≤20%，免征土地增值税。

（三）贷款本金的偿还及利息支付

本项目贷款利息按每季末贷款累计数计算并支付，2008年10月开始贷款，2009年11月末开始偿还本金，至2010年10月末本息全部偿还完毕，贷款期限为2年。

采用中国人民银行最新公布的贷款利率为5.65%，即5.65%（年息）作为本项目贷款利息率。

第二篇 

拟建“DH月亮城”项目

第一章 

项目费用分析

辽宁省DH月亮城项目规划占地140000平方米，规划建筑面积约