最有难度的地产项目成功融资文档格式.doc

1、5万元人民币7-10天 0.8元/平米0.6亿元-10元人民币10万元起价7-15天 10亿元人民币以上20万元起价10-20天 简述项目经历W先生在寻找辽宁省房地产开发公司中，代表香港SM投资集团股份有限公司（甲方）的商务谈判经理，经过仔细筛选，与辽宁省DH房地产开发有限公司（乙方）老总经过4个多月的核实和论证，把一个净资产0.32亿元的小企业，通过复杂的策划方案，成功地说服甲方执行董事局，使乙方获得3个亿的分期融资贷款。 辽宁省DH房地产开发有限公司商业计划书 第一篇 现在进行时“DH 城际”在建项目第一章 项目概况：一、辽宁省DH房地产开发有限公司简介辽宁省DH房地产开发有限公司成立于1

2、996年10月，注册资本金人民币900万元。公司成立已来，先后成功开发建设了DH 嘉园、DH 龙山，总开发建筑面积约15万平方米，现已全部竣工，取得了良好的社会效益、经济效益和环境效益，先后被授予“辽宁社会AAA信誉单位”和“辽宁社会信誉知名房地产公司公司”，已成为辽宁省颇具实力的房地产开发企业之一。二、“DH 城际”在建项目简介 辽宁省DH房产开发有限公司出资1500万元人民币，获得该地块商业40年、住宅70年的土地使用权，用于开发建设。并且已经按规定缴清土地使用权出让金并领取了国有土地使用证。DH 项目位于国字路沿线国字66号，是辽宁省DH房产开发有限公司投资开发的大型城市居住小区项目，设

3、计造型为双塔楼，共30层，1-2层为商业网点，3-4层为公共建筑，5-30层为酒店式公寓。小区规划占地面积8000平方米，建筑面积80000平方米，其中网点建筑面积为6000平方米，地下停车场建筑面积5000平方米，公共建筑面积5900平方米，住宅建筑面积56000平方米。土地控制指标为建筑密度为36%，绿地率为23%，容积率为8.6，建筑高度100米。酒店式公寓共1000户。每套（户）建筑面积从40平方米75平方米，共有10多种户型， 2007年7月破土动工，2009年9月竣工。三、DH房产老总为人品质与企业精神辽宁省DH房产开发有限公司老总AH为人低调、做事严谨，喜欢与他人合作共赢，是地方

4、政府的发展战略合作伙伴，对旗下的楼盘销售团队培养高素质的专业人才，销售经理定期到各地学习、调研，让企业的发展与公司的人才走出去、请进来。四、配套设施、物业管理和位置优势1、配套设施方面随着人民生活水平的提高，信息化的发展，对公寓的基础设施、配套设施也有越来越高的要求。集中供热、接入计算机、有线电视宽带网、电信宽带网，每户公寓预留计算机、有线电视、电话接口，满足了信息化的要求。2、物业管理方面DH 城际项目将实行全封闭的物业管理，实行贴心周到、细致入微的物业报务。配置公寓出入监控系统、防盗报警系统，组成先进、严密的智能安防系统，配备专职保安24小时巡查，严格管理外来人员的出入，可保证业主的人身及

5、财产安全。专职保洁人员负责打扫公共环境及室外公共环境，社区还提供家居清洁服务，创造良好的社会效益、经济效益和环境效益。3、地理位置优势DH 城际项目地处国字路与人字路接壤处，在市中心东南5公里处，居民购物极为方便。附近有大型超市，中华市场、国字农贸市场。居民出行、购物、就医、上学方便。五、2008-2009年的地方扶持地产开发企业政策1、09年土地价格与08年保持不变，地方政府净地出让，容积率：2，环评手续由政府来做。2、主动为地产开发企业解决困难，加快办事效率，组织本市所有开发商开展房交会，给购房人补贴让利。3、地产开发企业在购得土地后，项目工程在正负零的时候，开发商接受客户9.5折预定商品

6、房的条件，在项目工程达到第7层时，即可取得预售房屋的资格，达到回笼资金的目的。 第二章 销售进展与前景分析展望六、DH 城际 项目销售情况当前我省房地产市场面临着巨大挑战，但同时又面临着发展机遇，比较而言发展机遇要大于挑战，有利条件要多于不利条件。我省房地产市场运行状态总体上是良好的，首先是全国政策环境和金融政策逐步放宽。其次，辽宁省最近出台的优惠政策将发挥重大效应，将会进一步振奋广大消费者和开发商的信心，从而对我省房地产开发建设、商品房的销售都会起到重要的促进作用。根据我们国家基本上实现了国家的“总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应、与相关产业相

7、协调”的宏观调控目标。可以说，辽宁房地产市场是全国最好的房地产市场之一，在利好形式的推动下，DH 城际项目独具的设计理念和销售模式，首日开盘就销售200套。这就充分说明我市房地产市场发展潜力巨大。由于我省房地产市场运行平稳、泡沫极小，受到国际资本和国内资本的高度青睐，纷纷登陆我省。今年1至10月份，全省商品房施工面积、竣工面积和销售面积都高于全国增幅，在全国各地房价普遍处于下降状态的情况下，我省房价不仅没有下降，反而略有上涨，这反映出我省房价结构合理。七、风险控制从大环境来看：辽宁省房地产基本上处于发展阶段阶段。其市场发展空间较大。参照国际和国内发达地区的经验，房地产业快速发展期将持续相当长一

8、段时间。房地产价格并未处于高价位的“大泡沫”，所以市场不会发生逆转，不存在“拐点”，可以保持一个健康、平稳、可持续的发展状态；受房地产发展势头北移效应的影响，随着东北振兴和我省经济的跨越式发展，市民消费能力将会不断增强，房地产市场存在一个较快发展的机遇期。将会迎来更加广阔的发展空间。从小环境因素看：区域的客户层、户型设计、内外部环境、配套设施、物业管理、区们、大盘等方面分析小区的销售前景。 第三章 成本分析与资金筹措八、DH 城际 项目开发成本及融资说明“DH 城际”项目预计投资1.8亿元人民币。（一）、费用构成1、土地费用：占地7500平方米，楼面地价为200元/平方米，总计为1600万元，

9、占总投资的8%。此项费用包括：招标取得土地费用和手续费及契税。（二）前期费用：单价30元/平方米，总计为210万元，占总投资1.1%。1勘察费用2建筑设计费用3规划费用4三通一平费用5可行性研究费（三）房屋开发费：单价1800元/平方米，总计为13000万元，占总投资73%。1建筑安装工程费：是指直接用于工程建设的总成本费用，包括结构、建筑、特殊装修工程费，给排水、电气照明、消防、采暖、液化气、通风的设备及安装费，智能化系统的设备及安装费。2配套工程：包括城市设施配套增容费，自来水、污雨排水、煤气、电力、绿化、道路、路灯、智能化外网及主控室摊销等费用,总计：2500万元。（1）供电工程费：住宅

10、90元/平方米，网点110元/平方米； （2）采暖工程增容费：住宅60元/平方米，网点90元/平方米；（3）供水工程与设计费：（40元/平方米）（4）焦炉气增容（1000元/户）（5）焦炉气工程（住宅1500元/户）（6）排水工程（40元/平方米）（7）景观绿化工程（50元/平方米）（8）住宅智能化（50元/平方米）（四）管理费用：单价元51/平方米，总计为377.61万元，占总投资的2%。（五）销售费用：单价95元/平方米，总计为680万元，占总投资的3.7%。按销售收入的3%计算。（六）财务费用：单价105/平方米，总计为759.38万元。1质量监督费2工程监理费3图纸审查费（八）不可预见

11、费：按（一）至（七）项费用之和的1.5%计算。（九）税费：单价148元/平方米，总计为1,100万元。九、资金筹措与投入计划该项目开发投资的资金来源有以下几个渠道：一是自有资金，二是银行贷款，三是施工企业垫款，四是销售收入用于投资部分。资金动作方式如下：自有资金全部用于投资，施工企业垫款、预售收入扣除销售有关税费后用于投资，缺口部分一部分向银行借贷解决。另一部分通过融资渠道解决。开发本项目总投资额为18000万元人民币（含贷款利息759.38万元），以自有资金投入2,000.00万元，占总投资额10.89%；预售房收入用于投资3363万元（已扣除税费），占总投资额18.31%；施工企业垫款20

12、00万元，占总投资额10.89%；其余资金缺口向银行申请贷款6000万元解决，占总投资额32.67%；尚有缺口5000万元，占总投资额27.23%。 第四章 项目环境和项目状况十、工程质量及进度安排DH 城际项目2008年8月破土动工，预计2009年10月竣工。为了缩短建设工期，降低建设成本，保证质量目标的实现中国第一建设有限公司作为合作伙伴。在施工过程中，建设方与施工单位协商优化施工组织设计，对施工方案进行研究和多方案比较，选出造价合理、工期和质量较佳的施工方法和工艺，从而确定最优的施工方案。为了解决资金不足的问题，开发单位与施工方友好协商。施工方愿意为开发单位提供垫资，以解决资金不足问题。

13、同时开发单位不断加强设计、施工的监理力量，强化对项目过程中各个环节的控制，保证对项目开发全过程的监管，确保项目的综合质量要求，提供给消费者放心满意的建筑产品。十一、资金运用与收支状况（一）项目的销售收入根据市场实际和前期预测，初步确定宏昊城色项目售价为：住宅平均售价为3200元/，商业网点平均售价为7970元/。预计销售总收入为22,842.45万元（未扣除有关税费）。预计于2010年三季度全部结束，销售高峰期应在2008年12月至2009年11月之间。（二）项目利润估算项目土地增值税估算见表八土地增值税计算表，由于土地增值率8.62%，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条的规定，土地增值额20%，免征土地增值税。（三）贷款本金的偿还及利息支付本项目贷款利息按每季末贷款累计数计算并支付，2008年10月开始贷款，2009年11月末开始偿还本金，至2010年10月末本息全部偿还完毕，贷款期限为2年。采用中国人民银行最新公布的贷款利率为5.65%，即5.65%（年息）作为本项目贷款利息率。 第二篇 拟建“DH 月亮城”项目 第一章 项目费用分析 辽宁省DH 月亮城项目规划占地140000平方米，规划建筑面积约