地产销售问答200问分解讲诉Word文件下载.docx

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但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。

因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。

8、 

集体土地:

是指农村集体所有的土地。

9、 

征用土地:

指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

10、 

土地的使用年限是如何确定的？

:

凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。

即：

居住用地七十年；

工业用地五十年；

教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

商业、旅游、娱乐用地四十年；

综合用地或者其他用地五十年。

另外，加油站、加气站用地为二十年。

11、 

房子的居住时间是多少，12、 

土地使用年限届满后，13、 

该怎么办？

房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制，担对该房屋所占用范围内的土地来说，因为土地除属于集体所有的外，均属于国家所有。

业主所取得的为该土地的一定年限的使用权。

住宅用地的土地使用时间为50—70年，自开发商取得该土地使用证书之日起计算。

在该土地使用年限届满后，土地将由国家收回。

业主可以在继续交纳土地出让金或使用费的前提下，继续使用该土地。

14、 

合作建房:

是指以一方提供土地使用权，另一方或多方提供资金合作开发房地产的房地产开发形式。

15、 

土地所有权:

土地所有权是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

16、 

土地使用权的出让:

指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

17、 

土地使用权转让:

是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

18、 

土地使用权划拨:

是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。

以无偿划拨取得的土地使用权，其出让须经政府及土地管理部门同意，交补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。

19、 

什么是地籍？

什么是产籍？

我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。

它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。

具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

20、 

生地:

指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。

21、 

熟地:

指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。

22、 

宗地:

是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

23、 

宗地图:

是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。

它反映一宗地的基本情况。

包括：

宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

24、 

证书附图:

即房地产后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

25、 

楼花:

一词最早源自香港是指未完工的物业（即在建物业），另一说法即指未正式交付之前的商品房。

26、 

期房:

是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房，即房地产开发商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

消费者在购买期房时应签商品房预售合同。

27、 

现房:

是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品详尽买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。

28、 

毛坯房:

房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

29、 

成品房:

是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

（1） 

内墙面为普通仿瓷涂料

（2） 

客厅楼地板为普通瓷砖

（3） 

普通铝合金窗

（4） 

普通胶合板门

30、 

商品房

是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

31、 

空置商品房

指1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房（可免交契税）。

32、 

存量房

即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。

33、 

二手房

通常是指再次进行买卖交易的住房。

个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房及单位自建住房，办完产权证后，再次上市买卖，这些都称为二手房。

34、 

经济适用房

根据北京市人民政府办公厅京政发【1998】第54号文件，经济适用住房是面向中低收入家庭的普通住宅；

要体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；

布局要符合城市规划的要求；

使用功能要满足居民基本生活的需要；

建设标准要根据北京市“九五”住宅建设标准，结合市场需求确定。

35、 

房改房

在房改政策出台后，国家机关、企事业单位的职工需要按规定将目前居住的房子购买下来，我们把为类公房称之为房改房。

36、 

安居房分为哪几种？

安居房包括按规定出售出租给国家机关、事业单位、企业单位职工的准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

37、 

个人住房基金

有些单位建立了个人住房基金。

职工个人住房基金是由个人的劳动收入积累而成的基金，其中一部分是根据政策规定从收入中提取得到（主要指公积金）；

另一部分则是自愿储蓄部分则采取存款自愿，取款自由的管理办法。

38、 

住房补贴

住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。

住房补贴发放的原则是：

坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

39、 

房屋的折旧

房屋折旧是逐步回收房屋投资的形式，即房屋的折旧费。

折旧费是指房屋建造价值的平均损耗。

房屋在长期的使用中，虽然保留原有的实物形态，但由于自然损耗和人为的损耗，客观存在的价值也会逐渐减少。

这部分因损耗而减少的价值，以货币形态来表现，就是折旧费。

确定折旧费的依据是建筑造价残值、清理费用和折旧年限。

40、 

房屋的所有权

是指对房屋全面支配的权利。

房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权和处分权四项权能，这也是房屋所有权的四项基本内容。

41、 

房屋的占有权

通常由所有权人来行使，但有时也由别人来行使，这就是使用权与所有权分离的情况。

42、 

房屋的使用权

是对房屋的实际利用权利。

通过一定法律契约，非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。

43、 

房屋的收益权

是指房主收取房屋财产所产生的各种收益。

44、 

房屋的处分权

是所有权中一项最基本的权能。

房屋的处分权由房主行使。

有时房屋处分权也受到一定的限制。

45、 

房地产交易形式

房地产市场的房地产交易形式主要有两种：

地产交易形式与房产交易形式。

46、 

住宅的“全部产权”

是指按市场价和成本价购买的房屋，购房者拥有全部产权。

经济适用房亦属于全部产权。

47、 

住宅的“部分产权”

是指职工按标准价购买的公有住宅。

在国家规定的住房面积之内，职工按标准价购房后只拥有部分产权，可以继承和出售，但出售时原产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除有关税费后，按个人和单位所占的产权比例分配。

48、 

房产互换

是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。

一般分为所有权互换和使用权互换两种形式。

49、 

建筑物

是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。

50、 

构筑物

是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。

51、 

商品房的结构

售房的楼书常见用语，房屋架构可分为砖混结构、砖木结构和钢筋混凝土结构。

52、 

砖混结构

主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

53、 

砖木结构

主要承重构件是由用砖和木两种材料制成的结构。

54、 

钢筋混凝土结构

主要承重构件是由钢筋和混凝土制成的结构。

55、 

住宅的开间

就是住宅的宽度。

56、 

住宅的进深

就是指住宅的实际长度。

57、 

住宅的层高

是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

58、 

住宅的净高

是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

59、 

居住小区总用地

是包括住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

60、 

住宅总用地

指低层、多层、中高层、高层以及住宅用地面积的总和。

61、 

公建总用地

指小区内部公共建筑占地面积的总和。

62、 

房屋的基底面积

房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、 

道路、广场用地

指小区内主次干道、支道、人行道、绿化带中间宽度大于1.5米的步行道及停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

64、 

庭院、绿化面积

指小区内集中绿化带、小公园、住宅间集中种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

65、 

人均总占地面积（平均米/人）

人均总占地面积=建筑红线内总用地/本小区规划居住总人数。

66、 

人均住宅用地面积（平方米/人）

人均住宅用地面积=小区内总住宅用地/本小区规划居住总人数。

67、 

总建筑面积（平方米）

指小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

68、 

住宅的建筑面积

亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

它是表示一个建筑物规模大小的经济指标。

它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。

69、 

结构面积

是指房屋建筑中外墙，内墙柱等结构构件所占面积的总和。

70、 

使用面积

是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积的总和。

71、 

辅助面积

指卧室以外的净面积，包括过道、卫生间、厨房、储藏室、阳台等。

72、 

公用面积

是指住宅楼内为住户方便出入，正常交往保障生自学成才而设置的公共走廊、楼梯、电梯间等所占面积总和，并按栋或单元户数按比率分摊。

73、 

套内建筑面积

房屋按套（单元）计算的建筑面积为套（单元）门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。

74、 

套内墙体面积

是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分割以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。

套内自由墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

75、 

公用建筑面积

各产权主体共同占有或共同使用权的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。