陈冠斌-试析物业管理公司的盈利能力差Word格式.doc

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（二） 开发商与管理公司多为父子关系…………………………………………………… 4

（三） 业主对服务收费不…………………………………………………………………… 5

四 针对广州物业管理行业存在的问题提出的对策………………………………………… 5

（一） 物业管理公司必须提高经营水平…………………………………………………… 5

（二） 推行物业管理招投标加速推进全行业市场化进程………………………………… 7

五 结论………………………………………………………………………………………… 9

参考文献……………………………………………………………………………………… 10

内容摘要

广州是国内楼盘引入物业管理最早开始的城市之一，物业管理有了一些发展，但还存在一些问题，离市场化、专业化、企业化的目标还存在不少差距，怎样解决这些问题呢？

从引入竞争机制及加强内部管理等方面提出一些新的思路，结合在学校所学的知识和工作中所遇到的实际问题，在本文中阐述了广州物业管理行业形成物业管理公司的盈利能力差，物业管理的市场化程度较低等问题的原因，并提出了相关的对策。

关键词：

广州物业管理盈利问题原因对策

Abstract

Guangzhouistheintroductionofthedomesticrealestatepropertymanagement,oneofthefirstcitiestostart.Withanumberofpropertymanagement,buttherearestillsomeproblems.Fromthemarket,specialization,thegoalofbusinesstherearestillmanygaps,howtosolvetheseproblems?

Fromtheintroductionofcompetitionmechanismandtostrengtheninternalmanagementtoputforwardsomenewideas.Combinationofwhatwelearnedinschoolandworkingknowledgeofthepracticalproblemsencountered.InthisarticleontheformationoftheGuangzhoupropertymanagementpropertymanagementindustry'

spoorprofitability,Propertymanagementoflessmarket-orientedissuessuchascauses,andputforwardsolutions.

试析物业管理公司的盈利能力

一 绪论

广州的物业管理经过20多年的发展，虽然取得了一定的成绩，但是，到目前为止，广州物业管理还不是很成熟，管理中还存在不少问题，关于物业管理的纠纷较多，对物业管理市场化经营的认识不足，社会化、专业化、市场化的物业管理新体制尚未普遍确立和完善。

加上一些物业管理公司只片面强调经济效益，没有兼顾到社会效益，公司的内部建设比较薄弱，服务意识不够深；

一些业主不了解物业管理，对物业管理所涉及的各种管理服务的认识有所偏差，对物业管理存在着一定的偏见。

通过工作中的实践发现问题，结合在校所学的知识，参考有关的文献，对资料进行分析与总结，比较广州与其他较发达城市的差别，从客观的角度论述广州物业管理中的问题和成因，参照其他城市的成功经验和结合广州的实际情况，提出解决问题的对策。

物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

二 广州物业管理行业中存在的问题

（一） 物业管理公司盈利能力差

物业管理是城市管理的重要组成部分，它是提高居民居住质量和生活水平的一条重要途径，对加快城市经济文化的发展起着重要作用。

物业管理作为一种“朝阳”产业，在迎合城市居民的居住需求和住宅产业化方面，显示出巨大的发展潜力。

而物业管理作为一种劳动密集型企业，属于微利行业，从2005年开始，物管公司因无法赢利而退出小区成为一个新的热点问题。

位于员村的某楼盘一年之内就有两个物管退出小区。

该楼盘在1998年开发，总共有60户业主，总共面积约5000平方米。

在2004年之前，该楼盘的管理费为0.5元/平方米。

据该物业管理公司的负责人介绍，由于管理费低、收缴率又低，再加上楼龄有8年，物业维修方面的压力越来越大，物管公司每个月要亏本1000元。

物业管理公司曾提出管理费提价，但遭到拒绝，最后退出该小区。

目前在一些小楼盘，特别是相对交付使用年限比较长的楼盘，物管的经营压力确实不小。

近一两年来，不少物业管理的退出也是一种市场的行为。

无法建立社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，物业管理企业不能实现“自主经营，独立核算，自负盈亏”的现代企业管理模式，在住宅区的物业管理中，亏损现象更为严重。

物业企业的亏损经营违背了市场经济条件下企业运行规律，这种状态长期持续下去将严重阻碍物业管理行业的发展。

要实现物业管理企业的良性发展，将物业管理作为“朝阳”产业来培育，必须解决企业经营亏损问题。

（二） 行业中未全面形成公开公平的市场竞争机制

在市场形态方面，物业管理还没有有形的市场。

商品房营销有各类的经纪商，有挂牌的交易所，还有各类中介服务机构，物业管理则是有市无场。

使物业管理企业的成本与收益不对称，物业管理企业有相当一部分成本付出得不到市场承认，无法从市场上获取相应的收益。

市场机制不完善的最终结果是真正自主经营、自负盈亏的物业管理企业在市场上很难生存。

大家对于打破垄断，真正推进物业管理市场化的期待已经太久了。

三 产生以上问题的原因分析

（一） 物业管理公司忽视经营造成盈利能力差

物业管理企业忽视经营，会造成企业赢利能力的低下。

然而，物业管理企业长期以来提倡的是管理与服务，而对经营的问题涉及较少。

这一现象的产生既有社会、业主、发展商的因素，也有物业管理企业自身的认识和策略上的偏差。

诚然，管理和服务是物业管理企业的本业和对社会提供的基本产品，也是物业管理公司存在的市场基础。

但提供优质的管理和服务应是物业管理企业经营和竞争的一种手段。

作为企业，经营应是其基本的行为，只有依法进行经营，并获取合法的利润才能从根本上解决物业管理企业的生存和发展问题。

达到社会效益、环境效益与经济效益并重，良性发展的目标。

有些物业管理企业自有资金的不足又形成物业管理企业的扩大规模，持续稳定发展的瓶劲，并反过来影响服务质量。

就整个行业来讲，会影响投资者和高水平人才的介入，从而限制整个行业的发展。

将物业管理行业与房地产业以及同属服务业的酒店管理业、房屋中介代理业做一个对比，我们不难得出上述结论。

随着物业管理市场化进程的加快，市场竞争日益激化，以及新的房地产形势的发展，经营越来越被提到物业管理企业的日程上来，物业管理企业要得以快速发展，经营将是一条必由之路。

（二） 开发商与管理公司多为父子关系

通常情况下，开发商一般不直接以自己公司的名义来直接参与以后小区的物业管理，而是成立一个物业管理公司来管理物业，实力比较强的开发商有时也会向社会公开招标，招聘物业管理公司。

无论是开发商出资组建并申请注册的物业公司还是公开向社会招标选聘的物业公司，他们与开发商之间都是独立的法人，各自承担独立的民事责任，相互之间并非单位与内部职能部门的关系。

而实际的操作中，大多数的物业管理一直遵循的是谁开发谁管理的原则，和开发商形成的这种固定的关系，是症结所在。

物业管理行业准入门槛较高，采用的是资质准入制度，而且物业管理企业“接项目”也不容易，即便是外资物业管理企业也是一样很难接到项目。

即使在物业管理发达地区，市场化的公开招投标尚不足10%，市场化水平极低，因此，尽管有的物业管理公司在业内大名鼎鼎，但仍然摆脱不了和开发商这种从属关系，因此谋求独立，发出自己的声音，一直是物业管理行业的理想所在。

有人把开发商与物业管理之间的关系形象地形容为“父子”关系。

这一“父子”式的宿命关系在十几年后的今天仍旧未能完全摆脱。

一项权威统计显示，目前全国物管企业中，70%属于开发商办的，20%属于房管所改制或后勤单位改制，纯粹意义上的专业物业管理公司仅占10%的份额。

（三） 业主对服务收费不满

一方面，舆论宣传缺乏明确的政策发展方向。

另一方面，某些媒体为了吸引观众、读者，缺乏职业精神与职业道德，肆意扩大物业管理中的矛盾报道，或者受企业恩惠为企业摇旗呐喊。

热衷于典型事件的吵作，而缺乏对社会、对企业、对业主的理性引导和宣传，甚至缺乏公正而深刻的思考。

　《条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。

在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。

但是，传统的福利住房消费观念还有相当的惯性，服务标准与收费标准不符等现象时有出现，许多物业公司收费范围和价格透明度低，有的公司收取物业费后，一些维修工作仍需要缴费，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业，这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

四 对广州物业管理行业存在的问题提出的对策

（一） 物业管理公司必须提高经营水平

物业管理企业要搞好经营，除了要了解市场，把握市场以外，还应掌握经营的方法，抓住重点，充分挖掘企业在人力、物力、财力、信息资源上的潜力，运用先进的经营管理理念和方法，发挥自身在品牌、管理、信息、地缘以及最贴近业主和客户的优势，才能取得好的效果。

总的来讲，应该在下述几个大的方面进行系统的计划。

1 以物业本身为中心开展多种经营

这种经营是对物业管理主业经营的很好的辅助和补充，由于物业管理企业在先天条件上占有很大的优势，又存在巨大的市场需求，所以一旦经营得当，会得到很好的回报。

概括起来，这类经营主要有以下几种：

（1）针对业主和客户而提供的有偿服务。

随着人们生活水平的提高，需要多层次的服务，对特约服务的需求也呈迅速上升的趋势，物业管理公司可向业主提供类似家居清洁，接送小孩，介绍保姆，绿化保养等家政服务。

物业公司还可以利用停车场或小区的边角位置经营汽车美容服务，如洗车或简单的汽车维护。

一来可为公司带来收益，也为业主提供了方便。

（2）针对物业管理行业和其它相关需求的专业化服务。

如专业清