西藏2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限制考试试卷Word文档格式.doc

西藏2016年上半年房地产估价师《案例与分析》：估价报告使用限制考试试卷Word文档格式.doc

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C．1年

D．2年

5、《中华人民共和国物业管理条例》属于。

房地产的法律

房地产的行政法规

房地产的部门规章

房地产的规范性文件

房地产估价机构必须加盖公章

6、目前的房地产市场不景气，但预测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。

该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，预计未来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元．销售税费为6%。

如果投资者要求该类投资的报酬率为10%，则该写字楼目前的价值为__。

A．21225万元

B．19854万元

C．2358万元

D．20143万元

7、一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即。

折价发行

平价发行

溢价发行

逆价发行

8、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。

主观合理价值和公开市场价值

主观合理价值和非公开市场价值

主观合理价值和客观合理价值

公开市场价值和非公开市场价值

工业用地的监测点评估价格

9、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为__。

A．存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量

B．存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量

C．存量+新开发量+空置房量-拆毁量

D．存量+新增竣工量-拆毁量

10、从房地产投资的角度来说，风险涉及变动和可能性，变动又可用标准差来表示，一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就。

越大

越小

不存在

分散

借款合同

11、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2004年考题】

80％

82％

83％

92％

12、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为1亿元，其项目资本金应当不低于__万元。

A．2000

B．2500

C．3000

D．3500

13、若某国家在一个时期的消费函数为C＝1000q-0.8y，则该国此时的引致消费是__（公式中C表示消费，y表示收入）。

A．0.8

B．0.8y

C．1000

D．1000+0.8y

14、某房地产开发企业2010年销售收入为8000万元人民币，扣除项目金额为5000万元，应缴土地增值税为万元。

500

750

900

950

15、下列有关融资租赁的叙述有误的一项是__。

A．杠杆租赁的租金通常比其他租赁形式要高

B．在转租赁业务中，租赁机构同时兼有承租人和出租人双重身份

C．融资租赁的特征是所有权与使用权分离

D．转租赁时，设备的所有者与使用者之间没有直接的经济或法律关系

16、工程成本控制的主要对象是主要费用的__。

A．变动费用

B．同定费用

C．材料费用

D．人工费用

17、如果工程师希望通过施工图了解建筑的外墙装修所用的材料、色彩，可以查找。

建筑平面图

建筑立面图

建筑剖面图

结构施工图

18、__是指为了某项目建设需要已取得房屋拆迁许可证的建设单位即拆迁人自己实施拆迁工作。

A．自行拆迁

B．委托拆迁

C．指定拆迁

D．强制拆迁

19、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。

收益法

经济法

权益法

成本法

20、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。

现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。

理论上应补地价__万元。

A．78

B．882

C．1210

D．1272

21、为了便于监督管理，提高房地产开发机构的工作效率，开发商宜采用__发包。

A．专业工程

B．建筑工程全过程

C．分部工程

D．分阶段

22、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。

已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于__元/㎡。

A．2427

C．2575

D．2632

23、下列不属于房地产金融特点的是。

集中性

资金周转期短

资金运动固定性

资金增值性

24、按照规定，商品房预售合同签约之日起日内，有关责任人要持商品房预售合同到县级以上人民政府有关部门办理登记备案手续。

30

45

60

90

执行层的组织协调

25、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：

第一年5600万元、第二年6800万元和第三年3400万元，年均价格上涨率为10%，该项目建设期间涨价预备费为__万元。

A．31.134

B．311.34

C．3113.4

D．31134

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、房屋内的夹层、插层、技术层及楼梯问、电梯间等其高度在__m以上部位计算建筑面积。

A．1.80

B．2.00

C．2.20

D．2.50

2、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定

D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

3、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，__是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。

A．发起者

B．影响者

C．决策者

D．购买者

4、以出让方式取得城市毛地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括。

建筑安装工程费

土地使用权出让金

拆迁补偿费

公共配套设施建设费

城市基础设施建设费

5、按我国现行规定，预备费包括两部分。

基本预备费

人工预备费

涨价预备费

工程预备费

材料预备费

6、根据工程量清单计价法，建筑安装工程费中的间接费包括__。

A．措施费

B．规费

C．利润

D．企业管理费

E．税金

7、以下这些权利中，属于他物权的有__。

A．使用权

B．租赁权

C．地役权

D．所有权

E．抵押权

8、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于__。

A．成本导向定价法

B．购买者导向定价法

C．竞争导向定价法

D．市场导向定价法

9、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是__。

A．期限短

B．不记名、可自由转让

C．能提前提取现金

D．面额固定

10、原建设部令第97号《城市房地产中介服务管理规定》规定，房地产中介服务是指等活动的总称。

房地产咨询

房地产价格评估

房地产经纪

房地产转让

房地产抵押

11、北京市甲级写字楼出售市场，是按房地产市场细分的标准划分的。

按地域细分

按房地产用途细分

按增量存量细分

按交易形式细分

按目标市场细分

12、下列属于需办理房屋所有权变更登记的情形。

权利人法定名称变更

房地产现状的改变

房屋门牌号码改变

买卖房屋

改建或添建而使房屋面积增加

13、有助于把握房地产估价的最高最佳使用原则的经济学原理有__。

A．收益递增递减原理

B．均衡原理

C．替代原理

D．预期原理

E．适合原理

14、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。

工程质量保修书

可行性研究报告

竣工图

住宅使用说明书

竣工验收备案表

15、A市2007、2008年度商品住宅平均价格分别为2600元／、2800元。

该市A市2007—2008年普通商品住宅价格的环比增长速度是。

107．69％

7．69％

110．3％

10．3％

16、房地产估价的主要难点是__。

A．市场行情变化不定

B．供需变化引起价格变化

C．房地产价格的影响因素极其复杂且难以把握

D．房地产价格的影响因素影响程度不同

17、美国某家庭2005年购买住房时申请了一笔20万美元的贷款，贷款方式为“2/28”。

第一年和第二年的年利率为7.5％，两年后的年利率调整为85％，则该家庭在第28个月的月还款额为美元。

1250

1398

1416

1562

借款合同

18、间接融资的优点在于__。

A．筹资上可以积少成多

B．安全性比直接融资高

C．有利于筹集长期投资资金

D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平

E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束

19、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为__万元。

A．100

B．42

C．63

D．77

20、__常以每月每平方米为基础计算。

A．百分比租金

B．基础租金

C．建筑面积租金

D．使用面积租金

21、下列关于当事人申请登记的时限的说法中，正确的是__。

A．初始登记、变更登记、他项权利登记在发生之日起30日内提出申请

B．新建的房屋，申请人应在竣工后60日内提出登记申请

C．集体土地上的房屋因土地所有权转为国有，申请人应在事实发生之日起30日内提出申请

D．转移登记应当在事实发生之日起90日内提出登记申请

E．注销登记应在事实发生之日起15日内提出申请

22、属于外汇市场的参与者的是。

外汇银行

外汇受理人

客户

中介公司

中央银行

23、拟定估价作业步骤和时间进度的方法，可以采用的技术有__。

A．线条图

B．散点图

C．网络计划技术

D．统筹法

E．抛物线

24、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。

A．社会因素

B．环境因素

C．人口因素

D．行政因素

25、就收益性而言，为合理选用或确定其净收益并客观评估其价值，往往要求估价师对其净收益同时给出。

较乐观的估计值

较保守的估计值

过高的估计值

过低的估计值

可能的估计值