北京林和物业管理有限公司空调作业指导书(已完成)Word文档下载推荐.doc
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第一节空调系统简介
一、空调水系统
l第二教学楼空调计算耗冷量为6353000KCAL/H，耗热量为5555200KCAL/H，总建筑面积22800M2。
设计冷指标为73KCAL/H.M2，热指标为64KCAL/H.M2。
l楼空调水系统为双管制系统，夏季供冷水，冬季供热水。
l夏季空调水系统为一次泵系统，冷源由设于五层的冷冻机房供给，设计空调供回水温度为7/12℃。
冷冻机房内设置2台三级压缩离心式冷冻机组，冷却水泵及冷冻水泵各2台（各备用1台）。
在七层屋面上设置2台冷却塔，冷却水进出塔设计水温为36.5/32℃。
教学区直接由冷冻机房供7/12℃水。
l冬季空调水系统为二次水系统，一次热媒由城市外网供给，供回水温度为130/70℃。
一次水与二次水通过设于五层热交换间的2台板式热交换器进行换热，热交换间内还设有2台二次热水循环泵（其中1台备用）。
全楼直接由热交换间供75/65℃水。
l冷冻水软化通过定期在膨胀水箱加水处理剂，冷却水软化由冷却塔处设置的装置完成。
二、空调风系统
l全楼共设低速全空气空调系统16个，新风系统40个。
l标准层为办公层，采用风机盘管加新风的空调方式。
l监控中心、电话机房、变配电室、电梯机房等处设置分体空调机。
三、通风系统
l全楼共设机械排风系统54个。
l全楼共设机械进风系统3个，分别为地下1层、地下5层及7层有关房间服务。
l厨房灶具排风量按热交换间换气次数40次/H考虑，机械补风量为排风量的80％，为了改善厨房的操作条件，其机械补风均经过处理。
由于无厨房工艺配合，风量值仅供参考，最终风量值应由厨房工艺提出，与其有关的排风机和新风空调机做相应的调整。
除灶具排风外，厨房内还设有平时排气以防灶具排风不开时厨房的污浊空气流入其它使用房间。
厨房灶具排气需要加油过滤器。
l所有卫生间、保洁间、各主要机房及设备间均设机械通风。
第二节空调系统岗位设置
暖通工程师
（1人兼）
空调系统管理岗
（1人）
第三节岗位职责权限及任职资格
第三节空调系统岗位职责权限及任职资格
一、暖通工程师职责权限及任职资格
职位名称
所属部门
安保工程部
直属上级
安保工程部经理
职等职级
部门副经理
1级～
部门助理3级
定员
1人
辖员
职位描述：
在安保工程部经理的领导下，主管空调系统管理相关工作，确保空调系统正常运转。
主要职责权限：
1.协助经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指示。
2.负责空调系统、给排水系统的运行、维保管理工作。
保证空调系统运行正常，保证各类末端空调设备的完好、无超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。
3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制订设备的大、中、小修计划，报送部门经理审批后组织贯彻实施，按规定督促填写各类运行及维保记录。
4.检查下属岗位职责以及操作规程、设备维修保养制度的执行情况，发现问题及时提出改进措施，并督促改进工作，安排定期清洗二次供水设备设施，保障无二次污染及隐患，保障饮用水水质符合要求。
5.根据运行实际情况，提出设备运行节能措施，并保证实施，使系统能运行在最优状态。
6.定期对本专业所辖员工进行技术培训及考核。
7.及时掌握本专业科技发展新动态，及时提出推广新技术、新工艺、新材料建议，报上级审批后组织贯彻实施。
8.完成上级交办的其他工作。
任职资格：
教育背景
l工民建专业专科及以上学历
培训经历
l接受过工程方面的专业培训
工作经验
l有3年以上工程管理工作经验
l对设备设施运行、保养经验丰富
l熟悉国家建筑工程技术和质量规范及相关标准
l掌握专业的服务知识和服务技巧
服务态度
l具有高度敬业精神，头脑灵活
l工作认真、踏实、肯干
l有很好的沟通、协调能力及团队合作精神
二、空调系统管理岗位职责权限及任职资格
部门助理1级～
科员3级
1人
0人
在暖通工程师的直接领导下，必须清楚了解空调、供暖、供冷及新风系统等设备的配置、运行状态及操作等情况，熟练掌握所有有关设备的运行、操作、维护保养规程。
1.严格执行公司的各项规章制度及应急预案，熟悉操作流程；
服从暖通工程师的管理。
2.工作时，首先要考虑消防安全和劳动保护。
3.每天检查暖通设备运行情况和工作现场，并及时处理系统设备的故障，保证系统正常运行，核查维修班填写的运行记录和巡查记录内容。
4.负责暖通系统外包、改造工程的计划、预算和报价。
5.按照维修保养计划及方案对暖通系统进行维修保养，并做好维修保养记录；
若需停机检修，并对楼宇运行产生影响时，须提前3天通知安保工程部经理，以便做好相应安排；
l制冷、暖通专业专科及以上学历
l接受过物业管理方面的培训
l具有制冷或暖通专业知识
28
一、空调系统维修保养标准
第四节维修保养标准及国优标准
第四节空调系统维修保养标准及国优标准
序号
设备名称
型号
生产厂商
位置
维保要求
维修保养内容
维修保养标准
1
中央空调主机
YXFCFBH65CSES
约克（无锡）空调冷冻设备有限公司
B4冷冻机房
1、中央空调大修5000-10000小时
2、每年4月15日前
1、更换轴承、轴套、轴封、密封圈等易损件。
2、保养、更换易损件（包括更换冷冻机油、干燥过滤器、油过滤器芯，清洗冷凝器、蒸发器）。
检查：
制冷剂液位和油位；
油加热器和温度；
启动器运行；
空调水系统，微电脑控制中心的设定值；
测试运行控制和安全控制功能；
启动冷水机组，检查整个系统运行情况。
1、确保维修质量，保证维修后设备性能安全、可靠，无异常声响，密封可靠，运转正常。
2、确保维修质量，保证维修后设备性能安全、可靠，无渗漏、无异常声响，运转正常，制冷性能良好，具备随时供冷能力。
2
冷冻泵
MU250/400
科沛达
每年4月15日前
泵体、电机常规保养（参照附件：
水泵保养规范进行）；
检查阀门、止回阀、水流指示器、联轴器、水封、、压力表、温度表、保温层及其他附件；
过滤器清洗；
电气控制箱各元件及控制功能检查，参数整定，电机运行电流、缠绕电阻测定。
保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间不超过8小时，特殊情况不超24小时；
设备清洁无灰尘，确保正常运转，随时能够启动。
3
冷却泵
MU250/315
4
空调补水
稳压系统
YP2000-220-2
北京市石景山压力容器制造厂
检查空调循环水系统的集水器、分水器确保无滴水、无堵塞、水流分配均匀，合理。
水系统无渗漏，补水装置灵敏有效。
5
冷却塔
CDH2-650T
广东阳江
裙楼顶
散热风机常规保养，塔内清洗，清洗散热片，清洗保养补水口，更换破损散热片，水位控制浮球的检查调整，水槽补漏等。
风机运行平稳，无异常声音，润滑良好。
保证塔内、散热片无水垢，散热性能良好，水位平衡，无跑冒滴漏。
风机电机绝缘电阻大于0.5MΩ。
6
空调机
GKL-20.5
北京同力制冷设备公司
各风机房
1、每月一次
2、每年4月一次
1、检查调整紧固电控制箱，冬季检测机组防冻控制开关；
检查润滑情况，必要时添加润滑油；
检查电磁风阀、水流量调节阀和水流量平衡阀；
调整三角带；
清洗过滤网；
冬季检测加湿控制开关，检查加湿器运转情况，清理水泵。
2、风机传动部位检查、调整更换三角带、紧固输通溢水管，清洗更换易损件，检查修复机房各管路保温；
电机常规保养（参照附件：
风机保养规范进行），清洗表冷器。
1、确保设备正常运转，无异常声响；
过滤网清洁、无灰尘，通风良好；
空调机房、新风机房卫生，保证无灰尘，无杂物，无油污，确保空气质量。
2、保持良好的技术状态，单机的故障排除、保养、维修时间不超过8小时，特殊情况不超24小时；
设备清洁无灰尘，确保正常运转。
7
新风机
GKW-3.9
8
分体空调
KFR-120LW/SDY-S2（A）
美的空调
配电室
1、每年4月30日前
2、4～10月每月一次
3、每年4月15日及11月5日前
1、室内机过滤网清洗，室外机保养，翅片清洗、捡漏、查压，试运转。
2、配电室、电梯机房空调室外机检修，翅片清洗、捡漏、查压。
3、空调室外机冷热转换，调整设备运行参数。
1、确保正常运转，制冷效果良好。
2、确保正常运转，制冷效果良好。
3、确保按时供冷供暖，效果良好。
9
风机盘管
42CE008
开利公司
B2办公室
每年一次
电机检查，翅片、集水盘、扇叶、过滤网清洗消毒
确保正常运转，制冷、供暖效果良好。
10
离心通风机
DWF3OAL
山东淄博玺丰风机有限公司
风机房
--3月
检查、调整、紧固配电系统柜箱，检查紧固风机固定部件，调整更换三角带，检查润滑油，必要时更换，必要时更换轴承等易损件，电机常规保养（参照附件：
风机保养规范进行）。
11
轴流风机
HTFNOT-6.5
浙江上虞排风设备厂
主楼顶
18层
12
斜流风机
（通风及排烟）
SWS
主、裙楼顶
13
市政热力一次供水系统
——
B4热力站
每年10月25日前
市政热力小室检查，系统检修、试运转。
确保一次供水系统运转正常，具备随时供暖能力。
14
锅炉一次供水系统
每年10月25～30日前
锅炉检修、检测，安全阀、压力表校验，天然气探头检测，循环泵、补水泵、过滤器、阀门、软化水装置、配电等设备维护检修，系统试运转。
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