养老产业分析报告经典版.docx

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养老产业分析报告经典版

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2016年8月

一、“人口特征+社会环境”构筑养老产业需求基础6

1、我国已进入老龄化社会，养老产业需求巨大8

（1）人口基数大，增速快，占比逐年增加9

（2）传统人口红利减弱，生产型社会转型消费型社会11

2、“家庭结构+思想观念”转变带来养老产业发展新契机13

（1）“421结构”导致空巢老人现象严重，催生社会性养老需求。

13

二、我国养老产业现状：

现阶段主要由政府承担，社会力量养老萌芽初现15

1、养老机构的民营化能够在一定程度上解决这些问题17

2、商业化的养老社区的出现能够提供更优质的养老服务18

3、社区养老服务将为社区老人提供服务19

三、厘清政府与市场关系，“未备先老/未备先老+政策催化”推动社会力量走上养老舞台，构建多元化养老格局21

1、“未富先老/未备先老“催生养老产业急切需求21

2、政策催化，引导社会力量成为建设养老产业的主角22

四、养老服务业：

养老产业的基础，多模式养老服务大势所趋25

1、养老服务业模式：

轻资产模式上门/社区养老服务率先起飞26

2、上门养老服务模式适合我国居家养老为主的现状，将率先发展，信息化升级上门养老服务“互联网家”养老未来可期27

3、市场化投资打造养老地产新格局32

4专业社区运营商助力社区养老模式大发展37

五、外国养老产业模式：

他山之石，可以攻玉39

1、美国：

成熟的上门养老和社区养老模式39

（1）上门养老服务提供商，服务居家养老：

AFAM公司39

（2）“地产+金融平台”REITs模式，养老地产投资商：

HCN公司41

①REITs：

灵活的经营模式造就养老投资商41

②HCN：

“净出租+委托运营”高速发展的老牌养老投资REITs43

（3）规模化、专业化养老社区运营商：

BKD公司44

2、日本：

发达的上门养老介护服务，文化背景类似经验值得借鉴45

（1）日本养老产业发展历程：

政府负责到市场调控的转型，大力发展上门养老服务45

（2）日本养老服务模式：

公立养老院饱和，养老社区和上门养老服务分担养老压力46

六、未来养老产业发展趋势：

需求全面释放，市场化/多元化/服务商规模化，两种模式先后发展46

1、养老产业三段式发展，2021-2035年或迎高度繁荣46

2、上门养老服务将率先发展，结合信息化趋势，“互联网+养老”呼之欲出47

3、社区养老模式蓄力发展中，社会力量引领变革47

七、相关企业简况47

1、南京新百：

三胞集团重要资产证券化平台，养老服务业的先行者47

2、双箭股份：

A股首家养老服务中心落地标的，或依托和济颐养院输出养老服务48

3、湖南发展：

医养结合&养老地产，打造养老产业大平台48

（1）养老地产48

（2）医养结合49

4、凤凰股份：

牵手医疗机构，打造文化养老地产项目49

5、上实发展：

CCRC养老社区拓荒者，社会力量建设养老地产的典范49

6、金陵饭店：

依山傍湖，生态养老公寓极具潜力49

养老产业需求巨大，行业或迎投资窗口期。

我国目前已步入老龄化社会，截至2014年底，60岁以上老人已经达到212亿人，65岁以上老人达到138亿人，“421”家庭模式及空巢老人问题凸显催生养老行业需求的强势增长并显现供给的显著不足，我们估计目前养老服务业市场容量或已超过4万亿元，且未来将继续保持高速增长，到2020年或将突破77万亿。

我国养老产业已经进入了投资窗口期，伴随养老意识提升，需求或将进一步提升。

厘清政府与市场关系，社会力量将成为发展养老产业的主力。

我国目前养老服务业主要为公办机构提供养老服务，存在资源失衡和服务质量低等问题，多元化养老模式重要性愈发突出。

未来我国养老产业的发展将着重厘清政府与市场的关系，社会力量或将成为未来养老产业发展与改革的主力，推动行业向更加市场化的方向转型。

传统养老模式变革预期强烈，他山之石可以攻玉。

受传统文化影响，我国目前养老模式以家庭养老为主，老龄化程度的加深与城镇化的变迁愈发使得传统家庭养老模式已无法满足老年人的多元化需求，养老模式存在强烈变革预期。

我们预期，未来较短期内，上门养老服务模式将会率先发展，并结合信息化趋势，打造“互联网+”养老，提高居家养老的老人的舒适性和安全性；长期来看，市场化投资将会兴建一批商业化养老社区，并由专业化运营商提供社区养老服务，分担居家养老的压力。

目前发达国家中，美国及日本已经建立起相对完善的市场化养老机制，其中，对养老地产+金融+专业服务模式或值得重点参考，而对护理人员的培养或应将成为我国未来行业发展的重心之一。

未来养老产业三段式发展，两种模式先后发展，养老服务企业规模化整合是趋势。

未来我国养老产业将呈现三段式发展：

第一阶段2010-2020年，养老产业快速发展阶段，这个阶段内企业在养老产业有初步的布局，上门养老服务业和相关的养老信息化服务有望率先发展；第二阶段2021-2035年，养老产业繁荣发展，上门养老服务业进一步升级完善，商业养老社区将迎来发展，各类养老服务商将迎来整合，形成若干规模化养老服务企业；第三阶段2036-2050年，老龄人口增速放缓，养老产业也趋于成熟。

我国养老服务业尚处于起步阶段，关注具备先发优势标的。

我国的养老服务业目前尚处于起步阶段，建议积极关注具备先发优势和优秀商业模式的企业，推荐南京新百（上门养老服务），金陵饭店（生态养老公寓），建议关注双箭股份（养老院），湖南发展（医养结合），凤凰股份（文化养老地产），上实发展（CCRC养老社区）。

养老产业需求巨大，行业或迎投资窗口期。

我国目前已步入老龄化社会，截至2014年底，60岁以上老人已经达到212亿人，65岁以上老人达到138亿人，“421”家庭模式及空巢老人问题凸显催生养老行业需求的强势增长并显现供给的显著不足，我们估计目前养老服务业市场容量或已超过4万亿元，且未来将继续保持高速增长，到2020年或将突破77万亿。

我国养老产业已经进入了投资窗口期，伴随养老意识提升，需求或将进一步提升。

厘清政府与市场关系，社会力量将成为发展养老产业的主力。

我国目前养老服务业主要为公办机构提供养老服务，存在资源失衡和服务质量低等问题，多元化养老模式重要性愈发突出。

未来我国养老产业的发展将着重厘清政府与市场的关系，社会力量或将成为未来养老产业发展与改革的主力，推动行业向更加市场化的方向转型。

传统养老模式变革预期强烈，他山之石可以攻玉。

受传统文化影响，我国目前养老模式以家庭养老为主，老龄化程度的加深与城镇化的变迁愈发使得传统家庭养老模式已无法满足老年人的多元化需求，养老模式存在强烈变革预期。

我们预期，未来较短期内，上门养老服务模式将会率先发展，并结合信息化趋势，打造“互联网+”养老，提高居家养老的老人的舒适性和安全性；长期来看，市场化投资将会兴建一批商业化养老社区，并由专业化运营商提供社区养老服务，分担居家养老的压力。

目前发达国家中，美国及日本已经建立起相对完善的市场化养老机制，其中，对养老地产+金融+专业服务模式或值得重点参考，而对护理人员的培养或应将成为我国未来行业发展的重心之一。

未来养老产业三段式发展，两种模式先后发展，养老服务企业规模化整合是趋势。

未来我国养老产业将呈现三段式发展：

第一阶段2010-2020年，养老产业快速发展阶段，这个阶段内企业在养老产业有初步的布局，上门养老服务业和相关的养老信息化服务有望率先发展；第二阶段2021-2035年，养老产业繁荣发展，上门养老服务业进一步升级完善，商业养老社区将迎来发展，各类养老服务商将迎来整合，形成若干规模化养老服务企业；第三阶段2036-2050年，老龄人口增速放缓，养老产业也趋于成熟。

我国养老服务业尚处于起步阶段，关注具备先发优势标的。

我国的养老服务业目前尚处于起步阶段，建议积极关注具备先发优势和优秀商业模式的企业，推荐南京新百（上门养老服务），金陵饭店（生态养老公寓），建议关注双箭股份（养老院），湖南发展（医养结合），凤凰股份（文化养老地产），上实发展（CCRC养老社区）。

一、“人口特征+社会环境”构筑养老产业需求基础

我国养老产业需求巨大，市场容量超4万亿元。

根据国家统计年鉴，截至2014年末，我国60岁以上老人212亿人，占总人口的155%；65岁以上人口138亿人。

2014年养老行业市场容量或已达到41万亿元。

其中，养老机构产业：

根据2014民政统计年鉴，截至2014年末全国养老院床位共计约5514万张，假设平均每张床位价格为3500元/月，2014年末我国养老院每千人床位数仅为约25张，相较国际上50张左右的标准，市场存在翻倍需求。

预计养老机构市场容量约4700亿元。

养老服务产业，根据国家老龄委《全国城乡失能老年人状况研究》报告，全国失能半失能老人或已达到4000万人，该部分老年人对养老服务需求较高，假设该类人群月均服务消费支出为4000元/月，渗透率为70%，则失能及半失能老人服务市场规模约为135万亿元；目前空巢老人家庭率达50%以上，大中城市达到70%以上，而根据OECD的调查结果显示，13%老人接受长期护理，扣除失能老人的情况，假设非失能老人长期护理的费用为2500元/月，则非失能老人服务市场规模约2300亿元。

而根据《中国老龄产业发展报告（2014）》统计，除护理服务外，上门为老人进行家政服务等子领域市场规模或已达到1500亿元。

截至2014年底养老服务市场规模合计约173万亿元。

养老用品产业，主要包括老年保健品、康复及护理用品、助行视听用品、老年家居用品等。

截至2014年底农村老龄人口约占总老龄人口的63%，假设农村老龄人口每月养老用品支出为300元/月，城市老龄人口养老用品支出为1200元/月，则市场容量约为161万亿元。

养老金融产业，保守估计老年人健康保险年均交费约500元/人，城市老龄老年人健康保险渗透率为50%，农村老年人健康保险渗透率为20%的情况下，市场容量约为330亿元。

养老地产产业，根据“9037“的养老指导方针，3%为机构养老，平均每年新增建筑面积约1300万方，假设单价为2万元/平方米，则市场容量约为2600亿元。

若以41万亿的市场容量计算，养老产业占GDP的比例为644%，而根据Gibsion（2008）的研究，美国养老服务消费占GDP的比例为223%，根据Gianelli（2010）的研究，欧洲养老产业产值占GDP比例约201%—368%。

随着我国老龄化的进一步深化，老龄产业的市场空间会进一步提高，根据《中国老龄产业发展预测研究2014》，2020年我国养老产业市场空间将达到77万亿元，到2030年将达到223万亿元。

我国养老产业有着巨大的市场空间容量，并且市场容量将不断扩大，是绝对的朝阳行业，发展养老产业是政府和市场双方面的诉求，未来20-40年间，养老产业将会迎来大发展。

1、我国已进入老龄化社会，养老产业需求巨大

（1）人口基数大，增速快，占比逐年增加

我国老龄人口基数庞大，提供了养老行业发展的需求基础，而老龄人口的增加和占比增加推动养老行业进入了快速发展轨道。

我们认为，今后较长的一段时间内，我国老龄人口将会持续快速增长，而养老产业也会随之高速发展。

根据联合国人口老龄化标准，一个国家60岁及以上的老年人口占人口总数的比例超过10%，或65岁及以上的老年人口占总人口的比例高于7%，这个国家或地区就进入了老年型社会或老年型国家。

根据国家统计年鉴，截止2014年底，我国65岁以上老人已经达到138亿人，占总人口比例1006%，超过国际老龄化标准。

未来，我国老年人将以较快速度增长。

我国于2000年前后进入老龄化社会，根据2013年人口与就业统计年鉴，目前我国中年人口基数（40-59岁）远多于少年人口（0-19岁），而医疗条件的发展将会延长