房地产项目风险识别与应对措施Word文档下载推荐.docx

房地产项目风险识别与应对措施Word文档下载推荐.docx

《房地产项目风险识别与应对措施Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产项目风险识别与应对措施Word文档下载推荐.docx（43页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1．政策风险

政策风险是由于政府相关政策的潜在变化有可能给投资商带来的经济损失。

建筑业由于与国民经济的发展紧密相关，因此在很大程度上受到政府的控制，政府对物业租金、售价的限制，对土地使用的约束，对环境保护的要求，对外资的控制，以及对投资规模、投资方向和金融、税收的控制等都会对投资商构成风险。

政策风险按其影响因素来看主要有政治环境变化风险、经济体制改革风险、产业政策变化风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险等。

投资商应密切关注相关政策的变化，尽可能预测其变化趋势和影响，顺应这种趋势，否则必然导致开发成本的上升、租售价格下降以及租售困难等，带来实际投资损失。

例如，国家房地产金融政策的调整，各类房地产和消费信贷资金量和利率会发生变化，从而直接影响房地产的供给和需求。

2．投资时机风险

房地产项目开发活动受国家和地区政治、经济稳定性和波动性的影响很大，相应也有周期性的涨落，导致供求及价格随时间而变化，投资商的投资收益也就随投资时机不同而异。

投资商必须对未来几年国家和地区的政治形势变化、经济发展趋势、人口培养、收水平升降、消费心理和物业需求变化等风险因素进行预测，以选择、确定合适的开发时机，保证开发项目将来有良好的市场需求，避免因投资时机选择不当而带来风险。

一般而言，国家和地区的经济发展趋势是影响投资商选择开发时机的主要因素。

在经济发展的成长期，各类房地产需求旺盛，市场处在不断的上升势头，投资商出售楼盘较为顺利，资金回笼快，投资回报率高，此时推出的房地产可望获得较好的收益；

当经济不景气时，失业增加，收下降，房地产市场需求下降，供过于求，导致房地产价格下跌，物业租售所需时间加长，甚至租售困难，此时推出的房地产将导致投资商的资金占用和投资成本上升，预计的受益便成了实际的亏损。

同时，投资商在年内推出开发项目的时机也同投资风险密切相关，如一般住宅最好在年底推出，以适应人们习惯于年终集中消费的特点，大型购物中心则宜在购物旺季到来之前推出等。

当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度有所差别。

例如，工业厂房的时间性就不如购物中心明显，后者的购物活动有比较明显的淡季和旺季之分。

另一方面还需注意的是，房地产对经济发展的具有滞后性，市场繁荣时投资的房地产，等于销售时可能碰到市场萧条，给投资商带来巨大的投资风险，这是由房地产投资周期长造成的。

因此，投资商在选择投资时机应充分考虑这个滞后性，尽可能在市场启动阶段进行房地产投资。

3．建设区位风险

房地产项目区位的理解狭义的理解是指某一具体建设场地的地理位置。

广义的理

解，除了地域范围含义外，还包括该区位所处的社会、经济、自然环境或背景等。

例如，某地区为高档办公楼、酒店集中的地区。

该地区就业人口以中高白领阶层为主，收入水平和支付能力较高，各种消费需求代表了时代的潮流。

某一具体区位所处的社会、经济、自然环境等，决定了该区位的市场需求和消费特征。

投资商对区位的把握必须具有发展的、动态的眼光，需要正确理解和综合考虑特定的国家、地区或城市的政府政策、经济基础、经济增长前景、人口条件、发展趋势及其市场价格水平的可能影响。

投资商还应认真分析区位的可进入性、交通模式、优势条件及已有竞争性项目的情况，确保开发投资项目的规划用途与周围环境相匹配。

4．投资类型风险

不同类型的开发项目存在不同的风险，投资商在选择开发哪一类型物业时必须慎重考虑，一般包括住宅、公寓、别墅、办公楼、商场和工业厂房等。

选样不同的物业类型，对开发活动的成功与否和盈亏都有极大的影响。

各种不同类型物业对位置的敏感程度不同，因此其抗风险能力也不同。

对于居住项目应考虑的主要因素包括：

市政公用和公建配套设施完备的程度、公共交通便捷程度、环境因素、居民人口与收入：

对于办公楼项目应考虑的主要因素包括：

与另外的商业设施接近的程度、周围土地利用情况和环境、可进入性；

对于商业用户项目应考虑的主要因素包括：

可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析、辐射区域和影响范围、可进入性或交通通达程度；

对于工业项目须考虑的因素，包括当地提供的主要原材料的可能性；

交通运输是否足够方便，以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场；

技术人才和劳动力供给的可能性；

水、电等资源供给的充足程度；

控制环境污染的政策等。

5．投资方式风险

目前，我国房地产投资方式主要有独立开发和联合开发两种。

独立开发是指由一个投资商独立承担房地产开发费用及投资风险，同时独自享有利润的企业行为。

它具有利益独享、权力集中和管理方便等优点；

缺点主要是资金投入量大、风险独担。

联合开发是指投资双方或多方在互惠互利的原则下，共同出资或一方出资、一片出土地的方式合作开发房地产，利益共享、风险分担的企业行为。

其优点是降低了一方单独投资额，分散投资风险。

但这是以损失一部分利益为代价，同时可能导致管理混乱等问题。

投资商在选择房地产投资方式时应慎重考虑开发投资项目特点、市场环境、公司实力、筹资成本等问题。

避免因选择投资方式不当而导致白白损失一部分利益或独自承担较大风险，给企业带来不必要的损失。

一般，对于中小型、风险清楚且不大的房地产开发项目。

投资商应优先考虑采用独立开发的方式，开发中的资金短缺问题可采用财务杠杆原理通过融资方式解决，而对于大型、风险识别困难较大的房地产开发项目则可考虑采用联合开发方式，通过利益分享把风险转移出去一部分，从而达到双赢的局面。

在联合开发中投资商还应重点注意解决出资、利益分享和损失分担比例、分工合作和管理问题，共同营造一个良好的开发内部环境，确保项目的顺利进行和成功。

对于共同出资问题，投资商应控制合作方的出资比例不超过50％；

以保证开发项目的控制权；

而对一方出资、一方出土地的合作方式，应合理测算土地的作价并折算成投资额。

风险分担比例按实际出资比例承担风险损失，由一方出土地时应把土地作价并折算成投资额计算。

6．可行性研究的风险

项目的可行性研究是投资商在作了充分的市场分析后，对开发项目技术、经济方案的可行性所进行的全面技术经济论证，以确定开发项目是否值得投资，主要内容包括：

项目背景和概况，环境条件和需求预测，方案的比选，开竣工日期和进度安排，投资成本费用估算，投资和筹资计划，收益估算，财务报表，财务计划、敏感性分析和风险分析，国民经济评价和结论。

可行性研究需要完备的市场信息。

这要求投资商投入较多的人力和物力，同时受房地产市场信息不完备、市场预测模型的选取不当等因素影响，市场分析结果可能不尽准确，这就为可行性研究带来了风险，并最终给投资商投资决策带来风险。

目前，对投资商来说可行性研究方法本身已经非常成熟，只是可行性研究所需的相关变量采集的可靠性、准确性，以及相关预测模型选择对可行性研究结果影响很大。

因此，应特别注意所需数据采集的科学性，强调其采集层面、范围、数量、代表性和准确性等；

在选择有关预测模型时，应强调与实际数据的拟合程度i

1．2．2前期阶段

经过投资决策阶段，其工作重点是：

建设项目的立项审批；

取得土地使用权；

征地、拆迁、安置、补偿；

委托规划、建筑设计报审通过；

确定工程量清单及投资概预算；

办理规划和施工许可证；

落实施工现场的“三通一平"

及相关建设条件；

安排短期、中期和长期信贷，即筹资；

采用合适的招标、发包方式及合同形式，选择承包商并签订工程承包合同；

办理有关工程保险事宜。

建设项目投资前期阶段工作量大、涉及面广，包括政府、金融和保险等方面，不确定的风险因素众多，主要有：

置地风险、勘察设计风险、融资风险、招标发包风险和合同风险。

1．置地风险

我国土地所有权为国家所有，投资商只能通过行政划拨和土地使用权出让、转让等方式取得一定年限的土地使用权，其中土地使用权出让、转让方式又包括协议、招标和拍卖三种方式，另外对已有土地还可通过补地价方式改变土地的用途。

（1）置地方式风险

置地方式风险是指投资商选择通过行政划拨、协议、招标或拍卖方式取得一定年限土地使用权时存在的风险。

行政划拨是指县级以上人民政府依法批准，在投资商缴纳补偿、安置等费用后将该土地交其使用，或将土地使用权无偿划拨给投资商使用。

该种方式对投资商来说具有相对无风险的特点，但其在土地使用上必将附带有众多限制，制约了投资商进行开发的自由度，目前在房地产投资中已不多见。

协议出让方式指政府作为土地所有者与选定的投资商磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权。

这种方式投资商容易控制风险，风险相对较小，但其使用范围受限制，一般仅适用于公共福利性住宅开发，开发投资利润小。

招标出让和公开拍卖是当前较为常用的主要方式，投资商通过投标或竞拍获得土地使用权，这样投资商为获取土地可能报价高出标底许多的中标风险。

这就增加获取土地的费用，最终导致开发成本增加，为保证开发项目赢利而只得抬高物业租售价格，导致物业可能租售不出去，或保持原价而降低利润，无论怎样都会蒙受损失。

另一方面，投资商也可能因为出价低而失去中标机会，导致错过投资机会，同时也面临着在投标准各阶段所付出的时间和金钱损失。

因此，在投标和竞拍前，投资商应充分掌握地块的自然属性、环境、规划要求，详细测算建筑成本，分析市场并制定相应的投标和竞拍策略，控制底价，防范风险。

土地使用权转让，是指投资商在土地二级市场与转让方之间的土地交易行为。

采用这种方式时，投资商还应特别注意充分掌握转让方转让土地的性质，如是行政划拨或协议出让的土地时，应在对方补地价后或是从地价款中扣减补地价款，避免不必要的开发成本损失。

（2）置地时机风险

置地时机风险，是指投资商确定购买土地使用权时机不当所带来的风险。

投资商应在完成项目可行性研究后，并尽可能就规划设计方案与政府市有关部门沟通，同时落实建设资金及各项建设条件，再行购买土地使用权，这样可避免因建设资金、规划要求、建设条件、市场情况等变化而带来的风险，如建设资金落实有问题，工程不能按时开工，而导致土地闲置，购地资金沉淀并产生利息损失。

但在激烈的市场竞争条件下，投资商为抓住有利时机，往往很难做到在所有影响因素彻底弄清以后，再购买土地。

而且购买时间的耽搁可能导致投资商要承担土地价格上涨的风险，另外，还有可能被竞争对手抢先买走土地，导致投资机会损失。

对此，投资商可以通过预付一定数额定金给土地转让方的方式，在确保以一定的价格购得土地的前提下，尽可能推迟购买土地的时间，同时积极防范置地时机风险。

（3）宗地状况风险

宗地状况风险主要来自土地的自然属性、使用要求及规划条件，包括：

位置、形状、面积、地形、地质、现状、土地用途和规划条件等。

一般来说，宗地面积适宜、形状规则的土地便于项目开发。

而过大或过小、形状不规则的土地都不利于土地利用；

地形平坦的土地，有利于节约土方工程费用；

地质条件好的土地，其承载力较高。

有利于节约基础工程费用。

同一土地可以有不同的用途，置地时应充分掌握土地的可能用途，通常工业用地、住宅用地和商服用地的价格呈递增规律；

避免购置用途不当的土地，导致计划开发的项目不能正常进行或为改变土地用途而补地价，增加投资成本并可能带来工程延期等系列风险。

规