中国海外REITs发展及案例专题分析报告版Word文档格式.docx

中国海外REITs发展及案例专题分析报告版Word文档格式.docx

《中国海外REITs发展及案例专题分析报告版Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《中国海外REITs发展及案例专题分析报告版Word文档格式.docx（24页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2.3.1、发展战略15

2.3.2、财务杠杆15

3、新加坡15

3.1、简介及发展历程15

3.2、新加坡REITs（S-REITs）的主要特点17

3.2.1、组织形式17

3.2.2、税收政策18

3.2.3、投资范围18

3.2.4、杠杆限制19

3.3、经典案例——凯德商用中国信托基金19

3.3.1、资产组合概览20

3.3.2、物业运营表现22

3.3.3、资产组合增值23

4、澳大利亚23

4.1、市场简介23

4.2、发展历程24

4.3、澳大利亚REITs（A-REITs）的主要特点25

4.3.1、组织形式25

4.3.2、税收政策25

4.3.3、资产范围26

4.3.4、监管政策26

4.4、典型案例——澳大利亚西田26

4.4.1、西田的资本化运营27

4.4.2、西田的全球化战略28

图表1：

UpREITs结构示意图7

图表2：

DownREITs结构示意图7

图表3：

波士顿地产的租户行业分类9

图表4：

波士顿地产的区域收入11

图表5：

：

波士顿地产的收入构成11

图表6：

波士顿地产的成本构成12

图表7：

NBF的租户行业分类14

图表8：

新加坡REITs市场的发展17

图表9：

凯德商用中国信托基金结构图19

图表10：

物业盈利能力与比较22

图表11：

不动产市场价值增值率23

图表12：

西田资本化运营结构28

表格1：

CRCT资产组合概览21

1、美国

1.1、简介及发展历程

二十世纪五六十年代美国经历了战后经济复苏时期，大量退伍军人和居民的住房需求刺激了美国房地产发展的需求，在美国投资信托日益发展之际，不少议员提出建议发展REITs。

到1960年美国历史上第一部《REITs法案》由美国国会正式发布，标志着现代REITs正式诞生。

同年艾森豪威尔总统签署了《国内税收法》，对符合要求的REITs予以公司层面免交公司所得税，大大刺激了战后美国REITs的发展。

1.2、美国REITs主要特点

《国内税收法》规定了可以免除公司层面所得税的REITs的要求。

其中对于

REITs的资产要求：

（1）总资产的75%以上是由房地产资产（包括房地产权益、房地产抵押权益、在其他REITs中的股份、土地及附着物的权益等）、现金（包括应收现金帐目）或政府债券组成；

（2）所持有任何一个企业发行的债券，不超过REITs自身总资产的5%（政府债券除外）；

（3）所持有的任何一个单位有投票权的证券，所占股份不超过该单位发行总额的10%（政府债券除外）

对REITs的利润来源要求，需符合如下要求：

（1）总利润的75%以上是来自被动性的且与房地产有密切关系的租金、房地产抵押投资的利息或投资其它REITs所得的分配收益；

（2）总利润（扣除禁止转让所得收益后）的95%以上是来自上一条的收益或者其它投资分红。

对REITs的利润分配要求95%以上的扣除资本所得后的利润应分配给股东。

正是因为REITs的高额分配比例，使得中小投资者可以有机会参与到房地产投资中，并获得高额的REITs收益分红。

为了取得REITs的合法地位，在REITs成立后的第一税收年度，它必须向有关

部门申请地位评定。

1986年是美国REITs发展的一个分水岭，《税收改革法案》解除了REITs在资产运营管理方面的管制，此前美国税法规定REITs不能自己经营管理资产，必须委托第三方房地产运营公司进行资产的管理运营。

该法案的通过使REITs可以对资产的运营管理内部化，不必完全依靠第三方经营公司管理资产，减小了运营者和REITs持有人之间因代理问题产生的矛盾和利益冲突，但是还不能经营非收租类业务。

因此REITs的结构经过创新到1992年产生了一种新型结构，即伞型REITs。

伞型REITs一经推出便在美国得到了广泛的应用和发展，成为权益型REITs的主流形式。

90年代以来美国已有一大半以上的大型REITs采用了伞型结构的REITs，至今也成为美国REITs产品的主流结构，约有2/3新设立的REITs采用了UpREITs结构。

原因在于根据美国国内税法，REITs为投资公司，房地产资产在向REITs转移的过程中，因资产的所有权发生转移需缴纳资本利得税。

而伞型REITs通过成立有限合伙企业，将房地产资产转移给合伙企业成为有限合伙人，REITs再通过发行或募集的资金换取合伙单位（OP）成为普通合伙人，暂时推迟了资产转移产生的资本利得税。

只有当REITs参与人将合伙单位（OP）出售以换取REITs股份或现金时，有关财产的转让才实际发生，因此伞型REITs给投资者提供了很好的延迟纳税优惠，投资者通常到愿意承担税务后果时才出售OP合伙单位。

在组建伞型REITs时，由一家或者多家房地产企业出资成立有限责任合伙企业，将房地产转移至有限合伙企业并取得经营型合伙单位（OperatingPartnershipUnit，简称OP单位），投资者购买伞型REITs的股份，而伞型REITs则将募集来的资金用来购买合伙企业的合伙股权凭证，相当于以普通合伙人的身份加入经营性合伙企业。

UpREITs结构示意图

伞型REITs有以下几个优点：

（1）递延纳税功能。

对于资产出售方来讲，将资产出资成立合伙企业换来的经营型合伙单位的份额（OP）在变为REITs股份和现金前，不需要缴纳资产转移的资本利得税。

因为对于资产出售方来讲，将资产转移至经营性合伙企业与出售至REITs公司并不一样，前者在税法规定中不为投资性公司，可以不需缴纳资产转移产生的税款。

当经营性合伙企业收购一个或多个物业资产时，换回的经营型合伙单位份额可以由合伙企业来决定何时和出售多少份额为REITs股份，起到了递延纳税的功能。

（2）灵活购买资产，扩大REITs规模。

对于传统REITs来讲，按照税法要求REITs成立以后每年收益的95%需要分配给REITs股份持有者，如此对于REITs来讲可留存的收益就变的很有限，成为REITs经营者购买新资产，扩大规模的障碍。

而在UpREITs中，经营型合伙企业的OP是不需要股利分红的，合伙企业的持有人就可以利用OP单位的留存收益，购买其他资产，从而灵活扩大REITs规模。

DownREITs结构示意图

DownREITs和UpREITs类似，但组织结构更复杂，区别在于DownREITs并不是通过一个有限合伙企业来运营管理多个房地产资产，通常针对不同的资产分别出资成立不同的有限合伙企业。

每当REITs需要扩大规模购置新的资产时，就由新资产的持有人出资成立新的有限合伙企业换取有限经营合伙单位（OP）。

然后和UpREITs一样，由REITs参与人出资换取经营合伙单位成为普通合伙人。

DownREITs中，各个有限合伙企业的运营管理都相互独立，REITs股份的表现也依赖于所对应的合伙企业所运营资产的表现，而非整个REITs的表现。

DownREITs的结构也可以提供延迟纳税的优势，同时在REITs需要扩大规模时可以灵活购买资产，但DownREITs也因此组织结构更加复杂，对投资者来讲更难分析其财务表现，所以在市场上不如UpREITs受欢迎。

1.3、经典案例—波士顿地产

波士顿房地产公司（简称：

波士顿地产）于1970年在波士顿成立，是美国最

大的A级写字楼持有人、运营商和开发商之一，在开发和运营中央商务区（CBD）

的A级写字楼以及为美国政府部门定制特需项目等方面经验丰富。

公司最初是主要从事房地产开发，1980年代开始持有写字楼物业，1997年6月以房地产投资信托基金（REITs）的身份在纽约交易所上市。

1.3.1、组织结构

美国最大的A级写字楼运营商-波士顿地产公司即采用了UpREITs结构。

从

1997年以房地产投资信托基金（REITs）形式在纽交所上市以来，给投资者带来

年化收益率高达19%，成为纽交所规模最大写字楼类REITs公司。

波士顿地产出资

成立BPLP（Bostonpropertieslimitedpartnership）作为有限合伙企业，负责收购并管理具体写字楼等资产，因为有限合伙企业不为投资公司，在收购资产时，资产持有者获得有限合伙经营单位时可以享受税收延迟优惠。

有限合伙企业BPLP持有写字楼资产并直接负责资产的运营管理。

坚持经营区域A级写字楼的BPLP自成立以来已收购了波士顿著名地标约翰汉考克大楼等A级写字楼。

同时波士顿地产成立了其他纳税子公司，负责从事房地产的开发、装修、电讯、酒店管理等REITs不能从事的房地产开发业务以及依靠销售而非租金获取收入的房地产业务如酒店等，增加公司业务的多样性。

正是得益于UPREITs的优点，波士顿地产的持有物业面积大幅提升。

截止2016年12月31日，波士顿地产拥有170处商业物业，包括164个办公物业，5个零售商场，1家酒店和4个住宅物业资产，合计约443.19万平方米净可租面积，主要集中在波士顿，洛杉矶，纽约，华盛顿和华盛顿特区五个区域，出租率达90.2%，成为美国最大的写字楼REITs。

其中前5大租户为：

客户集中度较高，承租能力强的优质客户占比较高。

美国政府是公司最大的客户，承租面积占比达5.3%，其次是洛克希德·

马丁（3.75%），花旗银行（3.15%），基因技术公司（1.59%），科克兰德·

埃利斯律师事务所（1.46%），吉利（1.41%）等。

这些公司都是各个行业的龙头类公司。

其中租户按行业分类占比情况为：

波士顿地产的租户行业分类

1.3.2、发展策略

波士顿地产的核心战略一直是开发，收购和运营物业供应有限的市场，具有

高进入壁垒的市场，并专注于寻求长期租约和财政实力雄厚的租户。

其中主要的

发展策略包括自行开发、收购重置、合并合资等。

自行开发：

公司是从房地产开发转型而来，拥有较强的开发建设经营。

收购或重置资产：

目的在于增加市场占有率并强化领导地位。

要求目标资产

位于目标区域，并且存在通过重置，管理改进和重新租赁能够维持或提高回报率的机会，或者别的公司没有能力或资源去购买的资产。

寻求合并或合资的机会：

对方在公司目标区域拥有优质土地或物业，但是缺乏开发经营或管理不善，而BXP拥有足够的技能和资本来进行深度开发和专业化管理，用来提高受益。

此外，公司还积极承接第三方开发协议，使公司能保持和充分利用现有的开发建设管理团队，尤其是在公司自身缺乏有吸引力的开发项目，或在市场环境导致新开发缺乏保证的时候。

1.3.3、收入、成本构成

公司主要资产集中于纽约、波士顿、华盛顿等核心城市的核心地段，其在各

地的收入占比情况如下图：

波士顿地产的区域收入

公司收入主要由基本租金，附加服务费，停车费，酒店收入，开发管理费等五个部分构成。

2016年收入25.5亿美元，基本租金占79.10%，附加服务费占比

14.07%。

图表