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从零开始学房地产

房地产基础知识教程

第一章、房地产基本概念

第一节：

房产与地产

第二节：

房地产市场

第三节：

房地产消费

第二章、建筑学基础知识

第一节：

建筑物分类

第二节：

建筑物构造概述

第三节：

房屋面积计算

第四节：

中西建筑风格概述

第五节：

建筑识图

第三章、房地产交易知识

第一节：

房地产价格

第二节：

房地产价格的影响因素

第三节：

挑选房地产应考虑的问题

第四节：

各类房地产的特点比较

第五节：

房地产交易

第六节：

房地产交易相关税费

第七节：

购房贷款

第八节：

房地产保险

第四章、房地产相关的法律、法规

人民XX国城市房地产管理办法

城市私有房屋管理条理

城市房屋拆迁管理条例

城市商品房预售管理办法

个人住房贷款管理办法

住房公积金管理条例

第一章房地产基本概论

第一节房产与地产

一、房地产的概念

房地产是房产和地产的总称。

其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。

在经济学上也叫不动产。

二、地产的概念与分类

地产：

即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。

地产类型：

●居住用地：

指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。

●工业用地：

主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。

●仓库用地：

指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。

●交通用地：

指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。

●市政用地：

指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。

●商业服务用地：

指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。

包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。

●公共绿化用地：

指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。

这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。

●教科文卫设施用地：

这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。

●港口码头用地：

主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。

●军事用地：

指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。

●其它用地：

不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。

三、土地所有权的概念与划分

土地所有权：

指土地所有者在法律规定的X围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

土地所有权可分为：

国有土地和集体土地两类。

国有土地：

指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。

集体土地：

属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。

四、房产的分类

住宅建筑物：

可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。

生产用房：

指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。

包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等

办公用房：

指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。

其它楼宇：

以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、XX用房等等。

五、房产所有权的分类

占有权：

对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。

使用权：

指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。

收益权：

指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。

处分权：

决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。

第二节房地产市场

一、房地产市场的概念

狭义概念：

房地产商品进行交易活动的地方或场所。

广义概念：

包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。

二、房地产市场的特点：

经营对象的非流动性：

房地产主要经营对象是房产和土地的使用权，而房屋和土地都是不动产，具有不能作空间位移的物理属性。

流通形式的多样性：

指房地产流通的具体形态和方法。

城市房屋流通形式主要有买卖、抵押、典当、信托等，城市土地使用权的流通形式主要有出让、转让、出租等。

市场的统一性：

指房产市场和地产市场的融合性。

在房地产交易中，任何一笔房产商品交易都必然是房地合一的交易。

市场的区域性：

此区域性是由房地产商品的差异性决定的。

由于其性质和其所处的城市区域不同，其市场供求状况和价格水平也往往会有大的落差。

供给的稀缺性：

指房地产市场是一个供给稀缺的市场。

一方面是人口的不断增加，需求也相应增长。

另一方面是土地作为不可再生资源，其数量基本上是恒定的。

不完全开发性：

由于土地使用权和房屋所有权两种不同权益在同一市场流通，为保证市场的有效供给，国家需要采取强有力的措施抑制不合理的市场需求来干预市场。

因此，房地产市场活动在某些环节受到政府严格限制，具有不完全开放性。

市场的不充分性：

由于房地产市场与完全自由竞争市场四个条件相差深远，因而房地产市场只是一个不充分市场。

房地产市场投机的巨大可能性：

房地产市场与其它市场相比具有更大的投机性。

房地产商品供给的有限性和需求的无限性、由于对房地产的不断投资、城市基础设施建设和社会设施投资引起的相邻效益以及房地产的保值和增值特性都决定着房地产投机的巨大可能性。

三、房地产市场的分类

（1）房地产一级市场：

是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。

（2）房地产二级市场：

是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。

（3）房地产三级市场：

即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。

四、本市房地产市场概况：

（1）一级市场：

主管部门：

本市的土地出让、转让交易核准、审批部门。

土地规划现状：

本市现城市规划状况，包括住宅开发、市政建设及生活

配套设施建设等内容。

土地交易形式：

本市现行土地交易形式包括哪些，如：

招标、拍卖等。

（2）二级市场

现上市量：

本市已经注册登记在案的商品房数量。

供求关系状况：

商品房供应量与本市年度预计购买量的比值。

平均价格：

本市注册上市商品房价格的平均值。

各档次房产销售概况：

将现在售商品房以价格标准分为低、中、高三个档次，明确各档次价格界限，并分析各档次商品房的销售状况。

（3）三级市场

现上市量：

本市已经注册登记在案的二手房数量。

平均价格：

现在售二手房标价的平均值

供求关系状况：

在售二手房数量与本年度预计购买量的比值。

主流房产销售状况：

根据注册与交易状况，分析出主流价格二手房的销售状况。

包括：

平均价格、坐落地点特征、消费群特点等。

第三节房地产消费

一、房地产消费的类型：

投资型：

房地产的消费主体对房地产消费主要不是为了自己使用，而是为了

作为投资对象，通过投入资金、劳动力、技术等要素改变原有的房地产性能、

结构和形式，通过出售或出租来获取利润。

生产型：

对房地产的消费不是为了用于消费，而是作为生产和经营场所，

为生产和经营提供活动空间或场地。

消费型：

主要是由国家机关、事业单位和个人为了消费使用。

此类物业主要是住宅和办公用房等。

二、房地产消费的特点

普遍性：

房地产既是生活资料，又是生产资料，是人们生活必不可少的空间条件和活动基地。

多样性：

房地产可以用于工业生产，可以用于商业经营活动及办公楼等，也可作为城市居民居住的地方等。

其多种使用价值和多种效用为房地产消费者提供了多种选择的机会，满足了房地产各方面的消费。

不可替代与差别性：

房地产为人们提供的空间和基地是其它产品无法替代的。

其不可再生的性质决定了消费的不可替代性，其位置的固定不动性决定了房产间的差别性。

连续性与间断性：

房地产消费的普遍性和不可替代性以及其使用价值的耐久性决定了房地产消费的连续性和间断性。

从社会整体看只要社会在发展，人口在增长，需求就会存在，体现出其连续性。

但从个人来说，由于房地产是耐用消费品，一次购买可以满足长期的消费，不会象其他消费品一样需要不断地反复地和连续地到市场购买，它是间断地。

消费弹性的差异性：

由于房地产的特性及它的功能和用途的不同，决定着不同的房地产具有不同的消费弹性。

在市场经济条件下，房地产的消费是与收入水平是呈正比的，而其消费弹性与价格弹性成反比。

增长性：

一般情况下对房地产的消费总是不断增长的，这是由社会进步和居民生活水平的提高决定的。

此消费可以分为几个层次：

生理上的消费、安全的消费、社会交往的消费、价值欲望的消费等。

三、影响房地产消费的因素

（1）经济社会发展及城市化的水平

经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。

随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。

（2）城市人口增长及生活水平

城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。

（3）房地产价格水平

与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。

价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。

（4）国家政策

国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。

特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。

对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。

（5）城市产业结构

城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。

（6）消费者对经济发展形势预测

消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。

如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。

第二章建筑学基础知识

第一节建筑物的分类

一、建筑物的用途分类及特点

1、民用建筑：

供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。

按其用途不同，有以下两类：

（1）居住建筑：

供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。

（2）公共建筑：

供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。

2、工业建筑：

供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。

通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。

包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。

二、按建筑结构的材料分类

1、砖木结构：

这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。

其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。

这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。

2、砖混结构：

建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。

这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。

3、钢筋混凝土结构：

建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。

梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。

墙只起围护作用，用砖砌筑。

此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。

4、钢结构：

建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。

此结构多用于大型工业建筑。

三、按建筑结构承重方式分类

1、承重墙结构

它的传力途径是：

屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。

因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。

2、框架结构

主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部