商业地产基础知识100问Word格式.docx

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市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

5、房地产开发

在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施，房屋建筑的活动。

它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

1）土地开发：

将生地（不具备使用条件的土地）开发成可供使用的土地。

2）房屋开发：

由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各类房屋以及公共设施。

3）房地产二次开发：

指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

4）房地产一次开发：

一次性边土地、房屋开发完成。

6、土地使用权

土地所有者根据土地分类依法对土地经营、利用和收益的权利。

两种形式：

集体所有制和国家所有制。

集体所有制指农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；

国家所有制指城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；

任何个人不能取得土地的所有权。

7、土地使用权出让

指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

出让交易双方是国家和用地单位或个人。

8、土地使用权获得的方式

划拔：

无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：

从国家有偿取得使用权，方式：

协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）。

9、土地使用年限

土地使用年限（土地使用出让年限）是指国家将土地使用权出让给土地使用者，双方约定土地使用者可以使用的年限。

10、租赁权

租赁权：

指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权。

11、商业地产

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

12、商业地产的使用权限

1、住宅地产的使用权限是70年，商业地产的使用权限是40年，计算的方式是开发商取得土地缴纳土地出让金后开始计算。

部分的商业地产和写字楼的使用权限是50年。

2、卖经营权的商业40——50年的使用权限。

13、商业地产的技术指标

1、技术指标是政府制定的硬性或不可更改的技术参数，包括限高、容积率、绿化率、建筑密度，开发商、规划设计院、景观制作公司，根据技术指标进行项目的规划、产品设计、户型研发。

2、得房率、外立面、户型设计等软性指标，原则上是不受政府强制限制的。

14、综合商圈

综合商圈基本位于市区商业核心地带，由大型超市、百货商场、专业店、专卖店、零售专卖业态组合，有强大的辐射能力、批发能力、聚集效应，消费群体以商圈内部及周边为主，主要满足人们的日常消费。

15、专业市场

由大型专业市场聚合组成，以批发、零售专业性、耐用性消费品为主，具备较强的辐射能力，辐射市区甚至周边县市。

16、社区商业

社区零散商业是以社区底商、路边综合商店为主，满足近距离甚至是本社区内居民日常消费的商业形式，一般经营规模小，成本低，易周转。

17、新区商业

发展中新区商业，新规划的开发区、高新区、大学城，商业规划的体量比较大，以专业卖场或专业市场为主，加植树理论。

18、商品房的预售制度：

五证二书

五证：

〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉。

二书：

〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

19、预售房的条件

土地出让金已缴清，取得国有土地使用证；

取得建设用地规划许可证；

投入工程总建设资金达到20%以上（不含土地出让金）；

施工进度已明确，交房日期已明确；

竣工验收前。

20、建材种类

钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

或者砖混结构、框架结构、钢架结构

21、开间面积

目前市场上约定俗成的叫法，指分割后的最小销售面积-最大销售面积

22、建筑密度

一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。

23、道路红线

规划的城市道路路幅的边界线。

24、建筑红线

城市道路两侧控制沿街建筑物或构筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。

又称建筑控制线。

25、建筑间距

两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。

26、占地面积

小区所占的所有土地面积,包括走廊,花园,红线内的面积.。

27、建筑面积

指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

28、得房率（公摊）

套内使用面积与建筑面积比.

29、套内建筑面积

指商品房套内各部分建筑面积的总和。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积=套内使用面积/标准层的使用面积系数。

30、容积率

总建筑面积/总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；

容积率越高，单价低、品质低）

31、绿化率

绿化面积在占地面积中所占的百分比（指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比）。

公式：

植被垂直面积/占地面积*100%

32、开间

住宅房子的横向宽度。

33、进深

住宅的实际长度。

34、层高

指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。

35、净高

指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。

净高+楼板厚度=层高.

36、跃层式商品房

上、下两层楼，客厅为两层高，没有封。

37、房屋的耐用年限

指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、施工质量、使用状况、维护保养相关。

钢筋结构：

60-80年砖混结构：

40-60年砖木结构：

30-50年其他：

15年以下

38、能源系统

包括供电、供热、供气（煤气、天然气、石油液化气）等设施。

39、承重墙

指支撑着上部楼层重量的墙体,户型改造时，承重墙不可打掉。

40、非承重墙

指不支撑着上部楼层重量的墙体,只起到把一个房间和另一个房间隔开的作用,在工程图上为中空墙体,对建筑结构没什么大的影响。

41、楼花

指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。

即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格优惠，买了后又可转卖，赚差价。

42、炒楼花

买卖尚未建筑好的房屋。

43、低层

1—3F的建筑称为低层建筑。

44、多层

7F以下的建筑称为多层建筑（包括6层复7层）。

45、小高层

7—11F的建筑称为小高层（包括11层复12层）。

46、高层

12—30F的建筑称为超高层。

47、超高层

30F以上的建筑称为超高层。

48、期房

指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。

（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

49、准现房

准现房是指房屋主体已基本封顶完工，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

50、现房

指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）。

51、二手房

二手房即旧房。

新建的商品房进行第一次交易时为"

一手"

，第二次交易则为"

二手"

。

52、尾房

尾房又称扫尾房。

它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。

一般情况下，当房产销售量达到80％以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。

53、烂尾楼

指未能完成施工中途停建的楼盘。

造成楼盘烂尾的原因主要有资金不足、设计、施工存在严重质量问题，非常建设等。

54、定金

指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

55、订金

不能担保债权人的作用，能返还。

56、纯办公楼

专为各类公司日常运作提供办公活动的大楼。

57、综合楼

居家、办公、商场、集合一体的大楼。

58、商住住宅

SOHO，居家，办公于一体。

59、SHOPPINGMALL

一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

60、店面

又称门市房，用作商业，多为一楼，沿街。

61、物业管理

指专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对房屋及其附属设备管理、维修；

对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；

向业主提供其他综合性或特约的服务等。

物业管理属社区管理范畴。

62、银行按揭

指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。

即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：

七成二十年；

门面：

五成十年或六年十年）。

63、起价

即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十~几百元）。

64、均价

即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出成本价。

65、商铺类型

按开发形式划分：

商业街商铺、市场型商铺、社区型商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、写字楼商铺、交通设施商铺。

66、租金

（元/平米/天）＝销售单价（元/平米）＊回报率／３６５天／出房率

67、投资回报

购买物业的总额，在每一年的租金收入的比例。

68、写字楼级别

将写字楼按照其综合质素不同，可以划分为甲、乙、丙等几个等级。

69、商圈

是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。

无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。

这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。

70、顶级物业（国际写字楼）

（1）楼宇品质：

建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；

建筑物具有灵活的平面布局和高使用率，达到70％的使用率；

楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米。

①装饰标准：

外立面采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；

有宽敞的大理石大堂和走廊；

公共部分的地面