土地评估报告Word文档格式.docx

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为显示土地资产价值，依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理办法》，对坐落于北京路东、黄海路北、渤海路南地块进行价格评估，为办理土地使用权招拍挂出让提供价格依据。

四、估价基准日

二○一九年十二月二日

五、估价日期

二○一九年十二月二日至十二月四日

六、地价定义

待估宗地评估目的为土地使用权招拍挂出让提供价格依据，故该评估价格界定为规划批准条件下，50年期商住用地的土地使用权价格。

七、估价结果

经估价人员现场查勘和当地市场分析，按照地价评估的基本原则和估价程序，选择合适的评估方法，评估得到待估宗地在估价设定用途（商住）及开发程度条件下、评估基准日为二○一九年十二月二日，土地使用年限设定商住用地最高使用年限50年的土地使用权价格为：

评估土地总面积4007.28平方米，合6.01亩。

土地单价为：

1404.27元/平方米，合93.62万元/亩。

评估土地总地价为：

5627303元。

大写人民币：

伍佰陆拾贰万柒仟叁佰零叁元整。

估价结果详见《土地估价结果一览表》（表1）

八、土地估价师签字

　姓名土地估价师资格证书号签名

　张xx20xx370389

　李xx20xx370158

九、土地估价机构

土地估价机构负责人签字：

xx基不动产评估有限责任公司

二○一九年十二月四日

表1　　土地估价结果一览表

估价机构：

青岛润德恒基不动产评估有限责任公司　　　　　　　　报告编号：

[2019]第011号　　　　　　　　　　　　　　　　估价基准日：

2019年12月2日土地使用权性质：

国有

估价期日的土地使用者

宗地

位置

估价设定的用途

容积率

估价期日的

实际开发程度

估价设定的

开发程度

土地使用年限（年）

面积

（平方米）

单位面积地价（元/平方米）

总地价

（万元）

备注

一、上述土地估价结果的限定条件

1、土地权利限制：

胶南市国土资源储备中心拟以招拍挂出让该宗地的土地使用权

2、基础设施条件：

无。

3、规划限制条件：

容积率1.8，绿地率25%，建筑密度40%

4、影响土地价格的其他限定条件：

二、其他说明的事项：

1、本报告估价结果为本报告所设定的评估目的服务，当用于其他目的，本报告评估结果无效；

2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的使用价格，若估价期日、土地利用方式、土地开发状况、土地面积、土地处置方式等影响地价因素的因素发生变化，该评估价格应做相应调整；

3、本报告的估价结果自估价报告完成之日起一年内有效；

4、委托方对所提供资料的真实性负责，估价机构对所收集资料的真实性、准确性负责；

5、任何单位和个人未经估价机构书面同意，不得以任何形式发表、肢解本报告；

6、本估价报告地价结果须经胶南市国土资源局确认后生效；

7、本报告由受托估价机构负责解释。

第二部分估价对象界定

一、委托估价方

委托单位：

二、受托估价方

估价单位：

单位地址：

xx开发区xx路114号

资质证书号：

B200337061

联系人：

李xx

联系电话：

邮政编码：

三、估价对象描述

1、土地位置及权利状况

待估宗地位于隐珠镇范围内，北京路以东、青岛华新园置业以西、渤海路以南、黄海路以北，委估面积4007.28平方米，设定土地使用权年限为50年。

2、规划要点

根据南规设字（2019）第号，关于地块规划设计条件意见书，该宗地用地性质为商住用地，总面积为4007.28平方米，规划容积率为1.8，绿地率25%，建筑密度40%。

四、地价影响因素分析

（一）一般因素

胶南市处山东半岛西南隅，胶州湾畔。

位于北纬35°

35′~36°

08′，东经119°

30′~120°

11′。

南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。

东北西南斜长79.25公里，东西宽62.36公里，总面积1846平方公里。

交通四通八达，204国道和泰薛公路省道在城区交会，同三高速公路在胶南设5个出口和1个互通式立交，青岛海滨大道穿越胶南。

物流便捷，距xx机场70公里，距xx前湾港20公里。

城区位于县境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。

解放前为胶县第七区治所，1948年辟为县城。

胶南属滨海低山丘陵区，海岸线长达138公里，较大港湾有胶州湾、唐岛湾16处，天然港口主要有积米崖、小口子、杨家洼、贡口、董家口等，沿岸岛屿10余处，海域面积近500万亩。

境内山岭起伏，小珠山、铁橛山、藏马山和大珠山崛起于中部，构成东北——西南向隆起脊梁，支脉蔓延全境，有大小山头500余座。

山岭之间，有大小河流125条，其中较大河流10条。

地势西北较高，东南偏低，自西北向东南倾斜入海。

胶南属北温带季风气候区。

年平均气温12℃，无霜期202天，降水量794毫米。

气候四季分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。

胶南属温带季风气候区，年平均气温12摄氏度，无霜期202天，日照2447.1小时，年平均降水量794毫米。

胶南依山傍海，自然资源丰富。

全市农林牧可用地217万亩，其中耕地108万亩，有林地57.39万亩。

（二）经济及社会发展状况

1、行政区划

全市共有17个镇（街道办事处）：

隐珠街道办事处、滨海街道办事处、张家楼镇、琅琊镇、藏南镇、泊里镇、大场镇、海青镇、理务关镇、大村镇、六汪镇、宝山镇、铁山街道办事处、王台镇、灵山卫街道办事处、珠山街道办事处、珠海街道办事处。

共1016个行政村（居民委员会）。

共1008个行政村、49个居民委员会。

2、经济发展与收入水平

胶南市的经济保持了较高的发展速度，据统计，2006年全市GDP达到335亿元，增长17.4％；

地方财政收入达到15.77亿元，增长26.2％；

高新技术产业产值占规模以上工业产值的比重达到29％，提高10.4个百分点；

民营经济完成税收13.5亿元，占全市税收总额的77.6％。

经济综合实力和县城经济基本竞争力分别跃居全国百强县（市）第31位和17位。

公共服务体系和公共财政支撑体系初步建立，公共财政领域投入达到9.8亿元。

其中，涉及“三农”的投入达5.3亿元，是投入最多的一年。

城镇居民人均可支配收入、农民人均纯收入分别达到12839元和6470元，增长15％和12.8％，连续三年保持10％以上增长；

居民储蓄存款余额75.7亿元，较年初增加11.1亿元。

3、交通、运输和邮电通讯业

道路交通建设力度加大，交通综合运输能力稳步提高。

全市公路通车里程达985公里，公路密度为54.66公里/百平方公里。

全市完成公路运输客运量1566万人次，公路货运量2951万吨。

邮电通信业快速发展。

年内完成有点业务总量48.12亿元，网络信息技术不断普及和提高，年末互连网用户累计达到2.7万户，固定电话用户达到22.3万户，移动电话用户达到29万户。

4、城市建设与环境保护

西海岸都市新区发展框架更加明朗。

建成区面积达到51.2平方公里。

老城区改造形象进度明显，东部新区开发步伐加快。

生态城市建设成果丰硕，建成区绿化覆盖面积2151公顷，公共绿地面积511公顷。

小城镇建设快速推进，小城镇新增建成区面积达1.14平方公里，达到29.84平方公里，小城镇人口年内新增0.86万人，达到11.58万人。

积极推进生态市建设，促进了全市环境与经济社会的协调健康发展，从源头有效控制污染，严把环境准入关，共审批项目266个，否决重污染项目38个，大力推进产业和产品结构调整，进一步优化了经济发展模式，加快了经济增长方式转变。

5、科技、教育、文化、卫生和体育

科技创新步伐加快，科技对经济增长的贡献率稳步提高。

年内地方财政科技三项费用支出2340万元，鼓励企业科技进步，国家级、省级和青岛市级企业技术开发中心分别达到1家和5家和10家。

年内专利申请数量达到726项，有23个项目列入国家级科技发展计划。

高新技术产值占规模以上工业产值的比重达到291.54％，科技进步对经济增长的贡献率达到56％。

教育、体育实业蓬勃发展，全市共有各级各类学校142所。

全市高中入学率达到96.1％。

职业教育蓬勃发展，为满足我市经济发展对技术人才需求做出了重要贡献。

群众性体育活动深入普及，体育场馆数量达到144个。

文化事业日益繁荣。

全市广泛开展群众性文化活动，丰富城乡居民文化生活，有力地推动了农村小康文化建设。

医疗卫生保健再上新水平。

预防保健工作稳步发展，卫生基础设施进一步改善。

全市共有各类医院23个，其中等级医院19个，医院病床数1923张，各类卫生技术人员1726人，其中医生1024人。

6、对外开放和城市旅游业

全年新批外资项目83个，总投资达8.23亿美元，到账外资1.6亿美元，同比增长73.7％。

重大项目实现突破，新引进项目单体平均投资达到1004万美元，其中，过1000万美元的大项目35个，总投资7.4亿美元，同比分别增长159％和185％。

大力推进旅游资源开发，旅游产业规模快速扩张。

年内共接待国内外游客320万人次，其中接待海外游客2.6万人次。

实现旅游业总收入20亿元，其中，旅游创汇1060万美元。

7、人口与人民生活

全市总人口817533人，比上年增长7.66％，人口自然增长率3.12％。

城乡居民收入稳定增长，人民生活水平明显改善。

据抽样调查，全市城镇居民人均可支配收入12870元，农民人均纯收入6470元，分别比上年增长15.3％和12.8％。

城镇居民人均消费性支出8353元，比上年增长19％。

农民人均生活消费支出3851.53元，比上年增长11.14％。

全市社会职工平均工资14272元。

（三）个别因素分析

待估宗地位于隐珠镇范围内，北京路以东、青岛华新园置业以西、渤海路以南、黄海路以北，委估土地总面积4007.28平方米。

待估宗地形状较规则，临路，地质条件较优，地势平坦。

第三部分土地估价结果

一、估价依据

（一）国务院及有关部门颁布的法律、法规

1、《中华人民共和国土地管理法》；

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；

3、《城镇土地估价规程》；

4、国土资源部办公厅“关于印发《土地估价报告备案办法（试行）》的通知”；

5、国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》

6、国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知；

7、国土资源部《关于印发试行<

土地分类>

的通知》。

（二）地方政府及有关部门颁布的法律、法规、通知文件

1、山东省实施《中华人民共和国土地管理法》办法；

2、2017年《xx市城镇土地级别与基准地价技术报告》

（三）委托方提供的有关资料及估价人员现场勘查、调查、收集的相

关资料。

1、土地市场出让、抵押贷款的有关资料；

2、待估宗地地质及周围环境资料。

二、土地估价

（一）估价原则

地价是由其效用、相对稀缺性及有效需求三者相互作用影响所形成的。

而这些因素又经常处于变动之中，土地估价必须要对此做细致分析并准确判断其变动趋向，了解土地价格组成的各项因素及各因素之间的相互作用，才能