酒店式公寓开发建设项目可行性研究报告文档格式.docx

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三、项目自身因素分析………………………………………………………………29页

四、资源整合的策略分析……………………………………………………………30页

五、项目最高最佳使用用途定位…………………………………………………34页

六、项目开发价值及销售预测………………………………………………………35页

第四章投资估算、资金筹措及贷款偿还计划

一、编制依据……………………………………………………………………………35页

二、项目概况……………………………………………………………………………36页

三、投资估算……………………………………………………………………………35页

四、资金筹措……………………………………………………………………………36页

五、还款计划……………………………………………………………………………37页

第五章财务分析

一、项目收入估算………………………………………………………………………37页

二、财务分析结论………………………………………………………………………38页

第六章项目风险分析

一、投资决策阶段………………………………………………………………………39页

二、整体收购阶段………………………………………………………………………39页

三、项目推广阶段………………………………………………………………………39页

四、销售管理阶段………………………………………………………………………40页

一、项目概况

项目名称：

某广场

处所：

某市官渡区民航路与金汁路交叉口

规划用途：

五星级酒店及相关配套

国有土地使用性质：

昆出让国用

地址：

用途：

综合类

使用年限：

50年结构：

钢混结构

用地用途：

非住宅

总建筑面积：

71800万平方米

“某广场某官都”整合项目位于新某地产顶尖位置的“新某核心中轴区”，也是官渡区政治、经济、文化中心。

紧邻官渡区政府，周围遍布相关金融及行政管理机构，交通便，利处于某现主城区南市区的交通枢纽地带，地理位置十分优越。

在新某的发展规划中处于连接呈贡新城和现在主城区的关节点上，发展前景广阔、升值潜力巨大。

项目总建筑面积71800平方米；

配套设施齐备，相关手续齐全、产权清晰。

“某广场某官都”位于民航路406号，属素有某商务桥头堡之称的国贸区，毗邻官渡广场，市政配套完善，交通十分便利。

“某广场某官都”定位分国际商务大厦、国际精英公寓、国际购物中心三部分，是集办公、居住、购物为一体的大型国际化生活社区。

酒店式公寓最早源于欧州，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门的酒店管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于个人的临时住宅。

“某广场某官都”精英公寓分为生活馆和时代馆，全部精装，户型从35-66平米多种，同时公寓还提供洒店式服务，24小时亲情物管。

可以照顾到生活的方方面面，适合单身居家和成长型公司发展。

某国际城，集办公、居住、和购物为一体，位于素有某商务桥头堡之称的国贸区，毗邻官渡广场，市政配套完善，交通便捷。

二、投资可行性研究依据

某研究机构（某财经学院某统计研究院、某慧捷市场研究有限公司、某学子文化传播有限公司）对”某广场某官都”项目进行项目可行性研究评估工作，并提交投资可行性研究报告供云南某投资发展有限公司决策参考，其主要研究依据如下：

1、《中华人民共和国房地产管理法》；

2、《中华人民共和国土地管理法》；

3、《中华人民共和国城市规划法》；

4、《某市城市总体规划》；

5、《房地产开发项目经济评价方法》、《房地产估价规范》；

6、某市有关房地产开发、销售的法规政策；

7、现行云南省建筑装饰工程综合预算定额及其费用定额；

8、国家及地方关于营业税、土地增值税、所得税和税收管理条例；

9、委托方提供的相关资料：

10、某市2003年至2006年《统计年鉴》；

11、我方人员现场勘察及市场调查资料。

三、投资可行性研究假设前提和限制条件

1、本项目土地使用权能合法取得；

且以本报告设定的价格取得为本报告的假设前提；

2、本报告设定的最高最佳使用用途能够最终通过规划部门的认可批准；

3、政府对周边商业服务设施、基础配套设施有整体规划；

4、本项目建筑设计功能完善、布局合理，配套设施完善、适度，能引导足够客流量并能满足消费者需求；

5、报告不考虑特殊买家的额外出价；

6、本项目单位工程竣工验收符合国家相关验收标准，项目综合验收能顺利通过政府规划部门和其他相关职能部门的验收，项目能及时交付使用;

7、政府的相关政策、房地产市场、经济环境保持良好的发展趋势，没有较大波动；

8、委托方提供的资料合法、真实可靠。

四、项目投资可行性研究结论

（一）市场分析结论

根据对”某广场某官都”整合项目的综合分析得知：

该项目的整合推广具有商业潜质、文化内涵、区位、规模、升值等优势。

由于近年来房地产市场的全面升温，尤其是商业、住宅类房地产市场良好的有效需求增长；

旅游产业作为云南省的支柱产业之一，近年来得到了快速、健康、持续的发展，为本项目奠定了较好的市场基础。

以官渡官场为圆心、民航路和国贸路街春城路等主干道为经纬线的某南市区核心地带，将在新某建设、官渡区城郊型都市化改造建设完成后，焕发出更大的活力。

某作为全国著名的旅游城市之一，这一项目的整合推广和增值空间，也必将在中央商务区建设的大背景下取得更快发展。

从市场的角度来开，该项目开发的产品符合市场需求，项目整合推广可行。

通过对官渡官场为圆心、民航路和国贸路街春城路等主干道为经纬线的某南市区核心地带区域内房地产市场状况以及房地产市场发展变化的趋势，结合本项目的具体情况（包括实物形态、档次等）。

在充分考虑影响项目价格的若干因素和未来变动趋势的前提下，利用房地产价格评估中的市场比较法、收益法、长期趋势法等评估方法原理，对开发完成后的该项目各类房屋的平均销售单价进行了预测。

住宅及综合用房：

4300元/㎡（平均价格）

汽车停车位：

4000元/㎡（平均价格）

（二）某广场项目定位及产品规划建议

1、根局我司所作的相关调查和论证：

1〉由于区域内市场基本饱和，本案定位为写字楼将面临较大的市场风险；

2〉酒店式小户型公寓市场跟风现象严重，存在较大的不确定因素，且酒店式公寓是一种过渡的产品，市场容量有限，故本案不宜定位为酒店式公寓；

3〉本案建筑为单体独栋，没有多栋围合式的社区有竞争力，定位为大套型公寓的优势有待考验；

4〉众多开发商偏向于开发精装修酒店式公寓或大套型住宅，小套型住宅市场存在明显空隙，市场前景乐观；

通过上述的各个细分市场的研究，得出结论：

本案定位为小套型公寓

具体产品定位：

※带精装修销售，装修方式提供菜单式装修方案

2、市场定位：

某广场官都—南市中央，怡心的都市生活——情感生活，甜蜜小套房。

3、目标客户群定位：

1、主要目标群：

小白领、工薪阶层

这部分群体有着总价承受力相对较低、年龄结构在25-35岁、中等收入的共同特征。

2、其他群体：

投资人群

本地中小投资客及外来投资者购买出租或炒作已成为本地房产市场重要组成部分。

（三）财务评价结论

通过对该项目的主要财务指标的分析预测，本项目在整个运作期内，销售收入将达到商住楼为308740000元。

抵消收购成本（拍卖价为，整体打包均为：

2330元/平方米）167000000元；

整体包装及销售成本以800元/平米计57440000元，产生毛利润84300000元；

支付拍卖佣金3300000元；

支付收购契税5010000元、所得税1670000元、土地增值税1670000元，上交销售税金6105000元，共计上交税金11605000元。

总投资毛利润为：

74501600，利税率：

52.52%；

税后利润为：

62896600，总投资净利率：

40.99%。

（注：

此结论为符合投资可行性研究假设前提和限制条件推算结果，其成本不含相关隐性成本和其他常规支出的估计值）

综上所述，项目在市场和财务上是可行的。

一、某市经济、房地产市场发展的宏观环境

（一）某市城市总体规划——建设现代特大型城市新某的构想

1、现代新某的定位：

（1）在云南全省的定位：

保持某市作为云南政治、经济和文化中心的“中心地位”，作为全省经济发展中重要的增长极发动机。

（2）在全国的定位：

中国西南地区重要的商贸、旅游中心之一；

西部大开发的带动型城市；

中国最适宜人居住、西部投资环境最佳的城市之一。

（3）在参与经济全球化进程中的定位：

建成中国面向东某、某的现代开放城市。

我国与东某、某重要的贸易、金融、旅游、进出口加工中心和交通信息枢纽。

2、新某未来15年的发展目标

按照新某城市建设规划，到2020年，某城市总人口将从现在的578万发展到800万人，城镇人口由245万发展到650万人，城镇化率由52％提高到81％。

其中，主城区从现在的180万平方公里发展到“一湖四环”现代新某城市区的460万平方公里，城市空间得到较大扩展，生态环境得到明显改善；

同时由于城市经济的聚集效应和规模效应得到充分发挥，以及某高新技术产业开发区、某经济技术开发区、某滇池国家旅游渡假区的加速发展和非公有制经济的发展壮大，经计量经济学专家预测，某主城区GDP将达到4034亿元，全市GDP将达到4860亿元，比2002年翻2.96番，人均GDP达7340美元。

3、新某的建设构想

新某的建设将围绕“一湖四环”、“一湖四片”来开展。

“一湖四环”，指环湖公路，环湖截污，环湖生态，环湖新城。

环湖新城，即以滇池为中心，构建“一湖四片”现代新某城区。

规划人口450万人，用地220平方公里。

北城区即目前的某主城。

主要功能：

我省重要的金融商贸旅游服务和行政中心，城市主要居住区。

规模：

规划人口控制在220万人，用地约220平方公里。

近期内，在发展滇池盆地东城等新城区的同时，北城（主城）将继续保持作为全省第三产业发展和行政中心的活力，并进一步提升某作为我国中西部现代化大都市的形象，突出深厚历史文化内涵和山水交融的特色。

东城，即呈贡新城区，按接近大城市规模进行总体规划。

某市域城镇体系新城区，滇池盆地主要城市，将建成我省的主要铁路口岸、现代城市物流中心、高校园区、科技工业园区和以花卉产业为特色的生物产业基地。

规划人口约100万人左右，规划用地约107平方公里。

南城，即晋城——新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。

规划人口约75万人左右，规划用地约80平方公里。

西城，由昆阳、海口构成，为市域城镇体系中的中等城市。

综合工业城市。

城市规划：

规划人口约60万人，规划用地约60平方公里。

以规划建设“