烟台商业市场现状及发展分析Word文件下载.docx
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振华商厦、华联商厦时期
该时期大约是上世纪90年代，居民对商品的需求不断增加，而随着改革开放的深入，民营经济的发展和城市交通条件的改善，出现了经营商品更为齐全、经营理念更为市场化的振华商厦和华联商厦。
其中华联商厦以舒适的购物环境及相对超前的经营理念深受市民喜爱。
于是，烟台商业在该时期形成了“百货大楼、振华商厦、华联商厦”“三足鼎立”的竞争格局。
华联商厦
（1）经营商品较为齐全；
（2）商场经营理念贴近市场，以市民的购物需求为经营导向；
（3）商业辐射范围有所扩大，但商业功能单一。
（三）第三阶段：
城市中心商业聚集时期
随着消费者对商品的需求日益增加、对购物环境的要求不断提高，众多大型商业网点汇集于烟台城市中心区，逐渐形成了以海港路、南大街为核心的烟台市市级商圈，其商业经营规模不断扩大、经营商品品种日益齐全、经营环境不断改善，商业辐射力逐渐向四周延伸。
同时，海港路和南大街逐步形成了以服装、餐饮为主的街区式商业，极大的丰富了城市的商业形态。
南大街购物城、南大街商业街
（1）商业规模扩大，商业辐射力增强，商品种类增多，业态分布趋于多层次；
（2）出现较为先进的商业形态，如商业街；
购物环境有较大改善；
（3）大型商业网点聚集于城市中心区，网点布局不尽合理；
网点数量多，而街区式商业少；
地面停车位严重不足，交通拥挤。
二、商圈调查
✧市区商业网点布局不合理，大型网点集聚中心区；
✧市中心商业辐射力强，区域商业开发难度较大。
（一）商圈概述
从烟台市商业分布的现状来看，芝罘区商业可作为烟台市商业的概括。
因此，此次对烟台商业调查的重点范围是芝罘区商业中心：
以海港路、南大街、西大街及北大西街为中心的南大街市级商圈和以九隆广场、振华广场为中心的幸福区级商圈。
商圈名称
级别
区域范围
主要特点
南大街商圈
市级
以海港路、南大街为中心，向西至青年路，南到南大街，北到北马路，东至西南河路
以百货、服装经营为主，其次是餐饮、家电、家居等
幸福商圈
区级
以幸福路、幸福中路为中心
以九隆广场综合性商业、振华广场百货为主
（二）商圈示意图
（三）典型商圈调查
1、以海港路、南大街为中心的南大街市级商圈
南大街商圈商业街分布图：
（1）商圈定位
在完善相关配套设施的基础上，重点调整功能、提升档次、美化环境、繁荣气氛，形成功能齐全、集购物、餐饮、休闲、旅游、金融、商务、信息等为一体的市级商业功能区。
（2）商圈概况
行政区属
芝罘区
地域范围
人流结构
中偏高档消费者
商业区域
由海港路、南大街、西大街及北大西街商业街组成
区域价值
烟台最繁华的商业中心，唯一的市级商圈
商业特点
由大型商业网点及商业街组成
经营业态
以百货、服装经营为主，其次有餐饮、电器、家居等
典型网点
振华商厦、良友广场、振华购物中心、南大街购物城、百盛购物中心等
购物环境
由于烟台商业大部分都是在自然发展与市场调节中形成的，购物环境较差
商业氛围
商业集中，人气旺盛
其他配套
亚细亚、铁道大厦等宾馆，华达大厦写字楼、市邮电大厦电子信息中心，市工商银行、华厦银行，火车站、港站、长途汽车站等
商圈描述
1、该商圈以海港路、南大街为中心，为烟台市唯一的市级商圈，形成时间较久，商业氛围浓厚；
2、商圈内大中型商业网点集中，辐射范围广泛；
3、商业功能较齐全，可满足多层次人群的商业消费需求；
4、商业形态较为单一，缺少街区式商业。
（3）主要商业街调查
按现有商业分布来看，可将烟台市南大街市级商圈分为海港路综合商业街、南大街服装商业街、西大街及北大西街综合商业街。
①海港路综合商业街
Ø
概况
商业范围
海港路及其两侧
长度
650米
中年人，中高端消费群
街区特点
以大中型商业网点为主，沿街商业较少
交通条件
道路四通发达，交通便利，42路、21路公交车经过
主营业态
百货、服装、家居
主要品牌
李宁、耐克、迪亚多钠、风之捷体育、阿迪达斯、锐步、皇家皮草名店
租金水平
底层沿街外铺租金为2400-4800元/平米/年
售价
底层沿街外铺售价为3万-5万元/平米
收益率估算
8%-9.6%
门面间隔
沿街单间店铺开间约3.5米，进深约10米
经营环境
人车嘈杂，地面停车位严重不足，经营环境较差
商业集中、人流量大
主要网点
富凯商厦、振华商厦、昌隆赛特、良友广场等，营业面积约20万平米
政府规划
1、将海港路规划成高档品牌一条街。
北起北马路，南至南大街，长约590米，形成集世界知名品牌的专卖店等于一体的高档名牌商业街，网点数达30家以上，商店密度达90%以上。
2、在现有基础上将振华商厦提升改造为大型综合商场。
代表性网点调查
百年好家私广场，营业面积近2万平米，部分面积正在招商中。
详见附件
振华商厦，营业面积6万平米，为烟台高档百货商场，经营业绩较好。
综合评价：
✧商业氛围浓厚
该路段的商业氛围主要受振华商厦等一些大型网点的辐射作用影响，从而带动其它商场、沿街商业的人气。
从整体上看，由北向南方向，商业氛围逐渐浓厚，与西大街相交处人流量最大。
✧大型商业网点经营情况反差过大
其中振华商厦经营业绩突出，位居当地零售业“龙头”；
而良友广场、润隆大厦则出现关门歇业的局面。
✧商铺出售单价高。
由于海港路商业街发展迅速，商业氛围浓厚，商业价值逐步为投资客认可，商铺最高售价达5万元/平米，创烟台商铺售价新高；
✧大型商业网点数量多，缺少街区式商业
路段两侧分布了众多大型商业网点，营业面积达20万平米，而街区式商业则相对缺乏，没有严格意义上的商业街；
✧购物环境差
商业网点入口人车混杂，缺乏绿化、休闲空间。
②南大街服装商业街
南大街，东起西南河路、西至大海阳路
约750米
年轻人居多
街区较长，形成时间较久，商业氛围以南大街购物城附近最浓厚
南大街为城市重要干道，交通便利，多条公交线路到达，如5路、43路、44路、21路
服装、小餐饮
美特斯·
邦威、真维斯、以纯
底层沿街外铺约2500-5000元/平方米/年
底层沿街外铺售价约为3万-5万元/平方米
8%-10%
沿街单间店铺开间约3.5米，进深约12米
人流量大，形成比较拥挤的感觉
商业集中、人流量大，特别是年轻人较多
华联商厦、振华购物中心、银河大厦、供销大厦、泰丰商厦、南大街购物城、中心广场8家，营业面积约16万平米。
在现有基础上将振华购物中心提升改造为大型综合商场
南大街购物城，营业面积32000平方米，主营时尚服装，详见附件
振华购物中心，营业面积7万平方米，为百货商场，详见附件
综合评价
✧商业底蕴深厚，辐射能力强
南大街是烟台市的商业核心街道，商业形成时间较长，百货大楼、华联商厦就位于南大街两侧，商业底蕴深厚，烟台市民已养成购物去南大街的习惯。
✧商铺租金高
沿街商铺最高租金达5000元/平方米/年，为烟台商铺租金最高区域。
✧人流量大，且以年青人为主
该路段以中档品牌服装和时尚服装经营为主，服装品牌有美特斯·
邦威、真维斯、以纯等，深受年轻人喜爱，人流量大。
✧交通方便，市民购物便利
南大街为烟台城市主干道，多路公交车经过，如5路、43路、44路、21路等。
✧商业网点人流导向性不强
商业网点顶层商业普遍存在运营不理想的现象，出现一层与顶层商业人流反差过大。
如南大街购物城顶层商业人气淡。
③西大街、北大西街综合商业街
西大街、北大西街，东起西南河路，西至青年路
约900米
西大街人流较多，以中年人为主
街道面较窄，没有形成商业集聚效应，沿街商业少
交通便利，4路、19路、6路公交车经过
综合商业
肯德基、必胜客
底层沿街外铺约2000-3600元/平方米/年
底层沿街外铺售价约为2万-4万元/平方米
6%-8%
车流相对较少，环境较好
人流量相对较少，商业氛围有待培育
百盛购物中心
1、将北大西街在现有基础上提升改造，使其成为集国内外知名品牌服装的商业街；
2、将西大街打造成以经营服装、皮具、高档商品为主的综合商业街。
百盛购物中心，营业面积约7万平方米，百货商场，已引进大润发、国美电器、KFC、必胜客等，详见第二节典型地产项目调查之经营个案调查
✧购物环境较好。
人流量、车流量与海港路、南大街相比较少，人流、车流动线明显，有部分绿化、休闲空间；
✧商业规模较小，发展难度大。
商业总体规模相对较小，大型商业网点主要以烟台商城为主。
当年烟台商城几起几落都未能启动成功，最终以政府力量引进大润发和百盛购物中心才初现商业人流。
（4）商业街调查对比
商业街
名称
经营项目
（元/平方米/年）
海港路
百货
2400-4800
大型商业网点集中
振华商厦
南大街
服装
2500-5000
商业氛围浓，人流量大
南大街购物城
西大街及北大西街
2000-3600
商业氛围尚需培育，购物环境好
南大街市级商圈分析：
商圈特点
商业功能较齐全
商业网点多而密集，功能较齐全；
经营商品品种多，消费者选购空间大。
辐射范围广
该商圈是烟台市唯一的市级商圈，是烟台市商业最繁华的区域，具备辐射与服务全市区及周边腹地地区的能力。
交通便利
该商圈处于烟台市中心区域，路网发达，交通便利，多条线路公交
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