连锁零售企业物流供应链项目可行性研究报告Word格式.docx

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项目建成后，公司将新增仓储面积合计141,353.63平方米，包含冷链库50,554.89平方米、常温库52,065.74平方米、粮食库34,899.40平方米和其他周转库3,833.60平方米。

二、项目建设的背景

1、零售行业多业态经营、“类购物中心化”满足消费者多样需求，是应对行业竞争，迎合消费升级的必然趋势

商业零售是与民生息息相关的重要产业，行业规模随国民经济的发展和居民收入的提高而持续增长。

根据国家统计局公布的数据，2005年我国社会消费品零售总额为68,352.60亿元，至2018年已增加至380,986.85亿元，年复合增长率达到13.48%。

在商业零售市场空间不断增长的同时，伴随着信息技术的普及和流通领域的日趋完善，行业经营也呈现百货商店、电器商店、综合性超市、生鲜超市、购物中心、专卖店、便利店、仓储式物流、电子商务等多种业态并存发展的格局。

另一方面，为满足消费者日趋多样的消费需求并更好应对行业竞争，对于行业参与者而言，专注于单一业态的发展模式已逐渐成为过去式，越来越多的商业零售企业向着多业态、多领域方向转型。

比如，对于百货商店而言，通过经销或者联销模式经营化妆品、珠宝首饰、服装鞋帽和家居用品的单一购物场景已经难以完全满足消费升级下的市场需求。

传统百货在原有商场内以体验式消费为聚焦，增加休闲娱乐、亲子教育、动漫游戏、艺术文化、餐饮游艺等差异化场景实现“类购物中心化”，或直接涉足购物中心业态，已经成为传统百货应对新零售时代市场变革的主要措施。

同时，部分购物中心也在其传统租赁模式外，通过自采自销方式设立买手店，对买断式经销的业态进行尝试，逐步向供应链上端延伸和整合。

另外，商业零售企业在旗下百货商场和购物中心内设立综合性超市业态已成为行业内的普遍现象，而除该等传统超市外，行业内参与者开设的具有精选商品品类、主打新鲜元素、提供餐饮场景、嵌入社交体验、提供到家配送等特点的精品超市、生鲜超市以及新型社区便利店等零售业态也已越来越多地呈现在消费者面前。

根据中国百货商业协会《2018-2019年中国百货零售业发展报告》，目前主要商业零售企业均已经涉足包含百货、购物中心、超市等在内的多种业态或领域，百货商场和购物中心界限的日趋模糊是该进程中的一个突出标志。

展望未来，伴随消费升级的不断演进和消费者需求的日益多样化，以重构传统商业要素为核心、以嵌入体验式场景为手段，商业零售企业将继续大力发展全渠道多元业务，通过多业态经营、多业务发展逐步转变为新型综合零售服务商。

2、加大“自营”比例、回归商业本质是商业零售企业提高核心竞争力的重要动能，整合“供应链”体系成为转型的关键因素

百货商场的主要经营模式为经销和联销。

经销模式也即自营模式，商业零售企业通过买断方式购进商品后再组织销售，其主要利润来源为商品的进销差价。

联销模式下，商业零售企业为供应商提供营业场地，供应商设立品牌专柜，由双方共同负责销售，其利润主要来源于零售门店对供应商销售的扣点分成。

由于联销模式具有资金占用少、运营成本低、经营风险小、复制速度快等优点，又可引进高端品牌吸引客流，因此在上世纪90年代连锁零售大规模迅速扩张的背景下广泛受到行业参与者之青睐，并在长时间内作为我国百货商场的主要经营模式而存在。

根据中国百货商业协会《2018-2019年中国百货零售业发展报告》对国内主要商业零售企业的统计，2018年上述企业自营比例在10%以下的仍然超过55%，自营比例在20%以上的不足21%。

商业零售企业如依赖联销模式进行经营，则会逐步丧失主动经营商品和服务客户的能力，弱化了对渠道和供应链的掌控力，同时造成了门店和产品的同质化，扣点模式下盈利能力受到品牌商的制约，也较难得以拓展。

近年来，随着行业竞争的加大、消费者需求的日趋多样、租金成本的不断上升，联销的上述弊端逐步显现，并在一定程度上阻碍了商业零售企业的发展。

在经销模式下，零售企业自行采购销售并直接为顾客服务，一方面可对商品信息和消费者需求有最前沿把握，另一方面也可直接连接上游采购渠道，强化自身在供应链中的地位并增加议价能力，最终形成差异化经营，并通过赚取更多买卖差价以改善毛利率水平。

目前，为进一步提高核心竞争力，增加经销自营比例、回归零售本质已经逐步成为越来越多商业零售企业的选择。

供应链体系的建设和完善在商业零售企业进行上述转型发展的过程中起着重要基础作用。

一方面，商业零售企业唯有形成集常温、冷链等多种仓储设施为一体且具有一定容量的全品类物流基地，才能成规模开展经销自营业务，并与其零售门店的增加和连锁规模的提升相匹配。

另一方面，引入现代化、智能化仓储设备和运输载体，形成基于网络平台且高效精准的入库、分拣和分销系统，是商业零售企业保持合理库存水平和提高商品周转速度的重要基础，并可为产品准确、及时、安全地供应至各零售门店提供切实保障。

更为重要的是，供应链体系对行业参与者提高自营经销差价，继而提升核心竞争力具有关键意义。

商业零售企业若能够逐步向上游批发和物流业务进行整合，做到与供应商的直接采购，便可逐步取代零售的中间环节，实现商业零售企业的纵向一体化。

在该种情况下，行业参与者既可通过规模经济下提升的议价能力以及更高的渠道效率降低商品流通成本，也可利用销售网络优势发展自有品牌形成差异化优势，更可在物流供应链业务日趋成熟之后向社会第三方提供配送业务，最终均可提高经销差价，赚取较高毛利。

因此，以加大自营比例、提高渠道的掌控力和核心竞争力为目标，建立和完善精细化现代化供应链体系已成为国内商业零售企业当下的重要战略共识和未来发展方向。

三、项目建设的必要性

1、扩充仓储容量，匹配经营规模，保障公司持续发展

公司于1997年和2002年设立福兴祥配送和福兴祥物流从事品牌代理和商业物流业务，经过二十余年的积累，目前公司在山东区域共拥有3座物流中心，仓储面积合计28.3万平方米。

不过，上述仓储基地主要建于21世纪初，后续虽陆续有所扩建更新，但近年来随着公司门店数量的增加、经营面积的拓展以及连锁商业规模的扩大，目前物流配送系统的储位利用率已处于满负荷状态，更不足以满足公司未来新开门店和进一步发展的需要，仓储资源不足的矛盾亟需解决。

此次投资实施的“利群智能供应链及粮食产业园二期项目”建成后，公司将新增仓储面积合计141,353.63平方米，这一方面可极大缓解公司仓储空间饱和的压力，匹配公司近年来不断增长的连锁零售和品牌代理业务规模；

另一方面则有助于公司继续完善以胶州为核心，辐射整个山东及其周边地区的统一物流配送网络，为此次建设的青岛西海岸新区、蓬莱、莱州三地之综合商业体项目奠定坚实物流配送基础，并最终为公司将来进一步新增门店经营、继续精细化扩张山东地区市场提供有力支撑，保障公司未来持续健康发展。

2、着力冷链建设，赋能新兴业态，巩固行业优势地位

伴随经济的发展和消费的升级，生鲜超市、社区果蔬生鲜店等零售新业态应运而生，传统超市及网络电商的“生鲜宅配”服务也已成为消费常态。

对于生鲜加工配送业务，公司早在2010年即战略性引入冷链物流而提前予以布局，近年来又陆续开设了多家“利群·

福记农场”等社区生鲜超市以满足顾客需求并取得了良好效果。

目前，公司在山东地区已经拥有冷链仓储面积3.8万平方米，但仅占该区域公司总物流仓储面积的13.43%，考虑到生鲜业态已成为商业零售领域的重要增长点，同时公司也拟进一步大力拓展大型超市和社区生鲜店市场，因此扩建和完善冷链物流体系对于巩固公司行业优势地位具有重要意义。

根据项目规划，“利群智能供应链及粮食产业园二期项目”将新建冷链仓储面积50,554.89平方米，占比达到项目建筑面积的35.76%，冷链物流成为公司此次重点布局之领域，符合公司实际情况，也契合《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见》中“加强面向城市消费的低温加工处理中心和冷链配送设施建设”的具体要求。

项目建成后，公司将进一步完善对水产、蔬菜、水果、畜牧以及烘焙面食等短保质期商品的生产加工、验收仓储、分拣配送和信息处理等功能，形成全链条、网络化、严标准、可追溯、高效率的新现代化冷链物流体系。

依托精细化统一管理，冷链物流一方面可为公司大型超市门店生鲜经销业务提供完备的商业供应链基础，以巩固现有优势并加快开店步伐；

另一方面也可为“利群·

福记农场”社区店网络建设、“利群网商”宅配服务等业务提供新鲜、及时、安全的生鲜蔬果配送，为新业态发展带来强有力保障。

3、迭代智能设备，增强分拣效率，契合产业发展政策

公司现有物流中心已具有现代化、智能化水平较高的设施以及相应管理水平，采用立体式高位仓储货架和全自动分拣系统存储商品，并可对其实行系统电子标签管理，这有效保证了商品的周转配送效率，并有助于公司保持合理的库存。

但由于部分仓储物流设施建设距今已有近二十年的时间，且智能化物流设备也在不断升级迭代，为适应未来发展要求，在现有技术水平基础上构建拥有更加先进设施和配套体系的新物流基地对公司而言具有必要性。

根据《关于推动物流高质量发展促进形成强大国内市场的意见》中“实施物流智能化改造行动”的重要指示，以及《关于积极推进供应链创新与应用的指导意见》中“提高流通现代化水平”的具体要求，公司在建设“利群智能供应链及粮食产业园二期项目”时将进一步购置自动化立体库、密集立库、智能拆垛机器人、自动输送机系统等国内外先进设备，引入具有相应水平的仓库管理信息系统（WMS），对各终端设施实施电子化数字化管理，最终形成适应未来发展需要、布局合理、功能齐全的现代化物流体系。

项目建成后，公司物流供应链智能化、自动化水平将进一步提高，空间利用率将进一步上升，物流分拣配送效率得以在原有基础上继续增强，这有利于商品流通成本的下降，是符合公司战略布局的市场行为，也是符合国家相关政策导向，积极践行行业供给侧改革的重要举措。

4、加强“自营+供应链”经营模式建设，凸显公司核心竞争力

不同于国内大多数商业零售企业主要以联销模式进行经营，公司自成立伊始即着手搭建以自营为主的商业架构以及与之配套的物流和供应链体系。

公司批发+零售端自营比例合计均超过60%，在商业零售行业内处于优势地位，并在日用百货、服饰等方面建立了自己的品牌商品，买断式经销模式使得公司产业链上下游利益关系的重构中形成了差异化产品，提高了毛利率水平，以“供应链+自营”为特点的“供应链整合型”经营模式也是公司的核心竞争力之所在。

此次项目建成实施后，仓储设施和物流体系的升级可保障公司自营业务扩张带来的供货需求，有利于公司在连锁规模扩张的同时保证自营比例的同比例增加。

同时，通过项目的建设，公司的供应链上游将得以进一步整合，这将进一步提高公司与供应商的终端议价能力，从而可进一步节省流通成本，提高经销差价和销售毛利率，从而继续放大自营模式之优势，巩固公司的核心竞争力。

另一方面，通过多年在供应链上下的沉淀，公司是全国少数开展大规模批发代理业务的商业零售企业，下属福兴祥物流等批发物流公司目前已经成为3,000个品牌的渠道代理，由下属批发物流公司独立承担内部零售门店的批发代理和物流配送业务，此外公司还代理国内外知名品牌500多个，除支持自身零售端外，还为区域内商贸零售企业、众多企事业单位提供商品批发代理和中转配送等服务。

随着终端客户对商品质量、服务体验和物流速度的要求不断提高，物流配送行业也呈现市场份额向包括公司在内的头部优质企业集中的趋势。

项目的完成可使得公司有更充足的储位和配送资源拓展品牌代理业务及第三方物流业务，在整合供应链以把握进销差价和渠道资源的基础上，公司由此可进一步提升企业物流体系的附加值并充分享受物流行业趋于集中带来的红利，不断提