可行性研究报告城中村1Word文件下载.docx

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（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》

（7）《城市道路绿化规划及设计规范》

（8）《高层民用建筑设计防火规范》

（9）现场勘察和实地调研所得资料

1．3项目概况

（1）地块位置

（2）建设规模与目标

项目名称：

XX

土地面积：

800004平米（1200亩）

容积率：

1.8（鉴于目前青山楼盘还主要以多层为主，在考虑各种综合因素的情况下，本项目把容积率把握在较小的数值）

建筑面积：

1440007.2平米

开发周期：

84个月

土地价格：

500元/平米（由于本项目为城中村项目，考虑到需还建及其他特殊因素，暂定价格为500）

（3）周围环境与设施

本项目位于武昌与青山结合部。

东临十里钢城，西连长江二桥，南接东湖风景区，北靠钢花新村，武青三干道，北洋大道，建一大道，园林大道，四通八达的公路直通XX村，武钢交运站设在XX村内，交通十分便利。

（4）项目投入资金及效益情况

项目总投资：

220000万元

自有资金投入：

42500万元

住宅销售价格：

2800元/平米起

项目销售收入：

391716万元

项目税后利润总额：

760001万元

（5）项目开发优势所在

政策优势——政绩工程，有强有力的政策扶持

市场优势——武汉房地产处于历史上升期

成本优势——土地成本由股本体现，无需支付高额土地出让金，并享有巨额土地增值收益

规划优势——武汉市政规划新一轮经济增长区域，市政配套优良

项目优势——地块属性优良，周边房地产市场运行良好，供需平衡并同步增长

运作优势——国内城中村课题及房地产开发策划顶级人才主导本项目运作

社会效益——解决武汉城市发展痼疾，促进武汉城市化发展进程

关系运作——与政府相关职能部门的良好关系基础，保证项目的顺利实施

第二章项目开发经营环境分析

2．1国内房地产市场经济回眸

最近几年，房地产行业持续增长。

本轮房地产周期从1998年4月启动后，于1999年10月回调到100.88，之后逐步回升，在2000年12月达到该年最高峰104.06。

2001年以来，国房景气指数开始高位震荡，8月份开始，持续4个月回落。

2002年，该指数呈现上行形态。

2003年上半年，国房景气指数再次在107左右的高位徘徊；

2003年8月份，央行121号文件对房地产市场的作用开始显现，当月“国房景气指数”为106.89，比7月份下降0.38点，在连续2个月攀升之后出现小幅回落，9月份数据目前没有，但考虑到国务院18号文件对房地产行业在国民经济中支柱性地位的肯定来看，2003年第四季度应有上升趋势。

整体看来，房地产行业近几年保持了持续增长的态势。

无论是商品房的销售面积还是商品房的销售金额均有稳步提升。

图一全国房地产开发综合指数

房地产行业这几年之所以持续稳步增长，主要是如下原因所致：

（1）城市化进程产生了对商品房的大量需求。

中国特有的城乡二元结构直接导致了其城市化水平明显低于世界平均水平。

根据第五次全国人口普查，我国城市化率为36％，比同期世界平均水平46％低10个百分点。

1970年至1980年我国城市人口年平均增长率为3.0％，1980年至1995年城市人口平均年增长率为4.2％，远高于全国人口平均每年0.96％的增长水平。

改革开放以来，我国城市化进程不断加速，随着经济的持续高速发展，城市化的速度还会加快。

未来十年，保守预测中国城市人口年均增长率会在3.5％以上，这导致了人们对商品房的巨大需求。

（2）不断增加的居民收入，使得人们对商品房的巨大需要转变成为有效需求。

要把人们的需要转变为现实的需求，最重要的一个条件是购买力。

近几年，我国的GDP和居民可支配收入都呈现出稳定增长的态势，这为房地产业的发展打下了坚实基础。

（3）住房体制改革：

对房地产市场的供求均有影响

住房体制的改革，对我国的房地产市场产生的影响，一是有支付能力但未能分到房子的居民可以直接购房；

第二，有支付能力并拥有公房的居民可以再次购买新房；

第三，公房上市，可用来出售和出租，这增加了房地产市场的供给；

第四，放开房地产价格，更多开发商加入房地产开发行列，大大增加了商品房的供给；

第五，房地产市场逐步放开，内外销房销售并轨，使得一个城市的外来人口加入到买房行列。

今后几年，由于城市化进程和居民收入稳步增长，居民商品房消费倾向会保持上扬，而住房体制改革也会一步步深入。

因此，长期来看，我国房地产市场发展潜力巨大。

但同时也应看到目前国内房地产市场的一些问题以及由此所引发的一些新的走向。

（1）产品结构过偏，高档楼房过剩，经济实用楼房供给不足

2003年上半年，全国商品房空置面积同比又增长了约10%，但人均住宅面积还是远远低于国际标准。

针对此情况，2003年6月6日，建设部、发改委和国土资源部联合下发了《关于下达2003-2004年经济适用住房建设投资计划的通知》。

《通知》指出，2003年经济适用住房年内施工面积20023万平方米，其中：

续建面积6959万平方米，新开工面积13064万平方米；

年度投资规模1578亿元。

2004年新开工面积12720万平方米，同时2003年在建项目未竣工面积自动结转为2004年续建面积规模；

年度投资规模1663亿元。

（2）住房二级市场发展不够健全

一个健康的房地产市场必须两条腿走路：

一手房繁荣，二手房兴旺。

然而，从总体上看中国房地产市场还是一条腿长，一条腿短，多数城市的二手房交易量不足总量的三分之一，有的还不到20%。

（3）地区结构不合理

少数省市投资增幅过大，土地供应量、价格上涨过快，如北京、上海、广东、重庆和辽宁等地房地产投资年增长率超过30%，远远高出销售增幅。

（4）同质化竞争激烈

房地产是不动产，与其他商品市场之间的最大不同是市场的地区性很强，市场的供求关系、楼价变化等在不同城市、不同区域可能完全不同。

但在中国房地产市场，跨区域的盲目学习现象很严重，由此导致的就是目前的房地产市场同质化竞争激烈，因此在今天的房地产开发市场，其开发战略应首先选择产品的差异化，通过产品的功能差异、文化差异和服务差异，充分显示自己的特点，把目标客户吸引住。

这段时间小户型在不同城市的异常畅销就很好的证明了这一点。

2．2武汉经济发展概况

武汉是湖北省省会，华中地区经济、科技和文化中心。

位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。

市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三部分组成,在我国经济地理圈层中，武汉处于得天独厚的优越位置。

（1）总体经济指标

2003年武汉国民经济增长加速，完成生产总值1662.40亿元。

其中第一产业增加值94.20亿元，增长4.3%；

第二产业增加值741.80亿元，增长12.8%；

第三产业增加值826.40亿元，增长12.5%。

（2）经济概况

产业结构：

2003年产业结构进一步升级，经济整体素质明显提升。

第一产业完成增加值95.13亿元，增长4.3%；

第二产业完成增加值741.8亿元，增长12.8%。

比上年加快0.6个百分点；

第三产业完成增加值825.47亿元，增长12.5%。

三次产业结构由1998年的7.6：

44.9：

47.5调整为5.7：

44.6：

49.7。

投资结构：

2003年全社会固定资产投资完成645.06亿元，比上年增长13.1%。

比上年提高0.9个百分点，增幅为1997年以来最好水平。

其中：

非国有经济投资占全部投资的比重达到54.1%，比上年提高2.4个百分点。

在全社会固定资产投资中，基本建设投资248.28亿元，增长26.7%；

更新改造投资147.72亿元，增长15.3%；

房地产开发投资169.55亿元，增长28%；

其他投资79.51亿元。

投资产业结构：

2003年投资的产业结构有所变化。

全年第一产业投资15.13亿元，增长73.0%；

第二产业投资168亿元，增长22.0%；

第三产业投资461.94亿元，增长8.9%。

三次产业投资之比由上年的1.5：

24.2：

74.3变化为2.3：

26.0：

71.7。

非国有经济投资占全部投资的比重达到57.7%，比上年提高5.7个百分点。

制造业投资147.79亿元，增长22.9%，占全社会投资的比重为22.9%，比上年提高1.8个百分点。

物价水平：

2003年市场价格总水平止跌回升。

武汉市居民消费价格总水平比上年上涨2.3%。

其中，居住上涨6.0%，食品上涨4.8%，娱乐教育文化用品及服务上涨2.5%，衣着上涨1.1%，烟酒及用品上涨0.5%，医疗保健和个人用品价格下降2.2%，交通和通讯下降3.6%，家庭设备用品及维修服务下降3.3%。

商品零售价格上涨0.4%。

工业品出厂价格上涨5.5%。

原材料、燃料、动力购进价格上涨6.5%。

（3）人口状况

2001-2003年武汉人口基本状况

2001-2003年男女人口比例情况表

年度

男性人数

所占比例

女性人数

2001

3902378

51.47%

3679881

48.53%

2002

3962235

51.49%

3718723

48.41%

2003

4029900

51.61%

3782000

48.4%

据2000年11月第五次全国人口普查统计，全市共有家庭户228.81万户，家庭户人口为721.19万人，占当时全市总人口的89.64%。

平均家庭户人口为3.12人，比1990的3.77人减少了0.65人，2001年为3.08人/户、2002年为3.04人/户、2003年为3.01人/户。

（4）居民收入水平

武汉市十年来人均可支配收入情况表

年份

1980

1985

1990

1995

2000

可支配收入

536

778

1556

4454

6761

7305

7820

8524

2003年，武汉市职工平均工资11719元，比上年增长16.7%；

城区居民人均可支配收入8524.52元，增长9%；

农村居民人均纯收入3497.2元，增长6.1%；

居民人均可支配收入历年呈上升趋势；

居民居住条件进一步改善，2003年，武汉市居民人均住房建筑面积23.93平方米，比上年末提高1.77平方米；

农民居民人均居住面积35.81平方米，提高1.89平方米。

注：

以上数据摘自《2003年武汉市统计年鉴》、《2003年武汉统计公报》

2．3武汉房地产市场运行情况

2．3．1综合概述

武汉拥有近千万人口，作为老工业基地，也拥有较强的经济实力和较好的城市基础建设，但在全国15个副省级城市中，武汉的房价处于中