商业综合体计划书Word文档下载推荐.docx

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1、公司基本情况

钮伟文写

2、项目情况分析

1、项目概况

海宁处于长三角地区的核心位置，处于上海、杭州‌‌、苏州、宁波等都在一小时交通经济圈内。

（海宁市隶属于浙江省嘉兴市，位于中国长江三角洲南翼、浙江省北部，东邻海盐县，南濒钱塘江，与绍兴上虞区、杭州萧山区隔江相望，西接杭州余杭区、江干区下沙，北连桐乡市、嘉兴秀洲区。

东距上海100公里，西接杭州，南濒钱塘江。

）

海宁新天地项目地处嘉兴海宁市，位于仰山路与S101高速交叉口。

本项目共有4层，一层面积9000方，二层面积9000方，三层面积9000方，四层面积3000方，共计30000方。

2、项目前景

1、位置优势

从图中可以看出，该项目位于海宁市主干道—仰山路与连接杭州市与海宁市重要枢纽—S101高速路。

2、消费优势

项目北面—长安虹桥花园项目南面—海宁市农民房

汽车城—浙江长三角汽车城物流集装箱中转基地

浙江财经大学东方学院

从图中可以看出，该项目所处周边均有产业园、大学城、居民住宅区、工业园区。

根据我公司市场调研及现场踏勘，上图所标注的地区均为海宁市代表性区域，人口规模大且流动性大，大部分以外来务工年轻人员和大学生为主，消费群体以及消费力量大且统一消费都集中在餐饮及娱乐方向。

从下图可以看出该项目与上述海宁市代表性区域位置距离较近，交通十分便利。

3、政策优势

1）高端社区汇聚，消费基础稳固

在置业选择的时候，买房者往往都会把交通作为重要的考量因素，如今海宁市出让的土地很多都在城西板块，想必项目周边将有众多高端社区，辐射近10万稳定居住人口，为商铺保障了消费力基础。

2）坐享庞大客流，聚揽人气狂潮

作为城市最高效的交通工具，城铁无疑是最聚集人气的地方（杭海城际铁路正在建设中，预计2020年通车）。

若项目作为首个位于城西的商业综合体，将坐享庞大客流，聚揽人气狂潮。

3）资产保值增值保障，投资明智之选

纵观北上广等各大一线城市，城铁沿线地块都是商业宝地。

而与此相应是，周边商铺的租金随之水涨船高。

4、竞争优势

佳源广场

新天地

大润发超市

便利店，小超市

星美国际影城

情侣电影院

德克士

情侣影院

网咖

单人

桌球、街机区

密室逃脱

凯豪大酒店

青年旅社、长租公寓

从上图可以分析得出，项目最具竞争力的只有一个—佳源广场。

无论从规模、经营项目、地理位置，该项目与佳源广场均属于同一起跑线。

所谓“有竞争，才有动力”，本项目可以参照佳源广场项目进行布置。

5、团队优势

我公司在2005年成功操作位于杭州市西湖区303美食广场，2015年成功操作金家渡农贸市场综合体、2016年成功操作忆捷大酒店，2017年目前正在操作位于杭州下沙的餐饮综合体。

3、项目定位

3、项目操作分析

1、由上图可知：

我公司将整个项目定位于中低消费综合体。

原因有以下几点：

1）、本项目周边拥有大学城、物流中心、赛车城等人口密集区。

经过我公司调查，大部分该区域消费群体规模大，但是消费能力有限。

如果将该项目定位过高，将导致大部分客流量流失；

2）、海宁市整体城市经济水平低于杭州市，属于三线城市，浙江经济强市。

由于政策、地理等优势，吸引着大量外资、内资前来投资开发，因此海宁市吸引着越来越多的人来此驻留。

但是，由于整个城市的经济水平无法现阶段提升档次，一个城市的经济水平决定着该城市内消费群体的消费水平，因此，海宁市消费群体大，消费水平还是较为落后于杭州市；

3）、根据国家统计局数据显示，现阶段，80后-90后的消费者正在逐步成为整个中国最大的消费群体。

这类群体接受能力强，适应性强，消费能力强，爱好偏向于性价比较高的消费对象。

我公司将本着“细水长流”的经营宗旨，将该项目打造成一个中低消费综合体

2、我公司将1至4层商铺全部定位于集餐饮、娱乐、住宿为一体的商业综合体。

理由有以下几点：

1）、一层餐饮综合体

①、位置效应

一层属于最低层，消费者首先映入眼帘。

大部分消费者来综合体消费，起先都是寻找餐饮店。

一层作为餐饮店的落脚点，既满足大部分招商经营人员的投资眼光，又能吸引业主来这里消费；

②、聚客效应

对于商业项目来说，生存的关键就是留住人气。

要想吸引大量的客流最大限度地延长顾客的停留时间，餐饮是制胜法宝。

餐饮在给综合体带来收益的同时，也提高了商场的人气；

③、连锁效应

一层作为餐饮业，可以消化大型商场里的高层空间，并向上承接更高楼层的娱乐体验业态，成为上下互动式的客流“发动机”。

2）、二层娱乐综合体

1、顺带效应

一层作为餐饮中心，可以聚敛大量人气。

消费者消费完餐饮后，若在时间的允许下，必定会选择一定性的娱乐项目来派遣时间。

同时，作为大型综合体项目的二楼——娱乐综合体，方便业主前往体验娱乐项目；

②、时代效应

作为21世纪的中国，物质消费作为中国家庭消费比重慢慢以精神消费作为核心转换。

如今，精神消费已经从渗透到每个年龄段的群体。

因此，有了一定的人气基础，只要是娱乐项目，就有好的回报效益；

3）、三层住宿综合体

1、稀缺效应

根据我公司现场实地踏勘以及对周边市场考察，发现周边除了大型高档酒店以及农家乐以外，很少出现性价比较高的休息场所。

我公司将三楼打造为青年旅社和长租公寓，既捕捉到外来出差等的消费群体，又满足外来务工人员等的消费群体。

并且针对消费群体以及市场捕捉，打造一个“青年旅社”很符合年轻人的风格。

长租公寓是为了弥补外来务工、年轻创业者的在外闯荡最致命的问题。

2、代表效应

每个项目综合体必定都有一个代表性的商业项目。

对海宁室内的消费群体，我公司将利用一楼餐饮吸引消费群体，对内通过餐饮赢得消费者以及业界的口碑。

对外，我公司将三楼打造住宿综合体，同时，作为本综合体对外的一个招牌项目，

进行线上大力宣传，通过打造三楼住宿综合体作为本项目的对外宣传的代表名片

4）、四层高质量消费综合体

1、互补效应

为了提升本项目整体的等级度，我公司在四楼打造一个空中花园餐厅，同时，我公司打算将该综合体向政府申报，力争成为海宁市具有代表性的地标性建筑物；

2、赚钱效应

每个城市都有贫富差距。

打开门做生意，就要抓住每个人的消费观念。

富人消费，消费的不是食品，消费的不是金钱，而是精神享受。

高逼格的消费场所，往往利润最高。

4、项目投资回报分析

5、项目风险评估及解决方式分析