湖南省高星物流园建设工程可行性研究报告文档格式.docx

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2-2、货物周转经营收入、营业税金及附加估算表

3、总成本费用估算表

4、项目投资现金流量表

5、利润与利润分配表

6、资金来源与运用表

7、借款还本付息表

8、敏感性分析表

附件：

1、《湖南省经济委员会关于对<

关于适当调整长株潭物流发展专项规划中我市望城县域部分物流基础设施项目的请示>

的批复》湘经交通[2007]320号

2、省委政研室调研组《关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议》（2008年8月）

3、《湖南省建设用地预审报告书》（先导）国土预审字[2010]第1号

4、《湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单》（2009）政国土字第725号

5、湖南省环境保护厅《关于高星物流园项目环境影响报告书的批复》湘环评[2009]7号

6、广州铁路（集团）公司《关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函》广计函[2006]526号

7、长沙市人民政府《关于对石门至长沙铁路增建第二线建设方案建议的复函》

8、湖南省发展和改革委员会《关于转发国家发展改革委〈物流业调整和振兴专项投资管理办法〉的通知》湘发改财贸[2009]348号

9、湖南和立东升实业集团营业执照

10、湖南和立东升实业集团税务登记证

11、湖南和立东升实业集团组织机构代码证

12、2006~2008年度湖南省和立东升实业集团有限公司《财务报表》

13、中国建设银行湖南省分行出具的《中国建设银行贷款承诺书》意承编号（2009）第2号

14、《股东会决议》

附图：

1、湖南省高星物流园建设工程区域位置图

2、湖南省高星物流园建设工程总平面布置图

1总论

1.1项目建设单位的基本情况

本项目建设由湖南和立东升实业集团完成。

湖南和立东升实业集团负责项目的申报、融资、开发、工程建设、组织前期工作及日常运营、管理等工作。

湖南和立东升实业集团成立于1994年，是一家以经营现代物流园区开发和管理、现代商贸物流、房地产开发、电子商务、机电设备安装、新型建材、高新技术创业投资为主的综合性民营企业集团。

注册资本1亿元，净资产达8.6亿元。

公司现有员工168名，其中高级职称36人、中级职称57人；

研究生及以上学历28人。

集团下设太阳桥物流园有限公司、湖南九纬高新技术创业投资有限公司、湖南省中正工程有限公司、岳阳中南批发交易大市场有限公司、湖南九泰置业投资有限公司。

集团将致力打造成为世界领先的民族物流产业综合服务运营商，经过多年不懈努力，成功创建了现代物流枢纽中心模式，形成了集团的业务特色，建立了“太阳桥物流园”强劲现代物流品牌。

集团在“立足长沙，连线岳阳、武汉、北京，营造全国信息共享、资源互动的现代物流格局，融入国际物流产业链”的战略思想指导下，在岳阳、长沙、武汉构建了物流网络体系，实行专业化运营、精细化管理、信息化服务、品牌化发展。

为立足长沙，集团于2009年初投资湖南省高星物流园建设工程，开始开展本项目的前期工作、工程建设及物流园建成后的日常工作等。

目前，集团经营运转良好，连续三年年上缴国家税费均超过3000万元，赢利能力强，资产优良，资信AAA级。

集团先后荣获“全国商务系统先进集体”、“湖南省重合同守信用单位”、“湖南省招工扶贫先进企业”、“信贷诚信企业”、“纳税诚信企业”、“财源建设先进单位”等光荣称号。

集团总裁冯杨辉先生，湖南省临湘市人，出生于1981年，毕业于湖南大学机械工程系。

毕业后一直在湖南和立东升集团任职，2005年进入公司管理层，2008年任集团公司总经理。

曾参与和立东升公司太阳桥物流园项目一、二期项目的运作与开发，具有物流园工程建设与运营管理经验。

为做好湖南省高星物流园建设工程的商贸物流地产开发与运营、工业园区开发、基础设施投资等业务，集团下设办公室、项目工程部、财务室、招商部、外联部等部门，拥有一批经验丰富的市场研究、营销招商、工程管理、房地产、物流管理、财务管理等专业技术人员。

立足湖南长沙，放眼世界，致力于成为民族领先的物流与工业地产综合运营商。

公司将秉承“专业、稳健、卓越”的经营理念，坚持以专业能力从市场获取公平回报，成为行业持续的领跑者；

通过规范的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。

1.2项目概况

1.2.1项目名称

1.2.2项目建设背景

物流业是融合运输、仓储、货运代理和信息等行业的复合型服务产业，涉及领域广，吸纳就业人数多，促进生产、拉动消费作用大。

它作为现代经济的重要组成部分和工业化进程中不可或缺的综合服务支撑，是国民经济发展的基础产业。

加快发展现代物流业，构建国家级区域物流中心，对于转变经济发展方式，调整和优化经济结构，提高经济运行质量和效益，加速推进“两型社会”建设与新型工业化步伐，具有十分重要的战略意义。

同时，在当前国际金融危机影响的背景下，加快实现物流业的调整与振兴，是促进经济平稳较快发展，增强国民经济竞争力的重要举措。

长沙作为湖南省会城市具有得天独厚的区位优势，在全国发展战略布局中，发挥承东启西，联南接北的枢纽作用，在多边的大流通过程中可以东西逢源，南北策应，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠予内陆市场的全面联动。

长沙在中南经济圈中承担资源依托，流通连接，技术吸纳，经济辐射的中心城市，成为区域经济发展的强劲“增长极”，具有担当中南地区的商贸物流中心优势。

近年来，长沙市物流产业发展迅速，为促进城市经济发展，辐射带动“长株潭”及周边地区发展发挥了重要作用。

长沙物流业主要布局在河东地区，产业相对集中且发达，各种物流枢纽中心基本成型。

而长沙河西地区具有良好的工业基础和优美的生活环境，但区域的物流业却是制约“大河西”开发的瓶颈。

如随着业务量的增加和贸易的升级，现有的仓储运输条件和硬件设备能力已远远不能满足各钢材商的经营。

因此，作为长株潭“两型社会”建设的示范区，随着大河西先导区开发建设的深入，长沙发展的重心将进一步转移至河西地区，新增客货运量将大大增多，在一定程度上将超过目前货运、客运的承载能力，在此情况下，若没有发达的物流业，势必阻碍和延缓先导区开发建设。

望城县环绕长沙西侧，是长沙联通湖南西部地区的必经之地。

其紧临长沙大河西先导区，并地处“3+5”城市群中心地带，是建设长沙新的大交通、大物流枢纽腹地。

在新的发展形势下，按照“交通先行，物流依托”规律，望城县选择适宜区域建设现代物流枢纽中心，以缓解物流供需矛盾状况。

为此，望城县委、县政府及相关部门进行了大量工作：

2006年11月，获广州铁路（集团）公司《关于石长铁路望城县铁路客货运规划问题的函》（广计函[2006]526号），同意望城站2020年预留发展200万吨货场到发能力，远景按500万吨的规模预留。

2007年，编制了《望城县现代物流发展规划纲要》，预计项目建成后，实现年货物吞吐量300万吨、年市场交易额近150亿元、实现年税收8000万元、创造就业机会30000个，将成为中南地区最大的物流基地。

2007年8月，湖南省经济委员会湘经交通[2007]320号文批复同意将望城县高星组团联运物流中心项目纳入“十一五”《长株潭城市群现代物流业发展规划》，并建议将项目更名为“望城县高新物流中心”。

2008年，湖南省委政策研究室专门对大河西先导区交通物流问题进行了调研，并于8月提交了《关于配套建设长沙河西大交通大物流枢纽中心的建议》，湖南省委书记张春贤对此予以了批复。

为进一步优化长沙物流业结构，特别是改善“大河西”区域物流布局不合理，物流分散经营，横向联合薄弱，组织化程度较低，物流技术含量不高的状况，推动“大河西”区域物流业现有的结构和布局调整，加快推动长株潭“两型社会”改革建设和“3＋5”城市群建设发展，2008年9月望城经济开发区管委会与湖南和立东升实业集团有限公司双方就共同建设大河西先导区国家级区域物流中心项目——湖南省高星物流园达成协议，同意项目开发用地位于望城经济开发区内，占地2000亩。

项目建设拉开序幕。

2009年3月，为进一步优化投资环境，加快推进项目建设，望城县人民政府还颁发了《望城县招商引资优惠办法》，以此从财税、用地、收费等方面给予政策上的优惠，为进一步促进高星物流园项目的建设提供了良好的政策支持。

1.2.3项目建设地点

湖南省高星物流园项目选址于望城县经济开发区南侧。

地块东临马桥河路，南与星城大道为邻，西接望城大道，北靠石长铁路复线。

项目依托大河西先导区唯一的火车货站——望城火车站而建，并处于京珠西线、长常高速连接线——星宁快速干道和湘潭到岳阳的城市快速干道——雷望大道的交汇处，紧邻金星大道、雷锋大道、望城大道、长沙市三环线、319国道等。

石长铁路复线紧邻项目地块北侧，被市委、市政府列为2009年度长沙市十大基础设施项目之一，对促进望城县、长沙地区，乃至湖南省经济发展有着重要意义。

项目总用地面积134.73公顷（合2020.98亩），扣除市政道路、用地外，项目净用地面积116.87公顷（合1753.00亩）。

项目地为平地，交通条件、水、电、信基础设施完善，建设条件较好，是建设物流中心的理想地块。

1.2.4建设内容与建设规模

根据湖南省高星物流园发展设想及市场定位，湖南省高星物流园将建设大型物流基础平台；

大型钢铁信息服务平台；

加工商贸交易平台；

物流企业总部平台以及物流增值服务平台等。

湖南省高星物流园在铁路运输方面，石长铁路目前货流吞吐量还处于刚刚起步发展的初期，预计2015年将超过75万吨/年，2020年达到150万吨/年，至2030年将达到250万吨/年；

在陆路交通方面，预计2015年达到60万吨/年，2020年达到120万吨/年，至2030年达到200万吨/年；

在水路货运方面，依托新康乡港区，预计2015年达到15万吨/年，2020年达到30万吨/年，至2030年达到50万吨/年。

综上所述，湖南省高星物流园预计2015年总的货运吞吐量将达到150万吨/年，至2030年可达到500万吨/年，该物流中心将成为湖南省乃至中南地区重要的现代化物流集散和运输基地之一。

本项目按年转运量300万吨进行设计，其中汽车展示、汽车零部件及钢材260万吨，建材及金属材料40万吨。

项目规划用地面积134.73公顷（合2020.98亩），总建筑面积1871501.9平方米，包括储藏及加工区349127.88平方米，物流市场交易及服务区916294.31平方米，生活居住区333622.53平方米，商务办公区272457.18平方米。

另购置货架、叉车、轨道等装卸、运输、储存、信息系统设备236台（套）。

项目按总体部署、滚动开发、分期实施的原则，分两期进行建设，其中第一期占地面积1269亩，二期占地面积751.98亩。

1.2.5投资规模及资金筹措方案

项目总投资230543.42万元，其中：

工程费用156182.12万元，占总投资的67.75%；

其他费用52390.00万元，占总投资的22.72%；

预备费12492.80万元，占总投资的5.42%；

建设期利息9058.50万元，占总投资的3.93%；

铺底流动资金420.00万元，占总投资的0.18%。

项目所需总投资230543.42万元中，其资金来源为：

拟申请商业银行贷款161000万元，其余资金由项目建设单位自筹解决。

项目建设一期所需投资额120,027.05万元，资金来源为：

拟申请商业贷款84000万元，其余资金36027.05万元由项目建设单位自筹资金解决。

1.2.6项目建设期

项目建设期拟定3.5年，预计2010年7月开始，2013年12月